Resumen del debate: Jjojojoojojojo: “El casero tendrá que indemnizar con 12 mensualidades al inquilino si decide no renovar el alquiler”

Indemnizar con doce mensualidades al inquilino: el decreto que sacude el alquiler​

El propietario que decida no renovar un contrato de alquiler tendrá que indemnizar al inquilino con doce mensualidades. La medida, difundida a partir de un tuit de El País, ha caído como una bomba en el mercado arrendaticio español y en la negociación parlamentaria que la acompaña. No es ley cerrada: forma parte de un paquete de decretos de vivienda que el Congreso debe votar y que, a la fecha de esta discusión, llega sin los apoyos atados. Doce mensualidades es, para entendernos, el equivalente a un despido improcedente trasladado al contrato de arrendamiento.

Qué dice exactamente el decreto de doce mensualidades​

La norma obliga al arrendador a compensar con un año de renta al inquilino cuando el contrato llega a su fin y el dueño opta por no prorrogarlo. Hasta ahora, la no renovación era una salida relativamente sencilla para el propietario; con este texto deja de serlo. La indemnización no se aplica a un desahucio por impago ni a una salida por daños: se activa cuando el arrendador simplemente decide que no sigue.

Hay un matiz que circula en los análisis más detallados y que cambia el número final: no se habla de indemnizar con doce mensualidades al precio que pagaba el inquilino, sino a precio de mercado. Con los alquileres tensionados de los últimos años, esas dos cifras se parecen poco. El cálculo mensualidad a mensualidad, con la renta actualizada, da una diferencia que sorprende, y es donde muchos propietarios han empezado a echar cuentas.

La oferta que se evapora: el argumento que repiten los arrendadores​

La objeción que recorre el mercado es simple: si retirar un piso del alquiler cuesta un año de renta, cerrar el contrato y ponerlo a la venta se convierte en la vía más barata. Es toda la oferta de vivienda de alquiler evaporándose de repente, resume el lado propietario. Con menos pisos en oferta y una demanda que no baja, el precio de lo que queda sube, no baja.

El razonamiento tiene una lógica incómoda que hasta parte del oficialismo admite a regañadientes: intervenir el alquiler puede mejorar la situación del inquilino que ya tiene contrato y, a la vez, encarecer el acceso de quien busca uno nuevo. Hay quien sostiene que el parque se desplaza a la venta, con lo que la vivienda en propiedad se abarata algo mientras el alquiler se dispara. En el lado contrario, el argumento es que sin intervención el alquiler se convierte en un cuello de botella que expulsa a los salarios medios de cualquier capital de provincia.

Ni buitre ni gran tenedor: el mapa real del propietario​

Aquí está el dato que más incomoda a los relatos de ambos bandos. El 70% de los propietarios de vivienda en alquiler son pequeños inversores, con una o dos viviendas. No son fondos ni grandes sociedades patrimonialistas: son familias que heredaron un piso o que se mudaron a una casa mejor y mantuvieron la antigua. La rentabilidad neta después de impuestos se mueve entre el 4% y el 6%. Para ese viaje, dicen, no hacen falta alforjas: con esa horquilla y las nuevas reglas, vender y sacar plusvalía gana atractivo.

La paradoja regulatoria no ayuda. Los decretos prevén rebajas de hasta el 90% en el IRPF para los arrendadores que no sean grandes tenedores, pero a la vez los meten en las zonas tensionadas y en los topes de precio. Un pequeño propietario con un piso en una zona tensionada no es el objetivo declarado de la norma y, sin embargo, acaba afectado por cómo fijan los precios los grandes tenedores. El incentivo a dejar de alquilar aparece sin que nadie haya decidido exactamente echarlo del mercado.

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Junts, PNV y la aritmética que tumba los decretos​

El paquete llega al Congreso sin mayoría garantizada. Junts se ha desmarcado y el Gobierno, con el PSOE y Sumar empujando, ha decidido seguir adelante con las votaciones para que cada grupo se retrate. Ha llegado la hora de que PP, Vox y Junts se retraten, resume la consigna oficial. Del otro lado, la expectativa es que Junts se apunte el tanto de haber salvado lo poco que quedaba de mercado.

El PNV aparece como la otra pieza móvil, con la hipótesis de que parte de su electorado propietario acabe girando su voto. Los decretos son tanto una medida económica como un ajedrez parlamentario: el segundo texto, el de la indemnización, se lee desde algunos despachos como preparado más para contentar al ala izquierda que para aprobarse. La maniobra convierte una figura arrendaticia en moneda de cambio político.

Del Congreso a la calle: la huelga general de inquilinas​

Mientras se decide la votación, la calle se ha movido. El Sindicato de Inquilinas ha llamado a una huelga general ante lo que describe como un Parlamento de rentistas que no escucha a su pueblo, y la izquierda institucional ha respaldado la movilización. El eslogan que empieza a cuajar en ese lado es la elección entre el derecho a la vivienda y la especulación inmobiliaria.

La contraparte señala que el descontento creciente es, precisamente, el abono que justifica el paso siguiente. Y no es el de doce mensualidades: el temor que se repite es que, cuando el descontento sea masivo, llegue un texto de expropiación. Para un mercado que ya invierte poco en construir, esa expectativa pesa más que cualquier indemnización concreta. Otra parte del debate deriva hacia el saldo migratorio y su efecto sobre la demanda de vivienda, una discusión que se plantea en términos de presión demográfica sobre un parque escaso.

Construir no es barato y la VPO casi no se levanta​

El fondo del asunto es de costes. En 1975 se terminaron 374.000 viviendas y el 60% eran de protección oficial; hoy la referencia que se maneja es construir 200.000 al año, con 75.000 de ellas VPO, frente a las 10.000 de protección que se levantan desde 2010. La energía ha cambiado la ecuación: cuando el gas era regalado se construía a 600 euros el metro, y ahora un piso corriente de dos dormitorios cuesta, solo de obra, más de 120.000 euros; uno de tres, unos 150.000.

A eso se suma la fiscalidad. El Estado ya recibe un 40% de impuestos sobre la compra de vivienda nueva y un 12% adicional por cada transacción. Un inquilino que paga 700 euros por una habitación gasta 8.400 al año: en una década, 84.000 euros sin haber comprado nada. La cuenta sostiene la tesis de que el problema no se arregla solo moviendo el contrato.

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Con este cóctel —oferta que se retira, demanda que no baja, VPO que no se construye y una indemnización que convierte el fin de contrato en un despido— la predicción más razonable es que la tensión del alquiler no baje en los próximos meses. Con reservas: parte de esa presión podría aliviarse si el parque desplazado a la venta abarata el acceso a la propiedad de quien puede comprar. Para el que solo puede alquilar, la cuenta sigue saliendo en contra.