ir- VIII

[situacion_dramatica]

ojala pudieramos hacer tertulias con altos mandos de empresa , politicos y banquieros para preguntarles

 

[Maruja Wuan]

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[Fermín de Pas]

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[R.G.C.I.M.]

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[Punt]

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[ORION]

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[puede ser]

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[Starkiller]

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[Sardinita en lata]

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[taxpayer]

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[Karunel]

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[F.GARDEL]

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[esseri]

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[spheratu]

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[luisito2]

Es una opción de compra ¿no?, si lo es....el Santander puede no querer comprar a 100 llegado el momento, y puede que cuando toque comprar el valor real sea de 50, luego quien pierde es el fondo, que se come las oficinas con patatas.

Supongo que puedes comprar cuando tienen confianza en tí para darte el préstamo, si esperas a que se destape toda la cosa, la de los otros bancos y la tuya, alomejor nadie te da para que salgas a comprar (aunque los bancos que quieras comprar cuesten la mitad).

Muy interesante luisito, pero me asaltan varias dudas:

1.- Vd. parte de la base de que el préstamo es de menor cuantía que el inmueble que sale de balance.
¿cómo lo sabe, particularmente en un no mercado y a la baja en precipicio?

2.- Vd. parte de la base de que el inmueble en la resolución siempre valdrá más que el montante de la operación inicial.
¿cómo lo sabe, particularmente en un no mercado y a la baja en precipicio?

3.- Vd. parte de la base de que el inmueble es sólo una garantía que sale de balance por seguridad del prestamista, no por beneficio del prestatario.
Pero nada hace salivar más a SAN que sacar de su balance el tocho.
Amén de que: ¿quién le dice a Vd. que lo querrán de vuelta?
¿Opción de recomprar call a strike cual?
¿cómo lo sabe, particularmente en un no mercado y a la baja en precipicio?

En realidad no sabemos lo que realmente ocurrió porque la completa opacidad es la marca de la casa de las cotizadas españolas en las relaciones con sus inversores y accionistas. Una cotizada española lo hace todo en secreto y los inversores tienen que intentar deducir los detalles ocultos. Sin embargo podemos extraer la filosofía general de lo que los distintos agentes intentaban o de las posiciones que adoptaban y, en ese sentido, yo creo que PPCC interpretó justo al revés esos movimientos.
Cuando Santander se lanzó a la compra de ABN Amro, estaba apostando con fuerza a favor de la burbuja porque preveía que la revalorización de los bancos continuaría con fuerza en el futuro y esa revalorización de los bancos era una consecuencia del crecimiento exponencial de la burbuja de crédito. Cuando los fondos que proporcionaron la financiación para esas operaciones exigían garantías reales al Santander que avalasen esos préstamos, estaban diciendo que no descartaban una quiebra del Santander los próximos años y lo que hacían era, esencialmente protegerse de un posible estallido de la burbuja.

Lo que interpretó PPCC en su día era justo lo contrario, que Santander había visto el máximo de la burbuja y colocó sus inmuebles sobrevalorados a unos fondos inmobiliarios despistados. Esto es incorrecto porque, en una primera aproximación, lo que importa a un inversor sobre la evolución del precio de un activo son las plusvalías o pérdidas que producen esos cambios de precio. Si esas plusvalías o pérdidas son transferidas a un “derivado financiero” el inversor queda protegido porque deja de apostar por ese activo.

Por ejemplo: un distribuidor de joyería que compre joyas para revenderlas, puede estar comprando el oro en esas joyas por valor de 2 millones de dólares. Esto hace que, involuntariamente, esté haciendo una apuesta alcista de 2 millones a la revalorización del oro. Lo que normalmente hará este distribuidor es vender futuros de oro (un tipo de derivado) por valor nominal de 2 millones al mismo tiempo que compra las joyas que contienen 2 millones en oro. La apuesta bajista en el mercado de futuros por valor de 2 millones, compensa y anula su apuesta alcista involuntaria. Este distribuidor desea ganar dinero distribuyendo joyas no especulando con oro. (En el mercado de futuros a estos agentes se les llama “comerciales”)

En el esquema del “sale and leaseback” con el que el Santander financió el apalancamiento de su apuesta por ABN Amro, el riesgo y posibilidad de plusvalías que puedan resultar de un aumento o disminución del precio de las oficinas en España se transfiere a un “derivado” que continúa en el balance del Santander, aunque la propiedad de esos edificios pase al fondo inmobiliario. Esto significa que el fondo que presta el dinero exige y acepta esos edificios como garantía del préstamo pero no apuesta ni al alza ni a la baja sobre lo que pueda pasar con el precio de los inmuebles y deja ese riesgo/posibilidad de plusvalías al Santander.

El que ese derivado sea una “opción de compra” para el Santander / obligación de venta para el fondo, no lo sabemos con seguridad. Ese derivado que permite que el fondo se lleve como garantía el edificio pero de forma que el riesgo asociado a los cambios de precio de los pisos podría haber sido un “futuro” o “repo” (repurchase agreement) que obliga al Santander a comprar y al fondo a vender (y da derecho al Santander a comprar y al fondo a vender).

Una “opción de compra” (call) es un tipo de derivado financiero que da a su poseedor el derecho pero no la obligación de comprar y al emisor la obligación pero no del derecho de vender. El portador de la opción puede decidir ejercerla y entonces el emisor está obligado a vender a ese precio. Otro derivado financiero es el “futuro” o “repo” en el que se acuerda una venta futura a un precio prefijado y que obliga a las dos partes: el emisor (o vendedor) del futuro se compromete a vender a cierto precio en cierta fecha un “subyacente” y el comprador se compromete a comprar ese subyacente a ese precio. (Como cada una de las partes está obligada a ejecutar en el futuro la compraventa, esto hace que cada una de las partes tenga también el derecho y pueda exigir que se lleve a cabo esa compraventa)

Una “opción de compra” (call) tiende a transformarse progresivamente en un “futuro” o “repo” dependiendo del “strike” que es el precio prefijado al que se acuerda esa operación futura. Por ejemplo: si el petróleo está a 100 dólares el barril y un especulador vende en el mercado de derivados una “opción de compra” (call) para entrega en Diciembre, con un strike de 30 dólares, está de hecho vendiendo un futuro. En el momento en que se vende esa “opción de compra” tiene un valor de 70 dólares porque da derecho a comprar por 30 dólares un barril de petróleo que vale 100 en el mercado (viene a ser un vale de descuento de 70 dólares en la compra de un barril de petróleo y esto hace que su valor sean 70 dólares). El vendedor de esta “opción de compra” se está garantizando a sí mismo el derecho a vender por 30 dólares un barril porque ese strike, de facto, obliga al poseedor de la opción a ejecutarla.

Siempre que el precio del petróleo esté por encima de esos 30 dólares cuando venza la opción, el poseedor de esa opción la ejecutará lo que garantiza al emisor de esa opción que podrá vender por 30 dólares ese barril de petróleo. Solo si el precio del crudo cayese pongamos hasta 28 dólares, el poseedor de la opción de compra renunciaría a ejercer la opción (porque perdería 2 dólares pagando 30 por un crudo que en el mercado vale 28) pero que el crudo caiga por debajo de 30 dólares de aquí a Diciembre es casi imposible.

En el caso de un “sale and leaseback” en el que la propiedad de un edificio es transferida como colateral al prestamista pero, como ese prestamista no quiere especular con edificios, el riesgo o los posibles beneficios derivados de la evolución del precio del edificio se coloca en un “derivado financiero” que queda en el balance de quien obtiene el crédito, este reparto de los riesgos puede ser parcial y esto es algo que depende del “strike” del derivado o, lo que es lo mismo, del “loan to value” de la operación.

Por ejemplo: si para avalar un crédito de 100 millones, se trasfiere como colateral un edificio con un valor de mercado de 500 millones, está claro que el prestamista siempre, de un modo u otro, va a recuperar su dinero. Si esta operación es un “sale and leaseback” el prestamista que recibe la propiedad del edificio como garantía, entrega al deudor una “opción de compra” con un strike de 100 millones, o el 20% del valor actual del edificio, el “loan to value” de esta operación es del 20% (el colateral tiene un valor 5 veces mayor que el préstamo que garantiza). Aunque el deudor tiene derecho a ejercer su opción de compra por 100 millones o no hacerlo, está claro que la ejercerá.

En el mundo real, la distribución de riesgo entre prestamista y deudor y los contratos que transfieren ese riesgo entre las partes, no es una cuestión de neցro o blanco sino de un cierto gris que puede ser más claro u oscuro.

Veamos un ejemplo. Pongamos que Santander necesita financiar una apuesta alcista sobre bancos europeos y para obtener la financiación vende por 100 millones a un fondo inmobiliario un edificio con un valor de mercado de 100 millones. No hay opción de compra, compromiso de alquiler ni ninguna otra condición, es una simple compraventa. El fondo inmobiliario, al comprar ese edificio está haciendo una apuesta alcista de 100 millones sobre el precio de los inmuebles y el Santander está renunciando a esa apuesta sobre inmuebles pata apostar 100 millones a que los bancos subirán de valor.

El fondo inmobiliario pone en alquiler ese edificio y obtiene una renta del 5% sobre su inversión (5 millones por año) pero en 5 años hay un desplome catastrófico de los precios y ese edificio por el que pagó 100 millones pasa a valer 65. El fondo ha sufrido unas pérdidas del 35% de su inversión ya que corría con todo el riesgo de variación de precios y los precios han caído un 35%. Este sería el caso “neցro”, en el que todo el riesgo (y los posibles beneficios) de la variación de precios inmobiliarios van a parar al fondo que apuesta fuerte por la burbuja de pisitos.

Veamos ahora el caso de que esta operación de financiación se plantee como un sale and “leaseback”. En fondo presta al Santander esos 100 millones en lugar de comprarle por 100 millones un edificio pero exige la entrega de un edificio como colateral con un “loan to value” del 70%, esto es, solo prestará el 70% del valor del colateral que se le entregue como garantía. De forma que el Santander, para obtener 100 millones, tiene que vender, con pacto de recompra un edificio con un valor de mercado de 143 millones (porque 100 es el 70% de 143). El fondo recibe en propiedad el edificio de 143 millones y entrega una “opción de compra” con un strike de 100 millones por el edificio y se pacte una renta de alquiler de 5 millones al año (un interés de 5% sobre el crédito).

Pasan 5 años y los precios de las oficinas se desploman un 35% como en el caso anterior. El edificio que hace de colateral pasa de valer 143 millones a valer 93 millones. El Santander que tiene una opción de compra de 100 millones por ese edificio, no la ejerce porque esa opción le da derecho a comprar por 100 millones un edificio que, debido al desplome de precios, solo vale 93. El fondo inmobiliario no recupera su dinero y pierde porque vende el edificio a otro comprador por 93 millones y no recupera los 100 que invirtió. Sin embargo ahora las pérdidas son solo del 7% de la inversión a pesar de que el precio de las oficinas ha caído un 35%. Aunque esa opción de compra no transfería todo el riesgo al Santander, sí que transfería la mayor parte de ese riesgo: el primer 30% de pérdidas que se produzcan por devaluación de los edificios las absorbe el Santander (que es la parte “equity” en esta operación), lo que hace que esa opción de compra sea un seguro que protege al fondo del primer tramo de 30% de bajadas de precio. Según que el “strike” de esa opción de compra o el “loan to value” sea mayor o menor, una mayor proporción del riesgo se queda en el balance del Santander o pasa al balance del fondo.

Los analistas de riesgos financieros, suelen suponer que los posibles precios futuros, y los beneficios o pérdidas especulativas correspondientes, siguen aproximadamente una distribución de probabilidad “normal” o “gaussiana”: esto hace que los cambios de precio fuertes sean incomparablemente más improbables que los pequeños. Una caída de precios del 40% es incomparablemente menos probable que una del 15% lo que hace que si una de las partes absorbe las pérdidas por el, pongamos, 30% inicial, esa parte puede estar absorbiendo el 99% de todo el riesgo financiero, porque en casi todos los escenarios posibles, las pérdidas son menores que ese 30% y en las raras ocasiones en que se pierde un 32 o 36%, esa parte absorbe la mayor parte de las pérdidas (el primer 30%) dejando a la otra parte unas pérdidas moderadas.

Los detalles de aquellas operaciones permanecerán siempre ocultas bajo una espesa capa de opacidad pero podemos extraer la posición general de los agentes: los bancos españoles apostaban fuerte por la continuación de la burbuja (probablemente porque ni siquiera veían la burbuja) mientras los fondos inmobiliarios en lugar de invertir en lo suyo, que es comprar edificios, se dedicaban a prestar a los bancos con fuertes garantías y sin añadir riesgos inmobiliarios a sus balances lo que nos indica estaban intentando reducir su exposición a la burbuja.

Con toda esta explicación me refería a los “sale and leaseback” que ocurrieron entonces y no a la colocación en el mercado de la cartera de pisos que están haciendo ahora. Si esa transferencia de la propiedad de los pisos se hace de forma que los riesgos queden en el balance de los bancos, los bancos no estarán saneando sus balances y todo será un truco contable. Como los detalles serán, como de costumbre, secretos, como el regulador bancario (BdE) está para proteger a los bancos de sus depositantes y como el regulador bursátil (CNMV) está para proteger a las cotizadas de sus pequeños accionistas nunca lo sabremos con seguridad.

Un caso de falsa transferencia del riesgo y de falsa desintoxicación del balance se da cuando un banco o Caja vende a un particular uno de sus pisos incluyendo en la venta un crédito muy ventajoso por el 100% del valor del piso y las escrituras. El “loan to value” podría ser del 115% y no del 70% como en los ejemplos anteriores y aunque no esté escrita en un contrato, esta venta que el propio banco financia, incluye una “opción financiera” virtual con un strike muy alto, lo que hace que la mayor parte del riesgo o toxicidad de ese piso, permanezca en el balance del banco o Caja aunque formalmente el banco “coloque” ese piso a un particular.

El comprador de ese piso que vende el banco podría ser un especulador (consciente o inconscientemente). Los pisos de la zona pueden estar en las inmobiliarias a 120.000 euros, el banco vende ese piso a 100.000, financiando toda la operación y con un crédito con un 4% de interés (un crédito subsidiado por el banco). El comprador, simplemente firma la escritura y el crédito. Pone en alquiler el pisito y con la renta paga el interés del crédito (aunque no la amortización). Si en unos años, el piso se va a los 140.000, vende el piso, amortiza el crédito de 100.000 y se queda con una plusvalía de 40.000 sobre una inversión de cero (una rentabilidad infinita). Si el piso se va a los 70.000, se hace el loco, y entrega el piso en “dación de pago”. El banco puede acudir a los tribunales y todo eso pero si este señor no tiene nada a su nombre, el banco terminará gastando 20.000 euros para recuperar 12.000, lo que hará que llegado el caso, renuncie a pleitear.

Esta operación desesperada de maquillaje del balance, no disminuye el riesgo del balance sino que lo aumenta porque reduce el valor del balance. Este especulador del ejemplo, cuando compra ese piso que el banco financia completamente, está obteniendo una “opción de venta virtual” a su favor que es la posibilidad de ejercer la “dación en pago” de facto. Esta es una opción de venta cuyo strike es el principal del crédito. Si faltaban por amortizar 92.000 euros del crédito, el especulador entrega el piso y cancela una deuda de 92.000 euros. Esto es una “opción de venta” que da derecho al deudor a vender por 92.000 euros el piso al banco y obliga al banco a comprar ese piso por 92.000 euros (le obliga a cancelar una deuda de 92.000 a cambio del piso)

El banco o Caja que hace este tipo de operaciones, solo transfiere una pequeña parte del riesgo a ese comprador el piso al que financia por el 110% (el strike de esa opción de venta virtual es el 110% del valor actual, lo que hace que casi todo el riesgo permanezca en el balance del banco). Sin embargo, a cambio de deshacerse, transfiriendo a ese comprador, de una pequeña parte del riesgo, el banco cede a ese comprador la totalidad de las posibles revalorizaciones. Si ese especulador, que si tiene suficiente jeta corre muy poco riesgo, se quedaría con los 80.000 euros de plusvalías si el pisito de va de 100.000 a 180.000 (por ejemplo si hay una explosión hiperinflacionaria). Este transferir todo el posible recorrido al alza (asociado a un colapso del euro en que está denominado el préstamo) pero quedándose con la mayor parte del riesgo de ese pisito, no desintoxica el balance de ese banco o Caja sino que lo hace más tóxico.