⚡ Es buen momento para comprar

Stinger

Himbersor
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Aunque tengas dinero..no se regala..parece que es como el black friday que la gente se pone loca por saber que bajan precios y parece que el dinero vale menos,dispuestos a gastarselo cm si lo regalaran...
 

Faldo

Madmaxista
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Buenos días. Gracias por tu aportación, muy interesante el enfoque dado. Si no es mucho pedir, podrias desarrollar algo más el tu último párrafo: Y con tipos al 0%, repito, alta inflación en renta variable y secado total del mercado de bonos, los precios de la vivienda están donde la teoría económica -la verdadera, no la mainstream, culpable de todo este dislate- dice que deben estar.
A mi me gustaría saber que dice esa teoría económica cuando aparece una situación excepcional como el COVID que se ventila de la noche a la mañana el 60% de la demanda.
 

Alguien random

Himbersor
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La vivienda se compra a crédito o, en otros perfiles de compradores, con rentas financieras, pocas veces estrictamente laborales. Y es, pues, la teoría monetaria la que nos puede dar algo de luz acerca de la formación de sus precios. Dinámicas de oferta y demanda son secundarias, epifenoménicas si se quiere, pero derivadas siempre de la estafa esencial que son los tipos de interés al 0%.

El ejemplo antes mentado. El alquiler de un piso normal de 3 habitaciones en Pontevedra puede andar por 500 euros, que es un precio razonable para dos sueldos medios de allí -digo dos, porque normalmente será una pareja quien viva en ese tipo de piso-. Incluso, podría ser un precio asumible para un sólo salario de esa familia, siempre y cuando la otra mitad asuma funciones laborales, aunque no por cuenta ajena ni directamente retribuidas, pero que sí generan un ahorro en gastos -es decir, quien no trabaja fuera limpia la casa, cocina, cuida a los niños, etc. lo que evita pagar por ello a un tercero.

Bien. Si ese piso que en alquiler vale 500 euros tiene un precio de venta de 200000 euros, la rentabilidad bruta anual es de un 3%.

Para un mundo con tipos de interés en el 0%, cuando no directamente negativos, ese 3% que deriva de los 200000 es algo muy razonable, y que entra dentro de un escenario bien ponderado de rentabilidad/riesgo. Para 500 euros de renta, un precio de 200000 euros genera un PER de 33. Muy alto en media histórica, pero lógico, incluso, en un entorno de tipos de interés reales negativos.

Alguien me podría argumentar que en un contexto deflacionario como en el que estamos, esos 500 de alquiler bien podrían ser 200 y, entonces, los 200000 en venta transformarse -para la misma rentabilidad- en 80000, algo mucho más razonable. Pero no, lo siento. Con tipos reales al 0%, el contexto nunca es deflacionario, aunque lo parezca temporalmente. El contexto, en este caso, es altamente inflacionario, de momento contenido.

Y con tipos al 0%, repito, alta inflación en renta variable y secado total del mercado de bonos, los precios de la vivienda están donde la teoría económica -la verdadera, no la mainstream, culpable de todo este dislate- dice que deben estar.
Soy pro-compra total, que conste. Pero varios puntos.

1) Entiendo que hablas de comprar a tocateja al estar hablando de pura inversión. Lo digo por no contar intereses del préstamo. Como haya hipoteca de por medio, todo lo que voy a escribir a continuación no tiene sentido.
2) Como bien te han mencionado, hablas en neto o bruto? Un piso de 200k tiene ~10% de impuestos en su compra (Según comunidad), tienes que amueblarlo. Y suma gastos fijos como comunidad, seguros o IBI.
3) Una vez aclarados los números; cuanto cuesta realmente poner una casa lista para alquilar? 200 o ~240? Cuanto me queda neto tras gastos derivados del piso? 6000 euros o 5000?
4) No conozco Pontevedra, pero intuyo que será una capital de provincias que tendrá una población cada vez menor y más envejecida. Dado que esto es una compra a 20 o 25 años... eso repercute negativamente. Seguramente sea un mercado poco dinámico, con sobreoferta (una vez que los hijos vayan heredando pisos que no necesitan porque viven en Vigo o en Madrid)... ¿seguirás dándole lavados de cara a tu zulo para que siga siendo el más atractivo de idealista o te arriesgarás a no poder alquilarlo o a tener que bajarle el precio?

En mi ciudad hay pisos paco de ~100 mil de 3 habs cuyo alquiler andará en los 400. Haciendo números de brocha gorda:

10 años de alquiler ininterrumpido = 48000. Quitando IBIS (Pongamos 250 EUR, 2500 en 10 años) y comunidad (pongamos 30 eur durante 10 años, 3600).48 - 6 = 42 mil. Ahora supongo que habría que quitar la mordida de hacienda por rendimiento (aquí no tengo ni idea de cuanto sería), digamos que ya bajamos hasta los 37 mil de ganancia neta. Ojo, y todo eso si tengo el piso 10 años con inquilinos que pagan sin rechistar y que no rompen la lavadora. Si hacemos números más conservadores (y aun así bastante optimistas) y calculamos un 80% de ocupación (es decir, 8 de esos 10 años), ya bajamos seguro de los 30 mil de ganancia neta en 10 años. Eso sería, si no calculo mal, unos 250 EUR netos de ganancia al mes durante esos 10 años. Ya solo quedaría vender el piso como poco por lo que te costó (incluyendo impuestos) para quedar en positivo.

Vamos, que es un negocio puede generar unos ingresos extra pero que no está exento de riesgos y dificultades. De hecho, en los pisos que me he fijado son de una zona muy populosa pero en plena degradación, que tiene pinta de acabar como otro barrio de la ciudad donde los pisos ya valen 50/60 mil y solo ves moros y negros por la calle.

Cuando estuve buscando info de hipotecas vi la cooperativa Cajamar, en los que te daban cada 3 meses el 1% hasta 9000 euros. Si dejas 9k allí durante 10 años, sacarías 3600 EUR sin hacer nada más que poner la mano para cobrar. Si tu pareja también lo hace, con 18 mil EUR de inversión generas 7200 en 10 años (60 EUR al mes), mientras que con el piso paco necesitas ~120k para generar 250 al mes.

En resumen, soy pobre de mente y de cuenta bancaria y no me veo metiéndome en follones de alquilar pisos paco para ganar "calderilla".
 

A.k.A

Himbersor
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Pregunta: ¿estos anuncios que salen de inmobiliarias sin el reportaje fotográfico hecho y se tiran días así, serán también del tipo anuncios trampa?

¿Qué sentido tiene tener un anuncio sin fotos? ¿Alguno habéis visitado algo sin ver fotos previamente? Yo lo hice un par de veces con algún comercial que me llamaba por algún piso que quería enseñar en primicia antes, y eran todos una mierda. Yo por lo menos prefiero esperar a ver alguna foto...
 

Redditch

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Yo es que cada vez que leo más del tema...

ERC 'cuela' el control del alquiler para dar un 'sí' al Presupuesto de Sánchez

mas pienso que no solo es que van a bajar (que ya lo estan haciendo) es que a ver quien es el guapo que se mete a invertir en el inmobiliario... empieza a dar la cosa miedo, ya incluso aunque sea para invertir en primera vivienda esta la cosa jodida (y lo que te rondaré morena) cuánto más para hacerlo como inversion.
 

Redditch

Madmaxista
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Pregunta: ¿estos anuncios que salen de inmobiliarias sin el reportaje fotográfico hecho y se tiran días así, serán también del tipo anuncios trampa?

¿Qué sentido tiene tener un anuncio sin fotos? ¿Alguno habéis visitado algo sin ver fotos previamente? Yo lo hice un par de veces con algún comercial que me llamaba por algún piso que quería enseñar en primicia antes, y eran todos una mierda. Yo por lo menos prefiero esperar a ver alguna foto...
No entiendo la perdida de tiempo... una de las cosas más valiosas que tenemos y que no se puede comprar. No me hagas perder tú tiempo ni el mio... pon fotos, pon el precio que consideres justo e indica que no habrá regateos y si el precio esta dentro de mercado la gente que irá a visitarlo sabrá a que atenerse y podrás alquilarlo/venderlo con más rapidez.
La honestidad y la sinceridad creo que son un valor cada vez más devaluado pero que para este tipo de transacciones es fundamental.

Todavia me acuerdo que antes de irme a UK vendi mi coche (Opel Corsa gasolina)... lo más barato que pude comprar en su dia....pues lo vendí por 3000 euros, 0 euros de negociacion, consideré que ese era el precio justo y asi lo expliqué al comprador. En dos semanas lo vendí, al hacer el traspaso de papeleo en la mutua con el comprador delante nos dijeron el valor del coche (en funcion de kilometraje, años de antigüedad, etc) y el precio que nos dijeron era 2950... me quedé mirando al chaval que lo compraba como diciendo "ves, soy honesto no te estoy tongando".

Cuánto tiempo/esfuerzo ahorraríamos si al menos un 30% de la población hiciese lo mismo.
 

A.k.A

Himbersor
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Las que yo he visto son casas que están en una inmobiliaria a distinto precio que en otra, y por eso no lo pueden mostrar. Tengo dos ejemplos en mi zona. En una de ellas, en el anuncio con foto la casa está a X y en el anuncio sin foto está un 18% más barata. La razón es que tuvieron una oferta en firme con ese 18% de descuento, el comprador se echó atrás, pero la inmobiliaria que consiguió esa oferta, quiere mantener ese precio de referencia porque sabe que el otro es descabellado. Me lo ha explicado la propia corbata verde. Lógicamente no pueden poner foto porque sería un cachondeo, la misma casa a dos precios.

En el otro caso, es una casa que el vendedor tiene anunciada con inmobiliarias normales, pero también lo anuncian unos piratas que solo te venden la casa si haces con ellos la reforma... son tremendos por cierto, que los contacté una vez. Por eso no pueden poner fotos, porque se descubre el pastel, y si vas a ver la vivienda con ellos, firmas que no puedes comprársela a otros, con lo cual te tienen pillado.

Os recomiendo que no vayais a ver anuncios sin fotos, porque os arriesgais a tener lios. En el caso primero que os he puesto es distinto, porque el precio es mas bajo que el de los demás, pero en el caso segundo es claramente una práctica muy poco ética.

De verdad que lo de las inmobiliarias es una patulea de lo peor.
El vendedor rechaza ese precio y la inmobiliaria cambia el precio anunciando y lo mantiene? Su cliente estará contento...
 

pxus

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Soy pro-compra total, que conste. Pero varios puntos.

1) Entiendo que hablas de comprar a tocateja al estar hablando de pura inversión. Lo digo por no contar intereses del préstamo. Como haya hipoteca de por medio, todo lo que voy a escribir a continuación no tiene sentido.
2) Como bien te han mencionado, hablas en neto o bruto? Un piso de 200k tiene ~10% de impuestos en su compra (Según comunidad), tienes que amueblarlo. Y suma gastos fijos como comunidad, seguros o IBI.
3) Una vez aclarados los números; cuanto cuesta realmente poner una casa lista para alquilar? 200 o ~240? Cuanto me queda neto tras gastos derivados del piso? 6000 euros o 5000?
4) No conozco Pontevedra, pero intuyo que será una capital de provincias que tendrá una población cada vez menor y más envejecida. Dado que esto es una compra a 20 o 25 años... eso repercute negativamente. Seguramente sea un mercado poco dinámico, con sobreoferta (una vez que los hijos vayan heredando pisos que no necesitan porque viven en Vigo o en Madrid)... ¿seguirás dándole lavados de cara a tu zulo para que siga siendo el más atractivo de idealista o te arriesgarás a no poder alquilarlo o a tener que bajarle el precio?

En mi ciudad hay pisos paco de ~100 mil de 3 habs cuyo alquiler andará en los 400. Haciendo números de brocha gorda:

10 años de alquiler ininterrumpido = 48000. Quitando IBIS (Pongamos 250 EUR, 2500 en 10 años) y comunidad (pongamos 30 eur durante 10 años, 3600).48 - 6 = 42 mil. Ahora supongo que habría que quitar la mordida de hacienda por rendimiento (aquí no tengo ni idea de cuanto sería), digamos que ya bajamos hasta los 37 mil de ganancia neta. Ojo, y todo eso si tengo el piso 10 años con inquilinos que pagan sin rechistar y que no rompen la lavadora. Si hacemos números más conservadores (y aun así bastante optimistas) y calculamos un 80% de ocupación (es decir, 8 de esos 10 años), ya bajamos seguro de los 30 mil de ganancia neta en 10 años. Eso sería, si no calculo mal, unos 250 EUR netos de ganancia al mes durante esos 10 años. Ya solo quedaría vender el piso como poco por lo que te costó (incluyendo impuestos) para quedar en positivo.

Vamos, que es un negocio puede generar unos ingresos extra pero que no está exento de riesgos y dificultades. De hecho, en los pisos que me he fijado son de una zona muy populosa pero en plena degradación, que tiene pinta de acabar como otro barrio de la ciudad donde los pisos ya valen 50/60 mil y solo ves moros y negros por la calle.

Cuando estuve buscando info de hipotecas vi la cooperativa Cajamar, en los que te daban cada 3 meses el 1% hasta 9000 euros. Si dejas 9k allí durante 10 años, sacarías 3600 EUR sin hacer nada más que poner la mano para cobrar. Si tu pareja también lo hace, con 18 mil EUR de inversión generas 7200 en 10 años (60 EUR al mes), mientras que con el piso paco necesitas ~120k para generar 250 al mes.

En resumen, soy pobre de mente y de cuenta bancaria y no me veo metiéndome en follones de alquilar pisos paco para ganar "calderilla".
crees que los alquileres serán estables durante 10 años?
 

pxus

Himbersor
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No te falta razón, no te sobra razón. Aunque también te digo, igual que sube, puede bajar. Y el problema de estos pisos paco en barrio de clase baja es que más que bajar, puede hundirse para siempre...
Mira a ver qué ha pasado los últimos 10 años, o 20 años...
 

A.k.A

Himbersor
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No, es el comprador el que se echa atrás y no compra. El vendedor había aceptado la oferta. Manteniendo un anuncio a precio bajo y otros a precio alto, si los segundos consiguen vender a mejor precio, eso que se llevan. Pero si aparece la foto se descubre el pastel.
Ah, perdón! Leí rápido. Menuda jugada esta de las inmobiliarias...voy a repasar a ver si puede coincidir la descripción de alguno que tenga por ahí. Gracias!
 

Jasa

Himbersor
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crees que los alquileres serán estables durante 10 años?
No, pero más estables que las viviendas.
A ver.... Hasta ahora, dependerá de leyes que les de por sacar, la compra de la vivienda y el alquiler va de la mano en ciclos, solo que dependiendo, uno entra en el ciclo siempre antes y arrastra al otro.
Si el alquiler baja mucho, la vivienda acaba bajando, porque <<nadie>> compra ni para invertir ni para vivir si es mucho más rentable vivir de alquiler.
Si el alquiler sube mucho, la vivienda acaba subiendo por ser una oportunidad de inversión o deja de ser rentable el alquiler (para pagarle la casa a alguien me la compro yo).

Que es lo que viene? Dos aspecto fundamentales. El primero, empobrecimiento de la sociedad y más de la clase media, por lo que la compra venta de viviendas bajará, por no tener dinero obviamente, y por lo tanto el alquiler se podrá mantener más (más para alquiler, más demanda), digo se mantendrá más porque al haber poco dinero tampoco se podrá pagar mucho.
El segundo aspecto es la morosidad. Los bancos se están <<blindando>> con el tema hipotecario, un 20% más iva es un 30% de ahorro más letras, se concederán aún menos, por lo que la compraventa se resentirá mucho más, haciendo el alquiler más atractivo.

El alquiler en este caso tiene un suelo más bajo, porcentualmente hablando, que la vivienda.