Ya viene. El valor de tasación de mi piso ha bajado un 11% en un mes.

La tasación de la vivienda se desinfla un 11%​

¿Se ha roto algo en el mercado o solo se ha movido el número que una aplicación calcula a ojo? El seguimiento casero de un propietario apunta a lo primero: la valoración que le ofrece la app de su banco ha caído un 11%. No es un informe oficial, es la estimación automática que la entidad recalcula con lo que se va vendiendo en el entorno. El dato llega justo cuando otro cliente comprueba que su banco ha recortado de golpe el dinero que está dispuesto a prestar, y ahí la curiosidad de móvil deja de ser una curiosidad.

Qué calcula de verdad una app de tasación​

El mecanismo, según un participante, es más simple de lo que parece: la aplicación hace una media de las operaciones cerradas por zonas y de ahí saca el precio. Portales como Idealista solicitan población, calle, número, planta y puerta y cruzan el dato con el Catastro, que es de acceso libre, para deducir los metros sin que el usuario los teclee. El resultado baila: la misma vivienda puede salir valorada bastante más alta en un portal que en otro. Housfy tiende a quedarse corto donde Idealista se estira, según la comparación que un usuario hizo con su propia casa.

Lo que ese número no es importa tanto como lo que es. Como recuerda un forero, una valoración automática no es el precio de venta: eso solo lo conocen el vendedor, el comprador y el notario. Una cosa es lo que dice el anuncio y otra la escritura. Hay quien sostiene que estas herramientas son un engañabobos por ese motivo, y quien responde que ninguna pretende fijar el precio final, solo orientar. La discusión se queda corta: si el banco usa su propia tasación para decidir cuánto presta, el número ya no es una anécdota.

Del 180.000 al 160.000 euros: el recorte que sí mueve el mercado​

La señal que de verdad pesa no está en la web de un portal, está en la hipoteca preconcedida. Un cliente comprueba desde hace años que su banco le mantenía una oferta de casi 180.000 euros; en el último movimiento, esa cifra ha bajado a 160.000. Son 20.000 euros menos de capacidad de compra.

El diagnóstico que circula entre quien sigue el mercado es que la financiación se ha frenado y que, en la práctica, solo compra el que llega con el dinero en la mano, el tocateja. Si el comprador que necesita hipoteca desaparece de la ecuación, el vendedor que quiere cerrar tiene que bajar el precio hasta donde alcanza el efectivo. El que no necesita vender, aguanta.

¿Mercado libre o mercado intervenido?​

Aquí se rompe el consenso. Unos defienden que esto va de oferta y demanda y que ninguna aplicación fija el precio de nada: lo pone quien paga. Otros replican que en un mercado intervenido y rescatado con dinero público la oferta y la demanda no existen como tales y que lo que mueve el ladrillo es el acceso al crédito. Cuando el crédito se corta, los precios caen. El precedente que se cita es el euríbor al 5%, el punto en el que se pinchó la burbuja anterior, la misma que esta, dicen.

También hay quien mira al patrimonio acumulado: mucha vivienda está en manos de propietarios que no necesitan venderla porque no dependen de ese dinero para vivir. Sin urgencia no hay rebaja. Y el matiz que cierra el argumento: sin paro y sin miseria no hay crash, solo un goteo lento.

Pisos que costaron 1.000 euros y se vendieron por 250.000​

Para calibrar la caída del 11% conviene saber de dónde venimos. Un piso franquista que costó menos de 1.000 euros hace 60 años se ha vendido por más de 250.000 en pleno burbujón. Otro propietario calcula que el suyo se ha revalorizado un 350% desde la compra y bromea con que un recorte del 11% lo soporta sin pestañear. El problema no es el porcentaje, es el punto de partida.

Hay quien sostiene que la inflación juega en contra de la demanda, porque reduce lo que una familia puede dedicar a comprar, y eso empuja el precio hacia abajo. El suelo, sin embargo, no es blando: en algunas zonas hay viviendas inhabitables, sin una reforma integral por delante, que no bajan de 2.000 euros el metro cuadrado de precio de oferta.

Y no todos leen la bajada como una buena noticia. Como señala un forero, quien no vende deja a sus herederos un valor inflado sobre el que pagar impuestos de sucesión; quien vende se topa con la plusvalía y el IRPF. Para un participante, un valor de tasación alto beneficia sobre todo a quien vive del dinero público, no a quien vive en el piso.

Puede que la aplicación se equivoque, que el 11% sea un artefacto estadístico o que el banco solo esté reajustando sus números por prudencia. Mientras tanto, el propietario abre la app cada mañana y ve lo mismo en la pantalla. En la escritura, ya veremos.