Resumen del debate: ¿El problema de la vivienda es el exceso de población?

El exceso de población como causa del precio de la vivienda​

Hay una explicación para el precio de la vivienda que no sale en los telediarios y que se está abriendo paso en las conversaciones de sobremesa: el exceso de población. La tesis es incómoda y simple, si hay más gente que casas el precio sube, y da igual cuánto se construya. Choca de frente con el relato que lo atribuye casi todo al 2% de viviendas vacacionales y a los propietarios insolidarios que, según algunos medios, mantienen pisos cerrados por gusto. En España, la pregunta ya no es si falta oferta, sino cuánta gente cabe en la oferta que hay.

El punto de partida es una cifra que se repite sin demasiado rigor: más de diez millones de personas llegadas en la última década. Otros cálculos, igual de informales, hablan de en torno a un millón de entradas anuales sostenidas durante tres décadas. Ninguna de las dos encaja con la capacidad de absorción de un mercado laboral que, se argumenta, tampoco ha generado ese volumen de empleo neto. Ahí está la grieta: si la economía no crece al ritmo al que crece la demanda de tejado, el desequilibrio lo paga la renta de los que llegan y el alquiler de los que ya estaban.

¿Por qué se culpa al exceso de población y no a los fondos de inversión?​

Porque se culpa a los dos, pero solo uno de los factores se puede contar con un padrón. El otro, el capital, se mide con escrituras y balances que casi nunca llegan a los titulares. Quien sostiene la tesis demográfica no niega la existencia de grandes tenedores ni de alquiler turístico: dice que ambos fenómenos se alimentan de la misma presión de demanda y que sin ella no habría negocio. La versión contraria apunta a que los fondos llevan una década comprando vivienda precisamente porque saben que la oferta va a seguir corta y el bien va a revalorizarse sin techo conocido. Es la pescadilla que se muerde la cola: compran porque sube y sube porque compran.

El boom de los 2000 ya demostró que construir en masa no abarata​

Se construía más vivienda que en varios países europeos juntos. Y los precios no bajaron. En 2007 se seguía levantando de forma frenética, y tampoco. Ese es el argumento fuerte de quienes desconfían de la solución fácil: si existe acaparación y especulación, cualquier oferta nueva se absorbe y, de paso, atrae a más población dispuesta a ocuparla. Patada hacia adelante, lo llaman. La contraria no es mejor: sin construcción el problema solo se enquista, y ahí entra el debate sobre vivienda pública, con el recelo de que acabe asignada por criterios de vulnerabilidad y no de renta. La sospecha de que la construcción pública se convertiría en caladero de votantes planea sobre toda la discusión.

El alquiler turístico y los grandes tenedores: la mitad del problema que se ningunea​

Hay quien sostiene que los 100 millones de turistas anuales seguirán alquilando por días los pisos que antes eran residencia habitual, simplemente porque es más rentable. En Madrid, la cifra que se maneja es que 4 de cada 10 viviendas de uso turístico ya no son vivienda de nadie. Frente a eso, la defensa del gran tenedor es casi libertaria: alguien tiene que comprar para que otros, estudiantes o rentas bajas, puedan alquilar; la especulación no sería un problema exclusivo de la vivienda, se da en cualquier bien, y el Estado se lleva buenos impuestos gracias a ella. El choque de marcos es total y ninguna de las dos partes mueve ficha.

Hogares que se duplican: soledad, divorcios y una casa por cabeza​

A la presión migratoria se le suma una demanda silenciosa que no aparece en ninguna estadística de extranjería: la fragmentación del hogar. Un divorcio convierte una unidad familiar en dos viviendas, y los hijos rotan entre ambas. A eso se añade la soltería sostenida y una población anciana que vive más años y sigue ocupando su piso. La cuenta es sencilla: el mismo número de personas exige hoy muchas más puertas y muchos más contadores que hace tres décadas.

El caso de 2011: cuando los pisos se quedaron sin inquilinos​

La única vez que se recuerda una bajada real del alquiler no la provocó una política de vivienda. La provocó el colapso. Un propietario de la zona de Chamberí contaba en 2011 que antes le hacían cola para alquilar y que de pronto ya no llamaba nadie. La población migrante retornaba a sus países al quedarse sin empleo, los autóctonos en paro no podían pagar y los que habían comprado vendían a cualquier precio para no dejar la deuda al banco. Moraleja incómoda: el precio cedió por la vía del desastre, no por la del BOE.

El escenario que se baraja para el futuro inmediato tiene asterisco. La predicción más repetida, que una salida masiva de población haría desplomar los precios, viene con la advertencia de que los fondos entrarían a comprar el parque vacío para esperar la recuperación, y entonces volveríamos a la casilla de salida. Lo probable es que cualquier ajuste se note antes en los barrios de alquiler más tensionado que en los balances de los grandes tenedores. Si el cascabel no se le pone a todo el entramado a la vez, no hay quien cierre la ecuación.