EU-Kommission: Spaniens Immobilienmarkt um 20 % überbewertet

Warnung aus Brüssel: Spanische Wohnimmobilien sind um 20 % zu teuer

Wie viel des Preises für eine Wohnung entspricht dem tatsächlichen Wert, und wie viel ist eine Wette darauf, dass morgen jemand noch mehr zahlt? Brüssel hat diese Vermutung quantifiziert: Eine durchschnittliche Überbewertung von 20 % auf dem spanischen Immobilienmarkt. Der Hinweis, von El Confidencial aufgegriffen, zeigt eine Diskrepanz zwischen den Preisen und der realen finanziellen Leistungsfähigkeit der Haushalte und wirft eine unbequeme Frage auf: Wenn der Durchschnitt bei 20 % liegt, zu welchem Preis werden dann die Tausenden Wohnungen verkauft, die deutlich darüber liegen? Denn einige argumentieren, dass mehr als die Hälfte des Bestands um 40 % bis 60 % überbewertet ist.

Es ist nicht das erste Mal, dass man so etwas hört. Der Vergleich mit 2006 taucht in jedem Absatz auf, fast immer mit derselben Schlussfolgerung: Es ist schlimmer als damals. Damals lag der Fokus auf dem Kauf; heute gibt es eine zweite Front, den Mietmarkt, der außer Kontrolle geraten ist, ohne dass jemand einen Weg gefunden hat, ihn wieder einzufangen.

Warum steigen die Immobilienpreise?

Die am häufigsten genannte Erklärung ist lehrbuchmäßig: geringes Angebot und hohe Nachfrage. Das Angebot ist knapp aufgrund eines regulatorischen Dschungels, der jedes Bauprojekt verteuert und verzögert, während die Nachfrage globalisiert wurde, mit ausländischen Käufern mit hoher Kaufkraft, Ruhestandsrentnern aus Nordeuropa, die nach Sonne suchen, und internationalem Kapital, das spanische Immobilien als sicheren Hafen betrachtet. In Spanien lebt man zudem gut: Temperatur, Essen und ein Staat, der – so wird argumentiert – bestimmte Aktivitäten nicht allzu sehr behindert.

Das Gegenargument kommt von der anderen Seite: Wenn der Preis steigt, dann weil jemand zahlt. Eine Wohnung ist so viel wert, wie ein anderer bereit ist, auf den Tisch zu legen, und solange diese Hand gehoben bleibt, hat der Verkäufer keinen Grund, den Preis zu senken. Dies ist die klassische Verteidigung des Eigentümers und kollidiert frontal mit denen, die behaupten, der Preis werde durch die reale Zahlungsfähigkeit bestimmt, nicht durch den Wunsch. Eine alte Debatte, mit identischem Ergebnis für jeden, der eine Wohnung sucht.

Der Mietmarkt: Die Blase, die es 2006 nicht gab

Hier wird die Diagnose hart. In einem im Thread geschilderten Fall führt eine Miete von 800 Euro in Carabanchel – oft eine Wohnung, die kaum besser als ein Loch ist – zu Anforderungen an Mindesteinkommen von 2.300 Euro pro Monat. Die Referenz, die der Regierung zugeschrieben wird, lautet, nicht mehr als 30 % des Einkommens für Miete und Nebenkosten auszugeben; unterhalb dieser Schwelle würde der Mieter als gefährdet gelten und besonderen Schutz genießen, so die Argumentation im Thread. Bei den aktuellen Preisen würden viele Haushalte in diese Kategorie fallen, ohne überhaupt etwas unterschrieben zu haben.

Dazu kommt ein verschleiertes Angebot: Saisonmieten, einzelne Zimmer, Wohnungen, die von mehreren Familien geteilt werden, wobei ein Bettlaken als Trennwand dient. Die Immobilie wird fragmentiert, damit jeder Quadratmeter seine Rentabilität vervierfacht, und das Ergebnis ist, dass ein stabiler Mietvertrag zur Ausnahme geworden ist. Wenn der Arbeitsmarkt unter Druck gerät und Entlassungen beginnen, hält die Gleichung nicht stand.

Wohnungen aus den Siebzigern zum Preis eines englischen Hauses

Die genannten Zahlen vermitteln das Gefühl, dass sich der Markt von der Realität gelöst hat. Eine Wohnung von 70 m² Wohnfläche in einem Block aus den Siebzigern, ohne Wärme- oder Schallisolierung, mit Gemeinschaftsdach und ohne Garage, erhält Angebote von 300.000 Euro. Im Vereinigten Königreich kostet ein Haus von 150 m² mit 200 m² Garten, moderner Isolierung und privater Garage einen vergleichbaren Betrag. Die Schlussfolgerung, die jeder zieht: Was hier bezahlt wird, kauft keine Qualität, sondern Boden und Papierkram.

Es gibt weitere wiederkehrende Beispiele. Eine Wohnung, die 1967 für 25.600 Peseten gekauft wurde, wird heute für 1.100 Euro monatlich vermietet. Und im Bereich der Neubauten verkomplizieren sich die Berechnungen: Ein Dreizimmerhaus mit 85 m² und Energieeffizienzklasse A beläuft sich auf etwa 30.000 Euro nach einer Berechnung, die andere offen anzweifeln, denn Boden, Genehmigungen und Steuern sind nicht kostenlos.

Die Diskrepanz, die Brüssel nicht misst: Die Löhne

Die Überbewertung von 20 % ist nur die halbe Wahrheit. Die andere Hälfte ist die Zahlungsfähigkeit, und dort ist die Differenz zum Rest Europas schwer zu rechtfertigen. Manche fragen, warum die Überbewertung in Spanien und Portugal ein Problem ist, nicht aber in Dänemark oder Deutschland, und ob die reale Lücke nicht in Löhnen liegt, die seit Jahren nicht zu denen der Nachbarn aufschließen. Die Falle lässt sich in einem Satz zusammenfassen, der kursiert: Man will gleichzeitig einen französischen Mindestlohn, deutsche Gehälter und Preise aus einer anderen Breitengradzone.

Inzwischen dominiert auf der Straße die Rede davon, dass man nichts tun kann: Dass sowieso nichts ändert; dass der Nächste die Zähne zusammenbeißen muss. Dies ist die perfekte Ausrede, weder das Angebot, noch die Steuerpolitik, noch die Bodenpolitik anzufassen. Das Problem hört auf, ein Problem zu sein, und wird zur Landschaft.

Und währenddessen bleibt die Zahl bestehen

Keine Sorge: Die Warnung verpflichtet zu nichts. Brüssel warnt, der Eigentümer passt den Preis in seiner Vorstellung an, und der Mieter unterschreibt weiterhin. Alles funktioniert genau wie bisher, nur jetzt mit der von außen zertifizierten Vermutung.