Spaniens Immobilienpreise steigen um 80.000 Euro

Spaniens Immobilienpreise steigen um 80.000 Euro

Ist es ein guter Zeitpunkt zu kaufen? Die Frage, die in den letzten Jahren ständig wiederholt wurde, steht wieder auf der Tagesordnung. Daten von Käufern und Verkäufern zeichnen ein Bild eines Marktes, der sich nicht wie der von 2008 verhält: Es wird nicht genug gebaut, das Angebot ist knapp und die Nachfrage bleibt trotz Kreditbeschränkungen intensiv. In diesem Kontext steigen die Preise weiter. Ein Beispiel: In einer Neubauprojektentwicklung in Málaga stieg der Preis einer Drei-Zimmer-Wohnung innerhalb eines Monats von 437.000 auf 510.000 Euro, wie ein Käufer berichtete, der einen Termin beim Verkäufer hatte. Diese Geschichte wiederholt sich anderswo: In einer Gemeinde nahe Barcelona erhielt eine Immobilie im Wert von 400.000 bis 500.000 Euro 25 bis 30 Besichtigungen ohne ein einziges Angebot, sagt ein anderer Teilnehmer. Der Markt ist angespannt, und Anzeichen von Erschöpfung mehren sich.

Das Angebot reicht nicht aus, die Preise schießen in die Höhe

Der Mangel an Neubauten ist der Faktor, der den Markt am stärksten belastet. In Gebieten wie Málaga haben Baustillstand und Druck durch ausländische Nachfrage die Preise in die Höhe getrieben. Ein Käufer berichtet, dass in einem Projekt im Viertel El Cónsul der Startpreis für eine Drei-Zimmer-Wohnung 437.000 Euro betrug, aber einen Monat später teilte ihm der Verkäufer mit, dass die günstigste Einheit 510.000 Euro exklusive MwSt. koste. „Die Preise wurden angepasst“, rechtfertigten sie. Diese Anpassung von 73.000 Euro entspricht einer Steigerung von 17 % in nur vier Wochen. Dies ist kein Einzelfall: In einem anderen Gebiet stieg eine ähnliche Wohnung von 120.000 bis 130.000 Euro vor der Pandemie auf jetzt 250.000 Euro, laut Aussage eines Teilnehmers. Das Angebot ist so begrenzt, dass Verkäufer aggressive Preiserhöhungen vornehmen, ohne Angst vor fehlenden Käufern.

Unterdessen hält die Nachfrage an. Trotz steigender Zinsen und des Euribor, der Hypotheken verteuert hat, besteht der Bedarf an Wohnraum weiterhin. Die Zuwanderung, die Menschen bringt, die Unterkünfte benötigen, übt zusätzlichen Druck aus, argumentieren einige Teilnehmer. Einige Analysen deuten darauf hin, dass dieser Migrationsstrom mittelfristig umgekehrt werden könnte, kurzfristig bleibt die Nachfrage jedoch stabil. Die Folge ist ein Markt, auf dem Preise nur nach oben zeigen.

Warum ähnelt der Markt nicht dem von 2008?

Im Gegensatz zur Immobilienblase von 2008 wird heute nicht übermäßig gebaut und keine Hypotheken über 80 % des Immobilienwerts vergeben, sagen Teilnehmer. 2008, erinnern sie, wurden Kredite über 120 % gewährt und ununterbrochen gebaut. Jetzt ist die Situation das Gegenteil: Die Produktion neuer Wohnungen ist unzureichend und die Kreditvergabe restriktiver. Dies verhindert zwar nicht die Preissteigerungen, ändert aber die Art des Risikos. Der aktuelle Markt ist nicht durch eine Kreditblase aufgeblasen, sondern durch eine strukturelle Angebotsknappheit, so diese Lesart. Wer auf eine schnelle Korrektur wartet, könnte enttäuscht werden.

Der Vergleich mit 2008 scheitert auch in anderer Hinsicht: Damals hatten viele Käufer prekäre und befristete Jobs, erhielten dennoch Hypotheken, erinnern einige. Heute haben Käufer meist stabilere Einkommen, stehen aber vor Preisen, die ihre Sparfähigkeit weit übersteigen. Ein Teilnehmer berechnet, dass eine 2025 gekaufte Neubauwohnung 130.000 Euro mehr kostete als dieselbe Entwicklung in ihrer ersten Phase drei Jahre zuvor. Diese Differenz ist für jedes Durchschnittseinkommen unmöglich zu verkraften.

Euribor und Hypothek: Ein echter Bremsklotz?

Der Anstieg des Euribor hat variable Hypotheken verteuert, aber die Nachfrage nicht abgekühlt. Wer zum Wohnen kauft und nicht spekuliert, nimmt die Kosten in Kauf. Ein Teilnehmer fasst zusammen: „Ich habe gekauft, um darin zu wohnen, nicht um zu spekulieren.“ Andere sehen in den steigenden Zinsen ein Signal, dass der Markt korrigieren sollte. Die Realität ist, dass der Euribor von negativen Zinsen auf Niveaus über 3 % gestiegen ist und die Wohnungspreise, weit davon entfernt zu fallen, weiter gestiegen sind, erinnern einige. Dies hat diejenigen bloßgestellt, die einen Absturz vorhersagten, wenn die Zinsen steigen.

Die Verteuerung des Kredits hat auch das Käuferprofil verändert. Nun werden höhere Eigenanteile verlangt und die Raten sind höher. Aber das Angebot ist weiterhin so knapp, dass Verkäufer keine Preise senken müssen. In einigen Fällen verlangen sie sogar Vorauszahlungen nur für ein Angebot: 10.000 Euro, um Verhandlungen zu beginnen, berichtet ein Käufer. Diese Praxis, vor einigen Jahren undenkbar, zeigt, wie sehr der Markt auf der Seite der Verkäufer steht.

Immobilien als Anlagehafen

Der Mangel an alternativen Anlagen hat Immobilien zu einem sicheren Hafen gemacht, argumentieren Teilnehmer. Bei historisch moderaten Zinsen und Inflation, die Ersparnisse erodiert, suchen viele Investoren Schutz in Beton. Dies erhöht den Druck auf einen ohnehin angespannten Markt. Fonds und Unternehmen kaufen ebenfalls Wohnungen zur Vermietung, was das Angebot für den Verkauf reduziert, so einige. Teilnehmer schlagen vor, den Kauf durch Fonds zu begrenzen oder deren Besteuerung mit Hotels gleichzustellen, doch diese Maßnahmen kommen nicht zustande.

Das Ergebnis ist ein Markt, auf dem wer Geld hat, kauft, und wer keines hat, immer höhere Mieten zahlt. Immobilien sind zu einem Anlagehafen geworden, mit Folgen für jene, die einfach nur ein Dach über dem Kopf wollen. Die Spannung zwischen Wohnnutzung und Anlegerinteresse liegt im Kern des Problems.

Was passiert mit den Preisen?

Niemand hat eine Glaskugel, aber Hinweise deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend anhält, solange das Angebot nicht steigt. Der Neubau leidet unter Bodenmangel, Bürokratie und steigenden Materialkosten, bemerken Teilnehmer. Ohne Änderung dieser Bedingungen werden die Preise kaum fallen. Einige Analysten glauben, der Markt stehe kurz vor seinem Höhepunkt, andere erinnern daran, dass wir seit Jahren dasselbe hören, während die Preise weiter steigen.

Die Situation ist besonders hart für junge Menschen, die sehen, wie Wohnraum unerreichbar wird. Ein Teilnehmer drückt es schonungslos aus: „Schade um die aktuelle Situation für die Jugend.“ Die Lücke zwischen Löhnen und Preisen wächst, mit sozialen und wirtschaftlichen Folgen jenseits des Immobilienmarktes.

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Am Ende bleibt die Frage unbeantwortet. Kaufen ist heute teuer, aber Warten kann schlimmer sein. Die Daten laden nicht zum Optimismus für jene ein, die eine Korrektur erwarten, und die Angebotsknappheit scheint bald nicht behoben. Also, wenn jemand die Zauberformel hat, soll er sie teilen. Denn der Markt gibt vorerst keine Ruhe.