Spaniens Wohnungsmarkt: Vom Überangebot 2011 zur Mietknappheit

2011 gab es 3,5 Millionen leere Wohnungen; 2026 herrscht Wohnungsnot

Im Jahr 2011 standen laut übereinstimmender Berichte Millionen Wohnungen leer, die niemand kaufen wollte. In Stadtteilen von Valencia lag die Miete bei etwa 350 Euro. Im Jahr 2026 gibt es keinen Bestand, es wird kaum neu gebaut, und Vermieter stellen ihre Wohnungen lieber kurzfristig oder an Touristen zur Verfügung. Die Empörung ist ähnlich, doch der Markt hat sich umgekehrt. Wer während des Crashs günstig kaufte, vermutet, dass die aktuelle kollektive Übertreibung eine neue Chance bietet: Wenn alle verkaufen, kauft jemand.

Unterschiede zwischen der Krise von 2011 und 2026

Damals war das Problem ein Überangebot: Millionen leerer Wohnungen – laut den im Forum genannten Zahlen 3,5 Millionen –, Banken voller beschlagnahmter Immobilien (Ladrillo) und gestoppte Bauprojekte. Bei diesem Bestand kostete das Mieten in Vierteln wie Benicalap oder Camins (Valencia) 350 Euro. Laut einem Nutzerbericht wurden Wohnungen von Bankia und SAREB in Torrent, Paterna oder Xirivella für 42.000 Euro verkauft. Neue Projekte am Stadtrand, ohne Käufer, blieben bei Preisen von 90.000 bis 120.000 Euro stehen.

Heute ist die Situation genau umgekehrt. Es gibt keine freien Wohnungen, günstiger Neubau fehlt, und Eigentümer bevorzugen Kurzzeitvermietungen. Das Ergebnis, so die Argumentation, ist, dass ein Gehalt von 1.300 Euro eine Miete von 1.100 Euro in Madrid oder Barcelona nicht deckt. Der Protest auf der Puerta del Sol dieses Jahres hat, wie im Forum diskutiert wird, weniger Kraft als die 15-M-Bewegung. Ein materieller Grund wird genannt: 2011 herrschte Arbeitslosigkeit; heute haben die Demonstranten Jobs, können sich aber trotzdem kein Dach über dem Kopf leisten.

Warum verkaufen Großvermieter ihre Wohnungen?

Als Gründe gelten eine starke Regulierung des Mietmarktes, Unsicherheit wegen Mietausfällen und die Erwartung eines politischen Wandels. In diesem Kontext beschreibt ein Teilnehmer Transaktionen großer Portfolios unter Marktpreis im Ballungsraum Barcelona. Die These lautet, dass kleine Eigentümer – solche mit einer oder zwei Wohnungen – zum Verkauf gezwungen werden sollen, damit die Preise sinken. Danach könnten Investoren mit Liquidität einsteigen und Rechtsstreitigkeiten durchhalten.

Ein anderer Nutzer merkt an, dass neuer Wohnungsbau in den Städten anders aussieht: Projekte mit mehr als 50 Wohneinheiten, ausschließlich zur Vermietung, mit Garage, Pool und Fitnessstudio, aber keinem Verkaufsangebot. Es ist dasselbe Produkt, nur in Händen von Akteuren, die zwei Jahre warten können.

Der Norden Spaniens wird zum neuen Mittelmeerraum

Die zunehmende Hitze im Mittelmeerraum, begleitet von Dürren und Bränden, die Versicherungskosten treiben, verlagert die Nachfrage an die Kantabrische Küste, so die Diskussion. In Kantabrien wird laut Berichten nur noch in touristischen Küstengebieten wie Suances oder Comillas gebaut; an der Küste kommt Llanes hinzu. Das Muster wiederholt sich: Erst wohlhabende Urlauber, dann ausländische Investoren, schließlich internationale Stadtpreise und Einheimische, die als Kellner arbeiten. Niemand baut mehr die 60.000-Euro-Wohnblöcke, die in den 90ern am Rand von Torrelavega entstanden.

Hinzu kommt eine unbelegte Zahl aus der Debatte: 70 % der Mietwohnungen gehören Eigentümern über 65 Jahren. Manche behaupten ohne Datenbasis, dass ein ähnlicher Anteil der Kaufobjekte ebenfalls von Menschen über 65 erworben werde. Der normale Käufer fällt somit aus beiden Märkten heraus.

Wie stark beeinflusst die Demografie die Mietpreise?

Ein Teil der Diskussion führt die hohe Nachfrage auf die Zuwanderung zurück, von einem Teilnehmer auf fünf Millionen Menschen in vier Jahren geschätzt, ohne offizielle Bestätigung. Diese Gruppe benötigt Wohnraum wie jeder andere Einwohner. Andere Analysen fokussieren auf einen anderen Segment: Zweitwohnsitze und Luxusimmobilien für ausländische Käufer, die nicht mit dem regulären Mietmarkt konkurrieren. Beide Faktoren treiben die Preise nach oben. Keiner erklärt allein, warum in manchen Städten die Miete das gesamte Gehalt auffrisst.

Es taucht auch eine regulatorische Wette auf: Wer auf einen Politikwechsel hofft, sieht ländliche Grundstücke (Fincas rústicas) als nächstes günstiges Terrain. Dies ist eine Intuition, keine Berechnung.

Wenn die Strategie darin besteht, dass Eigentümer abstoßen und die Preise fallen, bleibt die Frage offen: Wird dann derjenige kaufen, der heute keine Miete zahlen kann, oder der Fonds, der seit zwei Jahren mit gefüllter Kasse wartet?