30 % der Wohnungen sind vermietet, 10 % durch Tourismus verdrängt

Spanien hat den Wohnungsmarkt in einen Konflikt zwischen verschiedenen Interessengruppen verwandelt

Wer bezahlt tatsächlich die Mieten, die jeden Monat unterzeichnet werden? Auf dieser unbequemen Frage basiert eine der härtesten Analysen der letzten Jahre zum spanischen Wohnungswesen. Der wiederkehrende Ausgangspunkt ist, dass 30 % des Immobilienbestands bereits vermietet sind und 10 % aus dem Wohnmarkt ausgeschieden sind, nachdem sie zu touristischen Unterkünften umgewidmet wurden. Mit diesen Zahlen lässt sich die These kaum relativieren: Über Jahrzehnte hinweg ließ man zu, dass ein Teil der Gesellschaft auf Kosten des anderen profitierte, und niemand stoppte das Fest rechtzeitig. Es wird sogar von einer freieren Gesellschaft gesprochen, wenn man das Joch des Immobiliensektors abschüttelt. Das Problem ist, dass niemand mehr weiß, wann es begann.

Warum taucht Deutschland immer im Vergleich auf?

Das deutsche Beispiel kommt sofort zur Sprache, wenn das Thema angesprochen wird. Dort dient ein großer Teil des Bestands der Vermietung und ist nicht auf Tausende kleine Eigentümer verteilt, sondern konzentriert sich bei großen Investoren und dem Staat selbst, der Millionen öffentlicher Wohnungen im Mietverhältnis hält. Manche argumentieren, dies sei der entscheidende Unterschied: Wenn der öffentliche Sektor mit Angebot konkurriert, schrumpft die Marge privater Vermieter automatisch, ohne dass Gesetze dies erzwingen müssen. Ohne staatliche Konkurrenz setzt der Eigentümer den Preis fest, und der Mieter muss entweder zahlen oder gehen. Der Vergleich hat Nuancen: In derselben Diskussion wird daran erinnert, dass das deutsche Modell einen großen Teil des Bestands in den Händen eines minimalen Prozentsatzes von Eigentümern konzentriert und dass die Hälfte des Landes zur Miete wohnt.

Das Geschäft beginnt bei der Umwidmung von Grundstücken

Hier herrscht Uneinigkeit darüber, wo die Kette der Kosten ihren Anfang nimmt. Eine Strömung zeigt auf das erste Glied: Wenn eine Gemeinde ein Grundstück umwidmet und festlegt, dass dort gebaut werden darf, vervielfacht sich sein Preis um das Zwei- bis Dreihundertfache, bevor der Bauträger auch nur einen einzigen Stein setzt. Hinzu kommen die Baukosten, die bereits vorgefertigte Elemente enthalten, sowie die Finanzierungsstruktur dahinter. Im Hintergrund steht die Bank, die neue Kreditnehmer braucht, denen später verbundene Produkte verkauft werden können. Die vollständige Aufschlüsselung dieser Kette – Boden, Bau, Finanzierung – ergibt eine überraschende Differenz. Auch die parteipolitisch motivierten Umwidmungen von Grundstücken spielen nach dieser Lesart eine Rolle.

Warum treibt der Tourismus die Preise im ganzen Viertel?

Die zweite Front ist die Ferienvermietung. Es wird behauptet, dass 10 % des Bestands den Wohnmarkt verlassen haben, um sich auf saisonale Vermietung zu spezialisieren. Andere Berechnungen senken diese Zahl auf 2 % des Gesamtbestands und erinnern daran, dass ein Großteil dieser Aktivität vor Jahrzehnten unter anderen Formaten bereits existierte. In Madrid wird auf einen ausländischen Fonds verwiesen, der 500 touristische Apartments bündelt. Die Frage ist, ob der Wohnraumtourismus den Preisanstieg erklärt oder einfach nur von einem knappen Wohnangebot profitiert. Bei einer Stadtbevölkerung von über 3,5 Millionen Einwohnern wird diese Proportion zu einem strittigen Datenpunkt.

Migration: Das Argument, das überall durchsickert

Ein dritter Aspekt tritt stark hervor und beeinflusst alles: die Demografie. Ein Teil der Analyse beziffert das anhaltende Wachstum auf etwa 1,3 % bis 1,4 % pro Jahr, was über den üblichen Mustern liegt, mit jährlichen Zuflüssen von einer halben Million Menschen, und behauptet, das Wohnungsangebot kann dieses Tempo nicht absorbieren. Ergänzend wird angeführt, dass mehr als 70 % der Bevölkerung mit Migrationshintergrund zur Miete wohnen, im Vergleich zu 20 % der Gesamtbevölkerung. Andere Stimmen lehnen diese Diagnose rundweg ab, bezeichnen sie als falsch und erinnern daran, dass die Preise in Ländern mit deutlich geringeren Zuwanderungsraten genauso stark steigen. Es gibt keinen gemeinsamen Nenner.

Der Generationenfaktor und die Figur des Rentiers

Der generationelle Aspekt durchzieht die gesamte Thematik. Eine oft wiederholte Lesart besagt, dass die Älteren an die Jüngeren zum doppelten Preis verkauften, und dass sich diese Spirale bis heute fortgesetzt hat. Rundherum taucht die Figur des Rentiers auf: Jemand, der von der Rente lebt, die andere zahlen. Manche fordern gesetzliche Grenzen von zwei Wohnungen pro Haushalt, wohl wissend, dass eine solche Maßnahme Proteste auslösen würde. Andere fassen es zynischer zusammen: Eine Gesellschaft, die freiwillig mehr Sklaverei wählt und dafür auch noch applaudiert. Die Kritik am Rentierwesen kommt nicht nur von einer Seite. Es wird auch argumentiert, dass eine vom Joch des Immobilienmarktes befreite Bevölkerung eine freiere Gesellschaft wäre, mit Ressourcen für Unternehmensgründungen. Wen schadet das? Denjenigen, die bereits oben stehen.

Kann man in Spanien Wohnungen enteignen?

Die Lösungsansätze widersprechen sich. Ein Lager fordert die Enteignung von Wohnungen bei Fonds, Banken und Großinvestoren unter Berufung auf Artikel 128 der Verfassung. Dagegen wird eingewandt, dass eine legitime Enteignung höhere Gewalt und gerechte Entschädigung erfordert, und dass der Steuerzahler letztlich mit seinen Abgaben zahlt, wenn der Staat unter den Wartungskosten vermietet. Andere plädieren für großangelegten öffentlichen Wohnungsbau: Eine Million geschützter Wohnungen, die Hälfte zur Miete für 300 Euro und die Hälfte zum Verkauf für 80.000 Euro. Mit diesem Angebot, so die Argumentation, könnte kein Vermieter mehr 1.800 Euro verlangen. Portugal hingegen hat anders reagiert und die Zwangsräumung nach zwei Monaten Zahlungsrückstand ermöglicht.

In Deutschland nutzt niemand den anderen aus, heißt es wie ein Axiom. Vielleicht. Hier diskutieren wir weiter, ob die Schuld beim Fonds, bei der Bank, beim Vermieter, beim Mieter oder beim Neuankömmling liegt. Wenn jemand die endgültige Lösung findet, soll er Bescheid geben: Wahrscheinlich laufen bereits zwei Gesetze, drei Urteile und eine Umwidmung dazu, ob sie anwendbar sind.