⚡ Seguimiento de stock de viviendas de Idealista (II)

Galvani

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Los portales sacando sus propias valoraciones tratan de incidir en el precio de mercado. Son un actor más informando si un piso está por encima o debajo de la media. Tratan de forzar el mercado a la baja (los propietarios no publican si el portal los penaliza diciendo que esta por encima de la media, sería de gilipollas, aunque los hay)
Los precios de todo producto publicado es inútil porque si esta publicado es que no se vende. Lo que hay que saber es a que precio se llega a notaria, no a que precio esta expuesto un inmueble por tasadores cuñado paco.
Incluso sabiendo precios de notaria, aún existe la incidencia del "B" que alerta los datos, aunque es más válida la estadística de los notarios que la de cualquier portal.
Un buen tasador tira de datos de notaria y de registro, además de saber hacer los cálculos reales de depreciación por años de un inmueble y por zonas. Claro que eso cuesta, o crees que el conocimiento ese crece en los limoneros? Hay que tirarse jornadas enteras para saber la "verdad" y despejar toda la morralla de los portales y pseudo analistas de portales inmobiliarios.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
Vale, tú vete a decirle a la masa de vendedores que tiene sus precios burbujeados (no hace falta estudiar para saber que hay burbuja otra vez) que un tasador experto dice que su piso vale un 30% menos... ¿Vale y? No te vende el piso y al tasador le pagas.

Para eso le dices que me das X y le tanteas, que te va a dar lo mismo. Si un vendedor ha rebajado el precio por alguna circunstancia habrá sido porque le hacía falta la pasta. En un mercado manipulado y si el vendedor no necesita dinero rápido lo que diga un tasador no importa nada.
 

ajra1307

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Y consideras que una tasacion oficial reglada por Ley tiene algo que ver con el posible valor de mercado?
O que tiene algo que ver con lo que dicen los portales?
Si te crees eso no entiendes como funciona un mercado en que el precio lo regula la oferta y la demanda en elementos únicos.
Lo que tienes que considerar es que un inmueble siempre es unico; no existe uno igual. Jamás. Puede existir similar en un % más o menos importante dependiendo de muchos factores pero jamás igual. Y más en un mercado de segunda mano en que el estado de conservación y mejoras tiene una influencia considerable.
El precio lo determinas tú, nunca el propietario. Y solo tu sabes cuánto es lo máximo que pagarías por un inmueble según muchas consideraciones, entre ellas la necesidad de crédito que tengas. Y en ese caso, la tasación oficial es fundamental porque es la única que valora el banco a la hora de dar una hipoteca, ni datos de portales ni cuñados. Luego vienen las sorpresas y no poder afrontar la compra habiendo entregado arras.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
 
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Galvani

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Y consideras que una tasacion oficial reglada por Ley tiene algo que ver con el posible valor de mercado?
O que tiene algo que ver con lo que dicen los portales?
Si te crees eso no entiendes como funciona un mercado en que el precio lo regula la oferta y la demanda en elementos únicos.
Lo que tienes que considerar es que un inmueble siempre es unico; no existe uno igual. Jamás. Puede existir similar en un % más o menos importante dependiendo de muchos factores pero jamás igual. Y más en un mercado de segunda mano en que el estado de conservación y mejoras tiene una influencia considerable.
El precio lo determinas tú, nunca el propietario. Y solo tu sabes cuánto es lo máximo que pagarías por un inmueble según muchas consideraciones, entre ellas la necesidad de crédito que tengas. Y en ese caso, la tasación oficial es fundamental porque es la única que valora el banco a la hora de dar una hipoteca, ni datos de portales ni cuñados. Luego vienen las sorpresas y no poder afrontar la compra habiendo entregado arras.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
Yo considero lo que pasa en la realidad. Según tu (que tendrías razón en un mercado real no intervenido) comprarías un piso según la tasación de un tasador independiente que se haya movido y recogido datos en notarías. Ahora ve al vendedor y dile que le compras el piso por x dinero, que es lo que vale...

Y te dirá que no, que su piso vale lo que él diga y se quedará ahí, sabiendo que el factor antigüedad no afecta casi al valor y esperando alguien que pique.

Con los coches pasa igual y eso sí que se devalúa y no es un mercado rescatado. En eso es mucho más fácil establecer el precio por la devaluacion.

Si el precio lo pusieran los compradores (en un mercado rescatado imposible) los precios no estarian como están. Vamos, no creo que el anuncio de un piso que valga 170000 euros se acabe vendiendo por 130000 si no hay una necesidad inmediata del dinero.

Todos sabemos que hay pisos en venta que desaparecen y aparecen de nuevo con el mismo precio o más caros etc. O cerrados años.
 

ajra1307

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Yo considero lo que pasa en la realidad. Según tu (que tendrías razón en un mercado real no intervenido) comprarías un piso según la tasación de un tasador independiente que se haya movido y recogido datos en notarías. Ahora ve al vendedor y dile que le compras el piso por x dinero, que es lo que vale...

Y te dirá que no, que su piso vale lo que él diga y se quedará ahí, sabiendo que el factor antigüedad no afecta casi al valor y esperando alguien que pique.

Con los coches pasa igual y eso sí que se devalúa y no es un mercado rescatado. En eso es mucho más fácil establecer el precio por la devaluacion.

Si el precio lo pusieran los compradores (en un mercado rescatado imposible) los precios no estarian como están. Vamos, no creo que el anuncio de un piso que valga 170000 euros se acabe vendiendo por 130000 si no hay una necesidad inmediata del dinero.

Todos sabemos que hay pisos en venta que desaparecen y aparecen de nuevo con el mismo precio o más caros etc. O cerrados años.
Si lees bien, dices lo mismo que yo.
Tasar o no solo cale a efectos hipotecarios igual que estar valorando los pisos es perduda de tiempo. Lo que realmente importa, y es siempre decisión del comprador, es hasta cuánto pagaría por un piso.
El problema es que para la mayoria genera frustración que los pisos estén por encima de sus posibilidades y buscan fórmulas mágicas para intervenir en el precio de venta, y en un libre mercado, eso no es posible....

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
 

sepultada en guano

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Y consideras que una tasacion oficial reglada por Ley tiene algo que ver con el posible valor de mercado?
O que tiene algo que ver con lo que dicen los portales?
Si te crees eso no entiendes como funciona un mercado en que el precio lo regula la oferta y la demanda en elementos únicos.
Lo que tienes que considerar es que un inmueble siempre es unico; no existe uno igual. Jamás. Puede existir similar en un % más o menos importante dependiendo de muchos factores pero jamás igual. Y más en un mercado de segunda mano en que el estado de conservación y mejoras tiene una influencia considerable.
El precio lo determinas tú, nunca el propietario. Y solo tu sabes cuánto es lo máximo que pagarías por un inmueble según muchas consideraciones, entre ellas la necesidad de crédito que tengas. Y en ese caso, la tasación oficial es fundamental porque es la única que valora el banco a la hora de dar una hipoteca, ni datos de portales ni cuñados. Luego vienen las sorpresas y no poder afrontar la compra habiendo entregado arras.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
Pues será en ese caso.
En todos los demás, lo que diga un tasador le refanfinfla bastante al comprador.
 

ajra1307

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Pues será en ese caso.
En todos los demás, lo que diga un tasador le refanfinfla bastante al comprador.
Si no depende de hipoteca se la suda....si depende de hipoteca el valor de tasación es crítico a la hora de determinar el % que le puede dar el banco, ya que los bancos como mucho en residencial dan el 80% del menor de los dos valores (transacción o tasación).
Pero después viene lo bueno, si el valor de tasación es superior al de transacción, la Hacienda autonómica entiende que el valor "real" de la propiedad es el de tasación y te envian una bonita complementaria.
Ej: transacción 100.000, tasación 120.000.
Impuesto: 10.000, complementaria posterior por revisión de valores 2.000 más multa y retrasos.
Otro ej. Valor de transacción 120.000. Valor de tasación 100.000. Importe necesario mínimo para poder llevar a cabo la compra: 20% de 100.000 + 20.000 + impuestos y gastos (otros 15.000 más o menos) total de metálico necesario: 55.000 pavos. Sin embargo si la tasación en el mismo caso fuera de 120.000 la necesidad de metálico sería 24.000 + 15.000 o sea 39.000 pavos. Mucho más accesible, no?

Por lo que veo, es realmente de retrasados preocuparse de la tasación tanto a niveles fiscales como de compra.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
 

sepultada en guano

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Si no depende de hipoteca se la suda....si depende de hipoteca el valor de tasación es crítico a la hora de determinar el % que le puede dar el banco, ya que los bancos como mucho en residencial dan el 80% del menor de los dos valores (transacción o tasación).
Pero después viene lo bueno, si el valor de tasación es superior al de transacción, la Hacienda autonómica entiende que el valor "real" de la propiedad es el de tasación y te envian una bonita complementaria.
Ej: transacción 100.000, tasación 120.000.
Impuesto: 10.000, complementaria posterior por revisión de valores 2.000 más multa y retrasos.
Otro ej. Valor de transacción 120.000. Valor de tasación 100.000. Importe necesario mínimo para poder llevar a cabo la compra: 20% de 100.000 + 20.000 + impuestos y gastos (otros 15.000 más o menos) total de metálico necesario: 55.000 pavos. Sin embargo si la tasación en el mismo caso fuera de 120.000 la necesidad de metálico sería 24.000 + 15.000 o sea 39.000 pavos. Mucho más accesible, no?

Por lo que veo, es realmente de retrasados preocuparse de la tasación tanto a niveles fiscales como de compra.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
La hacienda autonómica suele ser bastante indiferente a tasaciones y dichos rollos.
Básicamente miran que no hayas escriturado por debajo de su tasación fiscal, que es valor catastral X coeficiente.
Si no pones un valor inferior sino superior no hay problema.
Si además has escriturado por valor real, sin b, y está todo documentado, poco problema.
 

ajra1307

Himbersor
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La hacienda autonómica suele ser bastante indiferente a tasaciones y dichos rollos.
Básicamente miran que no hayas escriturado por debajo de su tasación fiscal, que es valor catastral X coeficiente.
Si no pones un valor inferior sino superior no hay problema.
Si además has escriturado por valor real, sin b, y está todo documentado, poco problema.
Los bancos tienen obligación de pasar a Hacienda los valores de tasación.
Hasta hace un par de años no contrastaban la tasación, pero usaban un "factor corrector" sobre el valor de catastro según la población para determinar lo que ellos interpretan como "valor real". Tantas sentencias de recursos administrativos que le invalidan el sistema hizo que eliminaran el "factor corrector" y pasarán al valor de tasación que esta jurídicamente avalado incluso por la UE. Si te toca una tasacion superior a la tasación, vas a pagar si o si complementaria.
Y si no haces tasación, te enviarán un técnico contratado por Hacienda a tasar la propiedad. En la misma escritura de compra, el Notario tiene obligación legal de anotar que Hacienda te puede realizar una revisión de valores hasta 5 años después de la compra. Por supuesto siempre te cae tarde, pero te cae. Hacienda es lenta pero segura.
Pero piensa lo que quieras, hay más que sobrada información en internet para contrastar lo que digo....
Y el que quiera asumir el riesgo, que lo haga; cada cual tira el dinero en lo que quiere, el mío sé bien como conservarlo.


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sepultada en guano

Madmaxista
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Los bancos tienen obligación de pasar a Hacienda los valores de tasación.
Hasta hace un par de años no contrastaban la tasación, pero usaban un "factor corrector" sobre el valor de catastro según la población para determinar lo que ellos interpretan como "valor real". Tantas sentencias de recursos administrativos que le invalidan el sistema hizo que eliminaran el "factor corrector" y pasarán al valor de tasación que esta jurídicamente avalado incluso por la UE. Si te toca una tasacion superior a la tasación, vas a pagar si o si complementaria.
Y si no haces tasación, te enviarán un técnico contratado por Hacienda a tasar la propiedad. En la misma escritura de compra, el Notario tiene obligación legal de anotar que Hacienda te puede realizar una revisión de valores hasta 5 años después de la compra. Por supuesto siempre te cae tarde, pero te cae. Hacienda es lenta pero segura.
Pero piensa lo que quieras, hay más que sobrada información en internet para contrastar lo que digo....
Y el que quiera asumir el riesgo, que lo haga; cada cual tira el dinero en lo que quiere, el mío sé bien como conservarlo.


“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
Mejor comprar al taco.doh!
 

ajra1307

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Mejor comprar al taco.doh!
Pues no, porque cuando te manda el tasador tu Hacienda local viene con la orden de facturar ya que es contratado por la misma Hacienda. Parten de una mínima de 2.000 pavos de obligación por visita. Igual que las multas de tráfico tienen obligación de llegar a mínimos de facturación.
Además, te agregan al precio de tasación todas las mejoras que hayas hecho en tu zulo, y lo normal es que son bastantes y la mayoría las hace sin pagar IVA, por lo que no tienes forma de demostrar que hiciste las mejoras y te tocará pagar una abultada complementaria.
Me resulta curioso como todavía hay gente que se cree más lista que Hacienda sin siquiera tener experiencia en los actos imponibles sobre los que rebuznan.
Lo ideal para no tener problemilla con complementarias ni otras historias que no vienen al caso es hacer una hipoteca mínima al mayor plazo posible con una tasación lo más ajustadas posible al valor de transacción escriturado. Como se consigue eso? Pues ese es un tema aparte. Fin.

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Pues no, porque cuando te manda el tasador tu Hacienda local viene con la orden de facturar ya que es contratado por la misma Hacienda. Parten de una mínima de 2.000 pavos de obligación por visita. Igual que las multas de tráfico tienen obligación de llegar a mínimos de facturación.
Además, te agregan al precio de tasación todas las mejoras que hayas hecho en tu zulo, y lo normal es que son bastantes y la mayoría las hace sin pagar IVA, por lo que no tienes forma de demostrar que hiciste las mejoras y te tocará pagar una abultada complementaria.
Me resulta curioso como todavía hay gente que se cree más lista que Hacienda sin siquiera tener experiencia en los actos imponibles sobre los que rebuznan.
Lo ideal para no tener problemilla con complementarias ni otras historias que no vienen al caso es hacer una hipoteca mínima al mayor plazo posible con una tasación lo más ajustadas posible al valor de transacción escriturado. Como se consigue eso? Pues ese es un tema aparte. Fin.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
Si que te pasan cosas, hijo.