Seguimiento de stock de viviendas de Idealista (II)

[Eren Jaeger]

El precio de la vivienda creció un 5,1% en el último trimestre del año
Pues siguen los aumentos de los precios, eso que estaba todo de capa caída debido a la disminución de anuncios...

 

[ajra1307]

Yo considero lo que pasa en la realidad. Según tu (que tendrías razón en un mercado real no intervenido) comprarías un piso según la tasación de un tasador independiente que se haya movido y recogido datos en notarías. Ahora ve al vendedor y dile que le compras el piso por x dinero, que es lo que vale...

Y te dirá que no, que su piso vale lo que él diga y se quedará ahí, sabiendo que el factor antigüedad no afecta casi al valor y esperando alguien que pique.

Con los coches pasa igual y eso sí que se devalúa y no es un mercado rescatado. En eso es mucho más fácil establecer el precio por la devaluacion.

Si el precio lo pusieran los compradores (en un mercado rescatado imposible) los precios no estarian como están. Vamos, no creo que el anuncio de un piso que valga 170000 euros se acabe vendiendo por 130000 si no hay una necesidad inmediata del dinero.

Todos sabemos que hay pisos en venta que desaparecen y aparecen de nuevo con el mismo precio o más caros etc. O cerrados años.

Si lees bien, dices lo mismo que yo.
Tasar o no solo cale a efectos hipotecarios igual que estar valorando los pisos es perduda de tiempo. Lo que realmente importa, y es siempre decisión del comprador, es hasta cuánto pagaría por un piso.
El problema es que para la mayoria genera frustración que los pisos estén por encima de sus posibilidades y buscan fórmulas mágicas para intervenir en el precio de venta, y en un libre mercado, eso no es posible....

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

 

[juliendres22]

Sigue el descenso en Madrid capital, adjunto de nuevo gráfico:



Estamos en niveles de stock de diciembre de 2016

Y aquí los datos de las últimas mediciones:

18/11/2019	28.689
23/11/2019	28.813
19/12/2019	28.138
29/12/2019	27.633
31/12/2019	27.524

 

[sepultada en guano]

Y consideras que una tasacion oficial reglada por Ley tiene algo que ver con el posible valor de mercado?
O que tiene algo que ver con lo que dicen los portales?
Si te crees eso no entiendes como funciona un mercado en que el precio lo regula la oferta y la demanda en elementos únicos.
Lo que tienes que considerar es que un inmueble siempre es unico; no existe uno igual. Jamás. Puede existir similar en un % más o menos importante dependiendo de muchos factores pero jamás igual. Y más en un mercado de segunda mano en que el estado de conservación y mejoras tiene una influencia considerable.
El precio lo determinas tú, nunca el propietario. Y solo tu sabes cuánto es lo máximo que pagarías por un inmueble según muchas consideraciones, entre ellas la necesidad de crédito que tengas. Y en ese caso, la tasación oficial es fundamental porque es la única que valora el banco a la hora de dar una hipoteca, ni datos de portales ni cuñados. Luego vienen las sorpresas y no poder afrontar la compra habiendo entregado arras.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Pues será en ese caso.
En todos los demás, lo que diga un tasador le refanfinfla bastante al comprador.

 

[ajra1307]

Pues será en ese caso.
En todos los demás, lo que diga un tasador le refanfinfla bastante al comprador.

Si no depende de hipoteca se la rezuma....si depende de hipoteca el valor de tasación es crítico a la hora de determinar el % que le puede dar el banco, ya que los bancos como mucho en residencial dan el 80% del menor de los dos valores (transacción o tasación).
Pero después viene lo bueno, si el valor de tasación es superior al de transacción, la Hacienda autonómica entiende que el valor "real" de la propiedad es el de tasación y te envian una bonita complementaria.
Ej: transacción 100.000, tasación 120.000.
Impuesto: 10.000, complementaria posterior por revisión de valores 2.000 más multa y retrasos.
Otro ej. Valor de transacción 120.000. Valor de tasación 100.000. Importe necesario mínimo para poder llevar a cabo la compra: 20% de 100.000 + 20.000 + impuestos y gastos (otros 15.000 más o menos) total de metálico necesario: 55.000 pavos. Sin embargo si la tasación en el mismo caso fuera de 120.000 la necesidad de metálico sería 24.000 + 15.000 o sea 39.000 pavos. Mucho más accesible, no?

Por lo que veo, es realmente de demorados preocuparse de la tasación tanto a niveles fiscales como de compra.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

 

[sepultada en guano]

Si no depende de hipoteca se la rezuma....si depende de hipoteca el valor de tasación es crítico a la hora de determinar el % que le puede dar el banco, ya que los bancos como mucho en residencial dan el 80% del menor de los dos valores (transacción o tasación).
Pero después viene lo bueno, si el valor de tasación es superior al de transacción, la Hacienda autonómica entiende que el valor "real" de la propiedad es el de tasación y te envian una bonita complementaria.
Ej: transacción 100.000, tasación 120.000.
Impuesto: 10.000, complementaria posterior por revisión de valores 2.000 más multa y retrasos.
Otro ej. Valor de transacción 120.000. Valor de tasación 100.000. Importe necesario mínimo para poder llevar a cabo la compra: 20% de 100.000 + 20.000 + impuestos y gastos (otros 15.000 más o menos) total de metálico necesario: 55.000 pavos. Sin embargo si la tasación en el mismo caso fuera de 120.000 la necesidad de metálico sería 24.000 + 15.000 o sea 39.000 pavos. Mucho más accesible, no?

Por lo que veo, es realmente de demorados preocuparse de la tasación tanto a niveles fiscales como de compra.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

La hacienda autonómica suele ser bastante indiferente a tasaciones y dichos rollos.
Básicamente miran que no hayas escriturado por debajo de su tasación fiscal, que es valor catastral X coeficiente.
Si no pones un valor inferior sino superior no hay problema.
Si además has escriturado por valor real, sin b, y está todo documentado, poco problema.

 

[ajra1307]

La hacienda autonómica suele ser bastante indiferente a tasaciones y dichos rollos.
Básicamente miran que no hayas escriturado por debajo de su tasación fiscal, que es valor catastral X coeficiente.
Si no pones un valor inferior sino superior no hay problema.
Si además has escriturado por valor real, sin b, y está todo documentado, poco problema.

Los bancos tienen obligación de pasar a Hacienda los valores de tasación.
Hasta hace un par de años no contrastaban la tasación, pero usaban un "factor corrector" sobre el valor de catastro según la población para determinar lo que ellos interpretan como "valor real". Tantas sentencias de recursos administrativos que le invalidan el sistema hizo que eliminaran el "factor corrector" y pasarán al valor de tasación que esta jurídicamente avalado incluso por la UE. Si te toca una tasacion superior a la tasación, vas a pagar si o si complementaria.
Y si no haces tasación, te enviarán un técnico contratado por Hacienda a tasar la propiedad. En la misma escritura de compra, el Notario tiene obligación legal de anotar que Hacienda te puede realizar una revisión de valores hasta 5 años después de la compra. Por supuesto siempre te cae tarde, pero te cae. Hacienda es lenta pero segura.
Pero piensa lo que quieras, hay más que sobrada información en internet para contrastar lo que digo....
Y el que quiera asumir el riesgo, que lo haga; cada cual tira el dinero en lo que quiere, el mío sé bien como conservarlo.


“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

 

[sepultada en guano]

Los bancos tienen obligación de pasar a Hacienda los valores de tasación.
Hasta hace un par de años no contrastaban la tasación, pero usaban un "factor corrector" sobre el valor de catastro según la población para determinar lo que ellos interpretan como "valor real". Tantas sentencias de recursos administrativos que le invalidan el sistema hizo que eliminaran el "factor corrector" y pasarán al valor de tasación que esta jurídicamente avalado incluso por la UE. Si te toca una tasacion superior a la tasación, vas a pagar si o si complementaria.
Y si no haces tasación, te enviarán un técnico contratado por Hacienda a tasar la propiedad. En la misma escritura de compra, el Notario tiene obligación legal de anotar que Hacienda te puede realizar una revisión de valores hasta 5 años después de la compra. Por supuesto siempre te cae tarde, pero te cae. Hacienda es lenta pero segura.
Pero piensa lo que quieras, hay más que sobrada información en internet para contrastar lo que digo....
Y el que quiera asumir el riesgo, que lo haga; cada cual tira el dinero en lo que quiere, el mío sé bien como conservarlo.


“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Mejor comprar al taco.

 

[ajra1307]

Mejor comprar al taco.

Pues no, porque cuando te manda el tasador tu Hacienda local viene con la orden de facturar ya que es contratado por la misma Hacienda. Parten de una mínima de 2.000 pavos de obligación por visita. Igual que las multas de tráfico tienen obligación de llegar a mínimos de facturación.
Además, te agregan al precio de tasación todas las mejoras que hayas hecho en tu zulo, y lo normal es que son bastantes y la mayoría las hace sin pagar IVA, por lo que no tienes forma de demostrar que hiciste las mejoras y te tocará pagar una abultada complementaria.
Me resulta curioso como todavía hay gente que se cree más lista que Hacienda sin siquiera tener experiencia en los actos imponibles sobre los que rebuznan.
Lo ideal para no tener problemilla con complementarias ni otras historias que no vienen al caso es hacer una hipoteca mínima al mayor plazo posible con una tasación lo más ajustadas posible al valor de transacción escriturado. Como se consigue eso? Pues ese es un tema aparte. Fin.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

 

[sepultada en guano]

Pues no, porque cuando te manda el tasador tu Hacienda local viene con la orden de facturar ya que es contratado por la misma Hacienda. Parten de una mínima de 2.000 pavos de obligación por visita. Igual que las multas de tráfico tienen obligación de llegar a mínimos de facturación.
Además, te agregan al precio de tasación todas las mejoras que hayas hecho en tu zulo, y lo normal es que son bastantes y la mayoría las hace sin pagar IVA, por lo que no tienes forma de demostrar que hiciste las mejoras y te tocará pagar una abultada complementaria.
Me resulta curioso como todavía hay gente que se cree más lista que Hacienda sin siquiera tener experiencia en los actos imponibles sobre los que rebuznan.
Lo ideal para no tener problemilla con complementarias ni otras historias que no vienen al caso es hacer una hipoteca mínima al mayor plazo posible con una tasación lo más ajustadas posible al valor de transacción escriturado. Como se consigue eso? Pues ese es un tema aparte. Fin.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Si que te pasan cosas, hijo.

 

[ajra1307]

Si que te pasan cosas, hijo.

Pus sí, si vives en España, compras, vendes o trabajas, es un campo de minas.
Ya te digo si además eres hombre.
Si vives de paguitas como que no.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

 

[cagabandurrias]

Los precios del alquiler se desploman en Barcelona.

 

[Vamosya]

Añado noticia de hoy de El Mundo:

El alquiler atisba las primeras bajadas de precios en un año clave para la vivienda en España

Incluye los siguientes gráficos:

 

[Eren Jaeger]

Añado noticia de hoy de El Mundo:

El alquiler atisba las primeras bajadas de precios en un año clave para la vivienda en España

Incluye los siguientes gráficos:

Los precios por CCAA no dicen nada allí meten en la media el piso en un pueblo a 70km de Albacete en medio de la nada, con un piso en Guadalajara, en CCAA grandes el precio de los alquileres están subestimados en las grandes ciudades debido a eso, allí meten el piso en el centro de Barcelona con uno perdido en Lérida.
Los de los pueblos ya sabemos que no valen nada, y la gente los abandonará como pasa en Japón que hay más de 6 millones de viviendas vacías y abandonadas, mientras tokyo no para de crecer y otras ciudades grandes en menor medida.
Allí ponen CLM 5 euros en Guadalajara son 7 un 40% más.
Por lo dicho ese mapa no dice una hez, como mucho en las uniprovinciales muy urbanas Como Madrid y Murcia.

 

[Vamosya]

Los precios por CCAA no dicen nada allí meten en la media el piso en un pueblo a 70km de Albacete en medio de la nada, con un piso en Guadalajara, en CCAA grandes el precio de los alquileres están subestimados en las grandes ciudades debido a eso, allí meten el piso en el centro de Barcelona con uno perdido en Lérida.
Los de los pueblos ya sabemos que no valen nada, y la gente los abandonará como pasa en Japón que hay más de 6 millones de viviendas vacías y abandonadas, mientras tokyo no para de crecer y otras ciudades grandes en menor medida.
Allí ponen CLM 5 euros en Guadalajara son 7 un 40% más.
Por lo dicho ese mapa no dice una hez, como mucho en las uniprovinciales muy urbanas Como Madrid y Murcia.

Sí, tendría mucho más sentido un mapa provincial y sobre todo por municipios.

De todos modos, lo de la atracción infinitas de las ciudades yo no lo veo. Vamos a un mundo donde el factor trabajo (al menos asalariado) cada vez sea más escaso o sea una simple mascarada (véanse las labores de tanta funcicharo), además de perder atractivo para un varón al que no le garantiza el poder de atracción hacia una mujer con la que tener hijos.

Al mismo tiempo las ciudades se autodegradan continuamente y son incapaces de autoabastecerse.