*Tema mítico* : Seguimiento de stock de viviendas de Idealista (II)

[Chillíos_y_más_chillíos]

No será que algunos propietarios están desistiendo en vender su piso. Bull-Trap de cajón?

Anduviaba detrás de uno, iba a ser un tocatejismo sano, cinturón rojo BCN, con metro a 20 segundos (!!!!!!)... Propongo X... El dueño, (via inmobiliaria) "que mu bajo, que pasa de todo, que está hasta la punta del shishi de que le ofrezcan poco y que lo va a retirar de la venta".

Y saes que? Que el tío eso hizo, y de repente los 4 anuncios (clónicos con 4 inmobiliarias) desaparecieron de idealistas y demás, con lo que de repente, UN solo piso fabrica un -4 en el conteo que llevamos en este jilo...

El piso requería reforma maja, opcional, se podía vivir, pero era obra original de 1967 medio cuéntame... I miccionan, le orfecía precio super adecuado yo... Es más, se vendió uno en la misma manzana, obra de 1988, por X*1.10, I miccionan, jorobar el viejo pesetas con su palacio de 52 años a precio de oros...
(Por lo visto luego me enteré de que se queriá deshacer del piso y su hipoteca asociada y como no lo vendiera por X*1.30 no le salían las cuentas, en fin, eso)

NOTA: Perdón de por hablar de pisos, si veis que necesito strike, avisáis no sé... No he visto en qué subforo podría ir...

 

[Bulldog99]

No será que algunos propietarios están desistiendo en vender su piso. Bull-Trap de cajón?

El bull trap fue en 2010 y fue de libro

 

[Eren Jaeger]

Si aumentan el número de anuncios es que no se vende nada y si baja es que los retiran y no se vende nada también, así siempre sucede lo que queréis, algunos os hacéis trampas al solitario.
La venta se estanco en los meses de verano por las nuevas condiciones hipotecarias pero ni se está vendiendo mal ni están bajando los precios de momento por mucho que algunos queráis. El que compró en 2016 con lo que se ha ahorrado de alquiler ya le saldrá a cuenta si empiezan las bajadas a finales de 2020 y así cada año que pase hasta las bajadas, los de 2017 si empiezan a bajar en 2021.

 

[maru80]

Los precios que dan los grandes portales son precios de oferta y a veces, no tienen nada que ver con la realidad final. Muchos desaparecen porque el propietario sólo quería sondear, porque no consiguen cerrar operaciones a los precios que ofertan o simplemente porque se aburren de que nadie les contacte.

Si queréis saber precios reales de algún inmueble en concreto porque lo necesitáis, acudid a un profesional que os informe y valore. Pero si sólo es curiosidad, lo podéis consultar donde queráis.

Saludos.

Yo lo tengo claro, el día que compre una casa (si es de segunda mano), tiraré de agencia por evitar posibles problemas o cosas raras. Además creo que vas a tener más info de precios y zona si vas a una agencia.

Si fuese un garaje, un trastero o coche no me importaría tratar con un particular. Pero una casa de segunda mano prefier ir a las agencias y que me asesoren.

 

[bolsayladrillo]

Ha bajado ligeramente respecto al mes pasado, sí. En Madrid capital también, te paso mis últimas lecturas:

18/11/2019	28.689
23/11/2019	28.813
19/12/2019	28.138

Habéis visto la evolución negativa de visitas a idealita del último trimestre?


Hay menos anuncios xq :

1.anuncios borrados por inmobiliarias que ven bajada brutal de demanda y no merece la pena el gasto infernal de los portales

2.Cierre de inmobiliarias

 

[Galvani]

Los portales sacando sus propias valoraciones tratan de incidir en el precio de mercado. Son un actor más informando si un piso está por encima o debajo de la media. Tratan de forzar el mercado a la baja (los propietarios no publican si el portal los penaliza diciendo que esta por encima de la media, sería de gilipilas, aunque los hay)
Los precios de todo producto publicado es inútil porque si esta publicado es que no se vende. Lo que hay que saber es a que precio se llega a notaria, no a que precio esta expuesto un inmueble por tasadores cuñado paco.
Incluso sabiendo precios de notaria, aún existe la incidencia del "B" que alerta los datos, aunque es más válida la estadística de los notarios que la de cualquier portal.
Un buen tasador tira de datos de notaria y de registro, además de saber hacer los cálculos reales de depreciación por años de un inmueble y por zonas. Claro que eso cuesta, o crees que el conocimiento ese crece en los limoneros? Hay que tirarse jornadas enteras para saber la "verdad" y despejar toda la morralla de los portales y pseudo analistas de portales inmobiliarios.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Vale, tú vete a decirle a la masa de vendedores que tiene sus precios burbujeados (no hace falta estudiar para saber que hay burbuja otra vez) que un tasador experto dice que su piso vale un 30% menos... ¿Vale y? No te vende el piso y al tasador le pagas.

Para eso le dices que me das X y le tanteas, que te va a dar lo mismo. Si un vendedor ha rebajado el precio por alguna circunstancia habrá sido porque le hacía falta la pasta. En un mercado manipulado y si el vendedor no necesita dinero rápido lo que diga un tasador no importa nada.

 

[Galvani]

Y consideras que una tasacion oficial reglada por Ley tiene algo que ver con el posible valor de mercado?
O que tiene algo que ver con lo que dicen los portales?
Si te crees eso no entiendes como funciona un mercado en que el precio lo regula la oferta y la demanda en elementos únicos.
Lo que tienes que considerar es que un inmueble siempre es unico; no existe uno igual. Jamás. Puede existir similar en un % más o menos importante dependiendo de muchos factores pero jamás igual. Y más en un mercado de segunda mano en que el estado de conservación y mejoras tiene una influencia considerable.
El precio lo determinas tú, nunca el propietario. Y solo tu sabes cuánto es lo máximo que pagarías por un inmueble según muchas consideraciones, entre ellas la necesidad de crédito que tengas. Y en ese caso, la tasación oficial es fundamental porque es la única que valora el banco a la hora de dar una hipoteca, ni datos de portales ni cuñados. Luego vienen las sorpresas y no poder afrontar la compra habiendo entregado arras.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Yo considero lo que pasa en la realidad. Según tu (que tendrías razón en un mercado real no intervenido) comprarías un piso según la tasación de un tasador independiente que se haya movido y recogido datos en notarías. Ahora ve al vendedor y dile que le compras el piso por x dinero, que es lo que vale...

Y te dirá que no, que su piso vale lo que él diga y se quedará ahí, sabiendo que el factor antigüedad no afecta casi al valor y esperando alguien que pique.

Con los coches pasa igual y eso sí que se devalúa y no es un mercado rescatado. En eso es mucho más fácil establecer el precio por la devaluacion.

Si el precio lo pusieran los compradores (en un mercado rescatado imposible) los precios no estarian como están. Vamos, no creo que el anuncio de un piso que valga 170000 euros se acabe vendiendo por 130000 si no hay una necesidad inmediata del dinero.

Todos sabemos que hay pisos en venta que desaparecen y aparecen de nuevo con el mismo precio o más caros etc. O cerrados años.

 

[Eren Jaeger]

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Pues siguen los aumentos de los precios, eso que estaba todo de capa caída debido a la disminución de anuncios...

 

[juliendres22]

Sigue el descenso en Madrid capital, adjunto de nuevo gráfico:

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Estamos en niveles de stock de diciembre de 2016

Y aquí los datos de las últimas mediciones:

18/11/2019	28.689
23/11/2019	28.813
19/12/2019	28.138
29/12/2019	27.633
31/12/2019	27.524

 

[sepultada en guano]

Y consideras que una tasacion oficial reglada por Ley tiene algo que ver con el posible valor de mercado?
O que tiene algo que ver con lo que dicen los portales?
Si te crees eso no entiendes como funciona un mercado en que el precio lo regula la oferta y la demanda en elementos únicos.
Lo que tienes que considerar es que un inmueble siempre es unico; no existe uno igual. Jamás. Puede existir similar en un % más o menos importante dependiendo de muchos factores pero jamás igual. Y más en un mercado de segunda mano en que el estado de conservación y mejoras tiene una influencia considerable.
El precio lo determinas tú, nunca el propietario. Y solo tu sabes cuánto es lo máximo que pagarías por un inmueble según muchas consideraciones, entre ellas la necesidad de crédito que tengas. Y en ese caso, la tasación oficial es fundamental porque es la única que valora el banco a la hora de dar una hipoteca, ni datos de portales ni cuñados. Luego vienen las sorpresas y no poder afrontar la compra habiendo entregado arras.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Pues será en ese caso.
En todos los demás, lo que diga un tasador le refanfinfla bastante al comprador.

 

[sepultada en guano]

Si no depende de hipoteca le da igual....si depende de hipoteca el valor de tasación es crítico a la hora de determinar el % que le puede dar el banco, ya que los bancos como mucho en residencial dan el 80% del menor de los dos valores (transacción o tasación).
Pero después viene lo bueno, si el valor de tasación es superior al de transacción, la Hacienda autonómica entiende que el valor "real" de la propiedad es el de tasación y te envian una bonita complementaria.
Ej: transacción 100.000, tasación 120.000.
Impuesto: 10.000, complementaria posterior por revisión de valores 2.000 más multa y retrat.
Otro ej. Valor de transacción 120.000. Valor de tasación 100.000. Importe necesario mínimo para poder llevar a cabo la compra: 20% de 100.000 + 20.000 + impuestos y gastos (otros 15.000 más o menos) total de metálico necesario: 55.000 pavos. Sin embargo si la tasación en el mismo caso fuera de 120.000 la necesidad de metálico sería 24.000 + 15.000 o sea 39.000 pavos. Mucho más accesible, no?

Por lo que veo, es realmente de demorado preocuparse de la tasación tanto a niveles fiscales como de compra.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

La hacienda autonómica suele ser bastante indiferente a tasaciones y dichos rollos.
Básicamente miran que no hayas escriturado por debajo de su tasación fiscal, que es valor catastral X coeficiente.
Si no pones un valor inferior sino superior no hay problema.
Si además has escriturado por valor real, sin b, y está todo documentado, poco problema.

 

[sepultada en guano]

Los bancos tienen obligación de pasar a Hacienda los valores de tasación.
Hasta hace un par de años no contrastaban la tasación, pero usaban un "factor corrector" sobre el valor de catastro según la población para determinar lo que ellos interpretan como "valor real". Tantas sentencias de recursos administrativos que le invalidan el sistema hizo que eliminaran el "factor corrector" y pasarán al valor de tasación que esta jurídicamente avalado incluso por la UE. Si te toca una tasacion superior a la tasación, vas a pagar si o si complementaria.
Y si no haces tasación, te enviarán un técnico contratado por Hacienda a tasar la propiedad. En la misma escritura de compra, el Notario tiene obligación legal de anotar que Hacienda te puede realizar una revisión de valores hasta 5 años después de la compra. Por supuesto siempre te cae tarde, pero te cae. Hacienda es lenta pero segura.
Pero piensa lo que quieras, hay más que sobrada información en internet para contrastar lo que digo....
Y el que quiera asumir el riesgo, que lo haga; cada cual tira el dinero en lo que quiere, el mío sé bien como conservarlo.


“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Mejor comprar al taco.

 

[sepultada en guano]

Pues no, porque cuando te manda el tasador tu Hacienda local viene con la orden de facturar ya que es contratado por la misma Hacienda. Parten de una mínima de 2.000 pavos de obligación por visita. Igual que las multas de tráfico tienen obligación de llegar a mínimos de facturación.
Además, te agregan al precio de tasación todas las mejoras que hayas hecho en tu zulo, y lo normal es que son bastantes y la mayoría las hace sin pagar IVA, por lo que no tienes forma de demostrar que hiciste las mejoras y te tocará pagar una abultada complementaria.
Me resulta curioso como todavía hay gente que se cree más lista que Hacienda sin siquiera tener experiencia en los actos imponibles sobre los que rebuznan.
Lo ideal para no tener problemilla con complementarias ni otras historias que no vienen al caso es hacer una hipoteca mínima al mayor plazo posible con una tasación lo más ajustadas posible al valor de transacción escriturado. Como se consigue eso? Pues ese es un tema aparte. Fin.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”

Si que te pasan cosas, descendiente.

 

[defecabandurrias]

Los precios del alquiler se desploman en Barcelona.

 

[Vamosya]

Añado noticia de hoy de El Mundo:

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[Eren Jaeger]

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Los precios por CCAA no dicen nada allí meten en la media el piso en un pueblo a 70km de Albacete en medio de la nada, con un piso en Guadalajara, en CCAA grandes el precio de los alquileres están subestimados en las grandes ciudades debido a eso, allí meten el piso en el centro de Barcelona con uno perdido en Lérida.
Los de los pueblos ya sabemos que no valen nada, y la gente los abandonará como pasa en Japón que hay más de 6 millones de viviendas vacías y abandonadas, mientras tokyo no para de crecer y otras ciudades grandes en menor medida.
Allí ponen CLM 5 euros en Guadalajara son 7 un 40% más.
Por lo dicho ese mapa no dice una guano, como mucho en las uniprovinciales muy urbanas Como Madrid y Murcia.

 

[Vamosya]

Los precios por CCAA no dicen nada allí meten en la media el piso en un pueblo a 70km de Albacete en medio de la nada, con un piso en Guadalajara, en CCAA grandes el precio de los alquileres están subestimados en las grandes ciudades debido a eso, allí meten el piso en el centro de Barcelona con uno perdido en Lérida.
Los de los pueblos ya sabemos que no valen nada, y la gente los abandonará como pasa en Japón que hay más de 6 millones de viviendas vacías y abandonadas, mientras tokyo no para de crecer y otras ciudades grandes en menor medida.
Allí ponen CLM 5 euros en Guadalajara son 7 un 40% más.
Por lo dicho ese mapa no dice una guano, como mucho en las uniprovinciales muy urbanas Como Madrid y Murcia.

Sí, tendría mucho más sentido un mapa provincial y sobre todo por municipios.

De todos modos, lo de la atracción infinitas de las ciudades yo no lo veo. Vamos a un mundo donde el factor trabajo (al menos asalariado) cada vez sea más escaso o sea una simple mascarada (véanse las labores de tanta funcicharo), además de perder atractivo para un varón al que no le garantiza el poder de atracción hacia una muyer con la que tener descendientes.

Al mismo tiempo las ciudades se autodegradan continuamente y son incapaces de autoabastecerse.