⚡ Seguimiento de stock de viviendas de Idealista (II)

desev

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como veis lo de invertir en un local de 64 m2 en zona nueva construccion ?
no me da para un piso, pero es que tenerlo en el banco y los picapiedras acechando me da miedo !!
p.d es de la SAREB y vale 51.000 tragatochos tragatochos
Desde la barra del bar y por si te sirve de algo, te digo que para alquilar un local hace falta darse de alta como autónomo, ya que estás obligado a facturarle IVA a la empresa en cuestión, factor a tener en cuenta. Por otra parte la SAREB donde yo vivo lo sobrevalora todo hasta el ridículo, con lo que me causa cierto escepticismo que te salga a cuenta.
 

laparcadelsur

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Desde la barra del bar y por si te sirve de algo, te digo que para alquilar un local hace falta darse de alta como autónomo, ya que estás obligado a facturarle IVA a la empresa en cuestión, factor a tener en cuenta. Por otra parte la SAREB donde yo vivo lo sobrevalora todo hasta el ridículo, con lo que me causa cierto escepticismo que te salga a cuenta.
Muchas thanks, era lo que quería saber...

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Icibatreuh

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como veis lo de invertir en un local de 64 m2 en zona nueva construccion ?
no me da para un piso, pero es que tenerlo en el banco y los picapiedras acechando me da miedo !!
p.d es de la SAREB y vale 51.000 tragatochos tragatochos
Así a bote pronto me parece una muy mala inversión. Pateate cualquier ciudad y verás que los únicos locales ocupados son los que están en zona y calles premium. Fuera de estas zonas hay miles y miles cerrados y cada día cierran más. En una zona nueva puedes tardar décadas en sacarle algún rendimiento.

Otra cosa son garajes. Si los venden baratillos igual merece la pena comprar varios. Mira antes si las viviendas disponen de un solo garaje por vivienda (hay muchas con dos per cápita). En10 años la señora quiere su cochecito y poco después los niñitos también. Los puedes ir alquilando barato y siempre te rendirá más que al 0% del banco. No okupas y pocos gastos de mantenimiento
 

Riboche II

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Eso también lo he visto yo en Madrid, alquiler que ha pasado de 680 a 720 y ayer a 740 euros. De fondos de inversión. Que coño sucede? Quieren engañar hasta el final?
Necesitan vender y para ello están fijando un alquiler superior que manteniendo rentabilidad permita pedir un precio mas alto a quien le quieren endosar el marrón.
 

jalarcia

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Desde la barra del bar y por si te sirve de algo, te digo que para alquilar un local hace falta darse de alta como autónomo, ya que estás obligado a facturarle IVA a la empresa en cuestión, factor a tener en cuenta. Por otra parte la SAREB donde yo vivo lo sobrevalora todo hasta el ridículo, con lo que me causa cierto escepticismo que te salga a cuenta.
No es correcto. No hay que darse de alta como autónomo, tan sólo en Hacienda. Los impuestos a pagar serían los mismos, lo único que la gestión es un pelo más compleja, porque hay que presentar los trimestres de IVA al menos (no sé si de IRPF también).
 

Icibatreuh

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voy a mirar lo de los garajes tambien , gracias
Una ventaja adicional es que si los compras directamente del promotor te puedes desgravar luego el IVA, el 21% es mucha pasta. Suponte que compras 4 por 6.000 Euros cada uno + IVA. Los alquilas por 35 Euros al mes. No tienes que darte de alta como autónomo, solo declarar el IVA trimestralmente a Hacienda (ese 35% es con IVA incluido, 29 Euros netos). Estás obligado a alquilarlos con IVA, no así si fuera un garaje comprado conjuntamente con un piso.

Los 5040 Euros de IVA que has pagado en la compra de los garajes los vas compensando con el IVA de cada mes, o mejor , pides la devolución completa. Puedes meter como gastos de comunidad + Ibi. Además te puedes desgravar el 3% del precio de compra por amortizacion de las plazas, 720 Euros al año.

Las cuentas finales serían (teniendo las 4 plazas alquiladas). 1392 Euros de ingresos netos, menos 720 de amortización menos gastos varios (comunidad, Ibi, supongamos 350 gastos anuales) = 322 Euros que incrementan tu base para el IRPF anual. Supongamos que pagas 110 Euros extras de IRPF

Tu beneficio neto anual sería 1392-350-110= 932 Euros

Sobre 24000 Euros de la inversión es un rendimiento del 3,9% Qué inversión 100% segura te da eso?

Además el precio de los garajes subirá con los años, por la mayor demanda de garajes en una zona nueva (los niños crecen). Si los vendes antes de 10 años tienes que devolver la parte proporcional del IVA desgravado, después de 10 años estás libre.

Alquiler de garaje: ¿estás obligado a pagar IVA e IRPF?
 
Última edición:

juliendres22

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Bueno, pues parece que las elecciones han parado la cosa, estos son los datos de las últimas semanas:

13/11/201928.710
18/11/201928.689
23/11/201928.813

Hay un "resistencia" ahi en los 29.000 anuncios, como dirían los de la Bolsa. En cualquier caso, estamos a niveles de stock de octubre de 2016. Adjunto gráfico que lo prueba:

Seguimiento Madrid.xlsx - Excel.jpg

Hasta 2020 creo que va a estar todo el mercado a la expectativa de ver que ocurre. Tiempo de esperar (salvo chollo o necesidad de comprar).

Saludos,
 

laparcadelsur

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Una ventaja adicional es que si los compras directamente del promotor te puedes desgravar luego el IVA, el 21% es mucha pasta. Suponte que compras 4 por 6.000 Euros cada uno + IVA. Los alquilas por 35 Euros al mes. No tienes que darte de alta como autónomo, solo declarar el IVA trimestralmente a Hacienda (ese 35% es con IVA incluido, 29 Euros netos). Estás obligado a alquilarlos con IVA, no así si fuera un garaje comprado conjuntamente con un piso.

Los 5040 Euros de IVA que has pagado en la compra de los garajes los vas compensando con el IVA de cada mes, o mejor , pides la devolución completa. Puedes meter como gastos de comunidad + Ibi. Además te puedes desgravar el 3% del precio de compra por amortizacion de las plazas, 720 Euros al año.

Las cuentas finales serían (teniendo las 4 plazas alquiladas). 1392 Euros de ingresos netos, menos 720 de amortización menos gastos varios (comunidad, Ibi, supongamos 350 gastos anuales) = 322 Euros que incrementan tu base para el IRPF anual. Supongamos que pagas 110 Euros extras de IRPF

Tu beneficio neto anual sería 1392-350-110= 932 Euros

Sobre 24000 Euros de la inversión es un rendimiento del 3,9% Qué inversión 100% segura te da eso?

Además el precio de los garajes subirá con los años, por la mayor demanda de garajes en una zona nueva (los niños crecen). Si los vendes antes de 10 años tienes que devolver la parte proporcional del IVA desgravado, después de 10 años estás libre.

Alquiler de garaje: ¿estás obligado a pagar IVA e IRPF?
joderr...que crack muchas gracias !!
 

Icibatreuh

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joderr...que crack muchas gracias !!
El "Buitre" es muy listo.

El triángulo secreto de los negocios de Raúl: él, su mujer y su cuñado

"....Mamen y Valdano le habían pedido a Raúl que se fijase en el ejemplo del anterior dueño del siete blanco, Emilio Butragueño, quien aparte de haberse erigido en un símbolo del club por su buen comportamiento, se había convertido en un prolífico hombre de negocios. El Buitre había comprado cerca de 1.000 plazas de garaje y varios pisos en Madrid. También obras de arte, que se revalorizaron con el paso de los años. Pero el zurdo que mandó callar al Camp Nou no tenía demasiado dominio del mundo de los negocios y carecía de la extraordinaria formación de Butragueño, una rara avis para los futbolistas de aquella época. "
 

ElBillet

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Eso también lo he visto yo en Madrid, alquiler que ha pasado de 680 a 720 y ayer a 740 euros. De fondos de inversión. Que coño sucede? Quieren engañar hasta el final?
La venta de los bienes de Sareb se ha encomendado a las entidades que disponen del mayor poder de intervención en el mercado inmobiliario, por lo que controlando el mercado pueden follarselo como quieran.
 

sepultada en guano

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7 Ene 2016
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Así a bote pronto me parece una muy mala inversión. Pateate cualquier ciudad y verás que los únicos locales ocupados son los que están en zona y calles premium. Fuera de estas zonas hay miles y miles cerrados y cada día cierran más. En una zona nueva puedes tardar décadas en sacarle algún rendimiento.

Otra cosa son garajes. Si los venden baratillos igual merece la pena comprar varios. Mira antes si las viviendas disponen de un solo garaje por vivienda (hay muchas con dos per cápita). En10 años la señora quiere su cochecito y poco después los niñitos también. Los puedes ir alquilando barato y siempre te rendirá más que al 0% del banco. No okupas y pocos gastos de mantenimiento
Tampoco los garajes son un potosí.
De entrada no son una necesidad primordial.
Si no tienen una ubicación genial, ni lo pienses. Además en los barrios modernos casi todos los edificios ya traen plaza de garaje o incluso una planta del sótano para coches de fuera del edificio.
O sea, que sobran, y es un churreteo.
 

anonimocobarde

Himbersor
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27 Feb 2016
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Buenas a todos. Soy fiel seguidor del hilo y hasta hace poco solo seguía los datos "macro" de precios de vivienda. Desde hace unos meses estoy interesado en la compra de una vivienda y claro cuando vas a tiro concreto los datos de €/m2 por áreas no te dicen mucho (hay esta todo junto, casas sin reformar, con orientaciones horribles etc..).

Para saber como de "burbujeado" está un barrio/calle la mejor manera es seguir día a día el precio de pisos/adosados/chalets iguales (o similares), pero esto es harto costoso y las herramientas que dan las webs solo sirven para el momento pero si intentas ver la vivienda que tenías en búsqueda/favoritos hace 6 meses ya habrá desaparecido y no tienes información de ella.

En idealista esta la página de archivo pero da poquísima información, solo el título del inmueble una foto y tampoco cuando se quito el anuncio (osea puede ser de 2006 o 2013). He pensado hacer mi proprio sistema (informatizado) para guardar las búsquedas pero idealista bloquea las peticiones automatizadas (se puede hacer mediante sistemas que simulan el comportamiento humano pero empieza a ser algo aún más costoso). ¿Conocéis alguna web/herramienta que guarde el precio, descripción y fotos de los inmuebles día a día?, creo que puedo negociar mucho mejor un precio si tengo el anuncio de la vivienda del vecino que se puso, pj, en 2017 50k más barata.
Tienen una API precisamente para eso. Hay que solicitar acceso, creo que lo dan sin problemas, aunque con un número de consultas limitado al mes.

https://www.idealista.com/labs/