Mi método para saber el precio objetivo de una vivienda

[pepitu]

Pues yo le veo un fallo Garrafal desde mi punto de vista y que manía tenéis en las revalorizaciones de las casas!!! Las casa son para vivir. Y no tendrían que ser X% de ingresos de nuestro sueldo así que con el mío el piso tendría que valer hmmm unos 80mil euros. Asi que ese es mi estándar de precios

 

[Rocket]

Coincido contigo; las cifras que das son bastante acertadas. Sin embargo, y en ultima instancia, para mi el precio de la vivienda vendra dado por el cruce oferta y demanda.

Es decir, a partir de los actuales acontecimientos, como la entrada en recesion de nuestra economia, excesiva oferta... el precio vendra determinado por cuanto un comprador este dispuesto a pagar por ella, aun sabiendo que ya no es una buena inversion.

 

[Skizored]

No es que la vivienda sea "per se" un activo inmobiliario, sino que la decisión de compra se toma en función de ciertos parametros, uno de los cuales es el precio de su único elemento sustitutivo para la misma necesidad: el alquiler.

Para mí el precio del alquiler está mucho más pegado a la realidad de oferta y demanda porque no tiene elementos especulativos, su precio es, básicamente, valor de uso. No así la vivienda que tiene en su precio otro componente: valor de uso + espectativa de revalorización. Eliminado este último elemento, su precio se aproxima al de su valor de uso.

Sin embargo, también pienso que dentro de unos años, si la vivienda empieza a subir, el precio volverá a incorporar esa espectativa, aunque algo se habrá aprendido y no será igual que en la actualidad

Error, error.

El precio del alquiler está más relacionado con el precio de la letra de la hipoteca que con el valor de uso de la vivienda, y ya que mencionas un termino como el "valor de uso" tan ligado a la teórica marxista, te diré que este debería ser muy alto ya que es un bien de primera necesidad y la propia teórica marxista desliga los bienes de primera necesidad del cálculo del valor de los elementos, si no fuera así, el pan, otro bien de primera necesidad, tendría un valor superior al del oro.

Con leerte el primer capitulo del Capital lo tendrias claro.

Antes de que diga alguien nada, no he tenido narices de leerme El Capital entero aunque espero poder hacerlo antes que El Quijote o La Biblia que tampoco lo he hecho.

 

[mdemichel]

¿Por qué tiene que tener rentabilidad una vivienda? ¿La tiene un coche, la ropa, los electrodomésticos?

Como dice PPCC, la vivienda NO ES UN ACTIVO FINANCIERO. Hasta que no cambiemos el chip esto no tendrá solución.

La vivienda en sí no tiene rentabilidad, es un producto, pero para el inversor en vivienda (promotor) el negocio de construcción la tiene y para el especulador el negocio de compra-venta con vivienda también.
Para el inquilino, satisface una necesidad.

Igual que para los negocios en el sector automovilístico (constructor, empresa de alquiler o compra-venta de vehículos) o textil (fabricante, tiendas de alquiler de trajes, rastrillo ...) también se habla de rentabilidad.
Para los ciudadanos o las empresas, satisfacen necesidades.

El primero busca maximizar los beneficios-rentabilidad.
El segundo, minimizar los costes.

La intersección entre producción (oferta) y demanda (real + especulativa) fija el precio del producto.

Lo dificil es saber como influyen los factores que intervienen:

• demográficos
• sociales
• laborales
• lejislativos
• financieros
• fiscales

y sobre todo el grado de realimentación y el comportamiento dinámico del mercado.

Y decidir qué métodos se pueden adoptar para asegurar la estabilidad de precios.

 

[qjons]

Yo lo haría diferente.

No calcularía el valor utilizando la fórmula de una renta perpetua (igreso/interés).

Yo me fijaría un plazo. 30 años por ejemplo. Actualizaría los ingresos por alquiler y el valor residual del inmueble dentro de 30 años (entonces no valdrá lo mismo un piso que sea nuevo ahora que otro que ya tenga 50 años i aluminosis...).

Aquí y apuedos compararlo con la opción de hipotecarse a 30 años.

Pero se deben hacer algunas suposiciones como los tipos de interés que tendremos en estos 30 años, la evolución de la inflación o poder adquisitivo de la población que puede afectar al precio del alquiler... Por aquí ya me empizo a perder y tendría que meditarlo un poco más para tener claro como hacerlo.

 

[mdemichel]

Desde mi humilde opinión, coincido con Skizored en que, por una parte, la vivienda es un bien de primera necesidad. Aunque, no cualquier vivienda, me explico.
Para mí, una vivienda que satisfaga las necesidades básicas de espacio y habitabilidad relativamente cerca de la familia o el trabajo (no más de 90min, a poder ser en transporte público) aunque tenga 20 años de antiguedad, es la que considero 'bien de primera necesidad'. A partír de ahí se van añadiendo extras hasta llegar a los caprichos.
Garantizando una oferta suficiente de este tipo de vivienda, lo que debiera ser VPO (fomentando mejor el alquiler que la compra, para que no se produzca apalancamiento), se evita que se juegue con las necesidades de las personas (art. 47 de la constitución).
De manera similar a lo que podría ocurrir con el agua, o la comida (y que debería aplicarse a otros servicios básicos: suministro de electricidad, sanidad ...), pero con un desfase mucho mayor (puedes vivir en casa de tus padres hasta los 40, si no puedes independizarte). Si no se garantiza agua potable, los vendedores de refrescos pueden abusar de los precios de sus productos, porque la gente no tiene más remedio que comprarlos para sobrevivir.
Las familias con menos recursos han agotado la oferta de los pisos que satisfacían las necesidades más básicas (poco espacio, lejos de los núcleos urbanos ...) y así cada uno ha ocupado la posición que, creía, le correspondía o se podía permitir.

 

[Fuego azul]

Hay un pico de hilos hablando del precio real de la vivienda. Algunos se basan en analizar sus costes (con más o menos fortuna) y otra gente me da la sensación que da intuciones. Yo voy a escribir lo que pienso basado en una cierta experiencia que no detallaré . para someterlo al criterio de tan selecto foro:

Creo que es evidente que el precio de la vivienda ha sufrido un incremento desmesurado del 1999 al 2007. Las causas han sido varias:

Demográficas: España ha llegado a los 44 millones de habitantes; es decir, en ese periodo ha crecido en más de 3 millones de personas. A ello hay que añadir la mayor creación de hogares monoparentales.

Financieras: El tipo de interés para comprar viviendas bajó espectacularmente tanto para particulares como para entidades bancarias que se nutrían del interbancario. A ello ayudaban los incentivos fiscales.

Culturales: Este crecimiento en los precios hizo que su precio se incrementara y que se asentase en la cultura popular el ya famoso “la vivienda nunca baja” y “alquilar es tirar el dinero”

Todo ello significó, en resumidas cuentas, que el precio de venta se ha desligado del valor de uso (en términos marxistas).

Yo creo que el precio “objetivo” de la vivienda en un sistema de mercado solo se puede medir ligado a un valor de uso, que en caso de los bienes inmuebles se debería medir por el precio de alquiler. Muestra de ello es el segmento comercial, que es el más pegado a las rentas de alquiler. Si un parque comercial se alquila se alquila a 12 € m2/mes su precio de venta en el mercado inversor profesionalizado es de 12 meses x 12 € = 144 € m2/año, exigiéndole una rentabilidad del 6% (rentabilidad media despreciando rating del inquilino y considerando el IPC inmobiliario=IPC general) da un precio de venta de 2,400 € m2 de SBA. De hecho este mercado se ha mantenido bastante estable y son pocos los promotores de comercial en dificultades precisamente porque los precios se han mantenido vinculados a valores de uso marcados por el alquiler.

En el caso de la vivienda, la rentabilidad exigida, pongamos del 6%, (llevaba implícita que el IPC vivienda es muy superior al IPC general, por lo que se estaba dispuesto a pagar más (frente al alquiler) porque se pensaba que la rentabilidad de la inversión provenía del incremento de precios en vez de las rentas. Con la actual quiebra de la fe en la subida infinita de los precios de los pisos, éstos tenderán a equilibrar su precio con el valor de uso.

Pongamos un piso tipo de 90 m2 utiles (unos 115 cec) cuyo precio de alquiler en el mercado sea de 700 €. Siguiendo el criterio de valoración, su precio sería 700 / 90 x 12 = 93,3 € m2/año, al 6%, un precio de 1.555 € m2 util.

¿Por qué la gente pagaba 2.000 € m2u o más por ese piso? Si pagas a 2.000 € m2u, con una alquiler de 93,3 € m2u /año tu rentabilidad es del 4,6%, pero te parece buena inversión porque el valor de retorno de la inversión el año 1 compensará ese diferencial.

Conclusión. El precio de una vivienda bajará hasta un precio objetivo que será igual al precio de alquiler de una vivienda equivalente capitalizado al 5,5% (algo más bajo que la rentabilidad de otros proyectos inmobiliarios.

O dicho de otra forma: Precio OBJETIVO m2 de la vivienda = precio de alquiler m2/mes x 12 / 5,5%.

Ejemplo: Precio de alquiler de vivienda equivalente: 700 €, tamaño: 90 m2utiles.

Precio de alquiler m2/mes = 7.77
Precio de alquiler m2 año= 93,3

Precio m2 de la vivienda: (93,3 / 5,5%) =1.697 € m2
Precio total de la vivienda: 90 * 1.697 = 152.730 €

Para mi es mas sencillo, quitarle el 50% al 80% en muchas zonas, la razón, no hay pasta, menor demanda mayor oferta el precio cae.

Si es que no cae mas, el problema es que NO HAY PASTA, los salarios son una cosa, hay mucho paro y lo primero no es la vivienda, es comer, ya viviras donde puedas o te deje.

 

[urisamir]

Yo lo haría diferente.

No calcularía el valor utilizando la fórmula de una renta perpetua (igreso/interés).

Yo me fijaría un plazo. 30 años por ejemplo. Actualizaría los ingresos por alquiler y el valor residual del inmueble dentro de 30 años (entonces no valdrá lo mismo un piso que sea nuevo ahora que otro que ya tenga 50 años i aluminosis...).

Aquí y apuedos compararlo con la opción de hipotecarse a 30 años.

Pero se deben hacer algunas suposiciones como los tipos de interés que tendremos en estos 30 años, la evolución de la inflación o poder adquisitivo de la población que puede afectar al precio del alquiler... Por aquí ya me empizo a perder y tendría que meditarlo un poco más para tener claro como hacerlo.

No vas desencaminado. La rentabilidad no es una rentabilidad "fija" sino que debería ser un TIR habiendo hecho un VAN sobre un proyecto titulado "me compro una casa a crédito y la vendo de aquí 30 años". Ese TIR es el que debes fijar (si crees que algún esporculador del tocho ha obrado así durante estos años).

Veréis que el VAN de "me hipoteco, vendo y me voy de alquler" es mayor que el de "alquilo toda la vida" para revalorizaciones del valor de la casa mayores a IPC+0,4%.

http://www.burbuja.info/inmobiliari...58686-enesimo-intento-compra-vs-alquiler.html

 

[mdemichel]

Pero lo realmente importante, a mi parecer, además de la dualidad necesidad-capricho, es el carácter temporal del producto.
Como consecuencia del gran coste de adquisición y su alta durabilidad son necesarios, en muchos casos, productos financieros para adquirirlos (hipotecas). Estos productos pueden desestabilizar mucho los precios.
Para un bienes de primera necesidad es imprescindible asegurar la estabilidad de precios y evitar la especulación, ¿cómo? mediante: control del crédito, promoción de la vivienda básica, control fiscal...
Cuando todo eso no se hace como debiera aparecen los vaivenes. Y es lo que orgina las burbujas.

En un escenario de tipos bajos la amortización prevista del pasivo (cuota de hipoteca) es baja y la adquisición se vuelve muy interesante incluso a costa de traer dinero del futuro. La demanda aumenta y con ella el precio, aumentando la apreciación prevista del activo (revalorización) atrayendo, a su vez, a los especuladores que empeoran aún más la situación. Se realimenta la burbuja ...
Pero cuando la situación cambia, por resultar económicamente insostenible lo que eran previsiones correctas se convierten en previsiones incorrectas y lo que antes era favorable ahora no lo es y es demasiado tarde para deshacerlo.
Explota la burbuja ...

 

[zumbido]

Efectivamente, en términos de VAN, adquirir una vivienda es interesante SOLO en el caso de que el valor de retorno esperado a final del periodo supere el IPC general. Precisamente lo que ocurre ahora es que ese valor de retorno de la inversión (a cuanto venderé la vivienda dentro de x años) tiene una menor expectativa. Si hay efecto revote es cuando esa expectativa sea mayor, retroalimentado la burbuja.

Analizarlo en términos de TIR, depende demasiado de la evolución de tipos que se prevean y, sobretodo, del apalancamiento con el que lo hagas.

Prefiero el análisis estático -más simplón- de la rentabilidad en el año 1. Creo que el común de los compradores/alquiladores funciona a bastante corto plazo a la hora de valorar compra/alquiler. Incluso en la valoración de parques comerciales, parques logísticos u otros activos inmobiliarios el número que más se maneja es la rentabilidad en el año 1.

 

[Nico]

Un saludo para el camarada "Pepito Feliz" que, una vez aclimatado al Foro, se ha convertido en un sujeto de fina ironía e inteligencia aguda.

Grande Maestro !!

 

[ignorante]

Mi método es mucho más simple:

"Precio medio de la vivienda en Japón, país de 3x veces más habitantes, más reducido que España, con un 50% más de renta per cápita, en 2005":

820 euros/m2

Y resulta que me sale casi 2 veces más barato que tu estimación.

 

[damnit]

¿No ha habido tambien burbuja en el precio del alquiler?
Pregunto.

La ha habido, sí. Pero se ha dado de forma inversa a la crisis. A más dura la crisis, más se encarecen los alquileres por la dificultad de las familias de acceder al crédito

 

[robergarc]

Error, error.

El precio del alquiler está más relacionado con el precio de la letra de la hipoteca que con el valor de uso de la vivienda, y ya que mencionas un termino como el "valor de uso" tan ligado a la teórica marxista, te diré que este debería ser muy alto ya que es un bien de primera necesidad y la propia teórica marxista desliga los bienes de primera necesidad del cálculo del valor de los elementos, si no fuera así, el pan, otro bien de primera necesidad, tendría un valor superior al del oro.
Con leerte el primer capitulo del Capital lo tendrias claro.

Antes de que diga alguien nada, no he tenido narices de leerme El Capital entero aunque espero poder hacerlo antes que El Quijote o La Biblia que tampoco lo he hecho.

Del párrafo en negrita, cuesta entender algo, porque no se distingue si el punto de vista desde el cual se hace el análisis es el marxista o el, digamos, utilitarista-marginalista. Lo que esencialmente hace Marx es disociar -que no separar- el valor de uso de un bien u objeto del valor de cambio del mismo, diferenciando, asímismo el concepto precio de los anteriores. Lo que aquí resulta pertinente, en relación al ejemplo del pan, es tener claro que el pan no es barato porque, aun teniendo un valor de uso alto, sea un bien "de primera necesidad" -terminología para unos bienes, dicho sea de paso, sobre la que Marx advierte su extrañeza y que, en modo alguno, considera, evidente e inmutable-, sino porque su valor de cambio es bajo.

La principal lección de Marx -que muchos no terminan ni siquiera de haber empezado a escrutar- es su teoría del valor, en la que, además de disociar los valores de uso y cambio, establece la fundamental relación entre precios y valores de cambio, sacando el valor de uso de la recurrencia cíclica de los mecanismos del mercado y del intercambio -esto es, de los precios-. El valor de cambio viene definido y marcado por el tiempo socialmente necesario para la producción de ese mismo bien, factor éste que engloba otros muchos, como, por ejemplo, la escasez de mismo o, por supuesto, la dificultad o técnica necesaria para extraer de la materia de aquel su forma -Marx, no olvidemos, era filósofo de formación, lector de griego, y curtido aristotélico-. En el caso de la comparación del pan con el oro, no es aquel más barato que este porque sea "un bien de primera necesidad" sino porque, a pesar de tener un valor de uso muy superior, su valor de cambio es muy inferior y su precio, pues, también.

Marx, en realidad, sólo desliga valor de uso y valor de cambio. Hablar de "bienes de primera necesidad" para, a continuación, proscribir éticamente su especulación, es decir jeremiadas burguesas propias de las muy diversas desviaciones izquierdistas y socialdemócratas posteriores. Para dudas al respecto, ver Lenin.