Mi método para saber el precio objetivo de una vivienda

[robergarc]

Hay un pico de hilos hablando del precio real de la vivienda. Algunos se basan en analizar sus costes (con más o menos fortuna) y otra gente me da la sensación que da intuciones. Yo voy a escribir lo que pienso basado en una cierta experiencia que no detallaré . para someterlo al criterio de tan selecto foro:

Creo que es evidente que el precio de la vivienda ha sufrido un incremento desmesurado del 1999 al 2007. Las causas han sido varias:

Demográficas: España ha llegado a los 44 millones de habitantes; es decir, en ese periodo ha crecido en más de 3 millones de personas. A ello hay que añadir la mayor creación de hogares monoparentales.

Financieras: El tipo de interés para comprar viviendas bajó espectacularmente tanto para particulares como para entidades bancarias que se nutrían del interbancario. A ello ayudaban los incentivos fiscales.

Culturales: Este crecimiento en los precios hizo que su precio se incrementara y que se asentase en la cultura popular el ya famoso “la vivienda nunca baja” y “alquilar es tirar el dinero”

Todo ello significó, en resumidas cuentas, que el precio de venta se ha desligado del valor de uso (en términos marxistas).

Yo creo que el precio “objetivo” de la vivienda en un sistema de mercado solo se puede medir ligado a un valor de uso, que en caso de los bienes inmuebles se debería medir por el precio de alquiler. Muestra de ello es el segmento comercial, que es el más pegado a las rentas de alquiler. Si un parque comercial se alquila se alquila a 12 € m2/mes su precio de venta en el mercado inversor profesionalizado es de 12 meses x 12 € = 144 € m2/año, exigiéndole una rentabilidad del 6% (rentabilidad media despreciando rating del inquilino y considerando el IPC inmobiliario=IPC general) da un precio de venta de 2,400 € m2 de SBA. De hecho este mercado se ha mantenido bastante estable y son pocos los promotores de comercial en dificultades precisamente porque los precios se han mantenido vinculados a valores de uso marcados por el alquiler.

En el caso de la vivienda, la rentabilidad exigida, pongamos del 6%, (llevaba implícita que el IPC vivienda es muy superior al IPC general, por lo que se estaba dispuesto a pagar más (frente al alquiler) porque se pensaba que la rentabilidad de la inversión provenía del incremento de precios en vez de las rentas. Con la actual quiebra de la fe en la subida infinita de los precios de los pisos, éstos tenderán a equilibrar su precio con el valor de uso.

Pongamos un piso tipo de 90 m2 utiles (unos 115 cec) cuyo precio de alquiler en el mercado sea de 700 €. Siguiendo el criterio de valoración, su precio sería 700 / 90 x 12 = 93,3 € m2/año, al 6%, un precio de 1.555 € m2 util.

¿Por qué la gente pagaba 2.000 € m2u o más por ese piso? Si pagas a 2.000 € m2u, con una alquiler de 93,3 € m2u /año tu rentabilidad es del 4,6%, pero te parece buena inversión porque el valor de retorno de la inversión el año 1 compensará ese diferencial.

Conclusión. El precio de una vivienda bajará hasta un precio objetivo que será igual al precio de alquiler de una vivienda equivalente capitalizado al 5,5% (algo más bajo que la rentabilidad de otros proyectos inmobiliarios.

O dicho de otra forma: Precio OBJETIVO m2 de la vivienda = precio de alquiler m2/mes x 12 / 5,5%.

Ejemplo: Precio de alquiler de vivienda equivalente: 700 €, tamaño: 90 m2utiles.

Precio de alquiler m2/mes = 7.77
Precio de alquiler m2 año= 93,3

Precio m2 de la vivienda: (93,3 / 5,5%) =1.697 € m2
Precio total de la vivienda: 90 * 1.697 = 152.730 €

Y excusado es decir que "tu" método para calcular el valor de un bien en función de los parámetros que "tú" consideres puede ser tan válido -al menos, desde el punto de vista teórico- como cualquier otro. Si es una predicción de precios, bien está. Si, por contra, es un artificio matemático para decidir cuál "debe ser", según, además, las hipótesis que tu introduces en el propio cálculo -con lo que estás pidiendo, de forma muy grosera, el principio-, el precio "objetivo" -adjetivo que no entiendo qué significa; o que, si se entiende, descalifica aún más el cálculo- su validez no pasa de un onanismo matemático que se sueña reconfortante.

Yo con los eticismos del "deber ser" no puedo. Como ortodoxo marxista que me sé, aborrezco a fin ese kantianismo barato de parroquia proletaria.

Un saludo.

 

[urisamir]

Efectivamente, en términos de VAN, adquirir una vivienda es interesante SOLO en el caso de que el valor de retorno esperado a final del periodo supere el IPC general. Precisamente lo que ocurre ahora es que ese valor de retorno de la inversión (a cuanto venderé la vivienda dentro de x años) tiene una menor expectativa. Si hay efecto revote es cuando esa expectativa sea mayor, retroalimentado la burbuja.

Analizarlo en términos de TIR, depende demasiado de la evolución de tipos que se prevean y, sobretodo, del apalancamiento con el que lo hagas.

Prefiero el análisis estático -más simplón- de la rentabilidad en el año 1. Creo que el común de los compradores/alquiladores funciona a bastante corto plazo a la hora de valorar compra/alquiler. Incluso en la valoración de parques comerciales, parques logísticos u otros activos inmobiliarios el número que más se maneja es la rentabilidad en el año 1.

Quizás el análisis de año 1 es lo que nos ha llevado al burbujón en el que estamos.

El análisis VAN arroja un resultado sorprendente: el VAN anualizado dá un valor muy aproximado a la diferencia a 5 años entre alquileres y compra. Es decir, algo así como "pájaro en mano que ciento volando". Alquilar te genera un cash-flow quasi-inmediato (5 años) similar al que "sobre papel" tiene el tío que compra. Ahora bien, olvidamos los siguientes 25 años de hipoteca+20 de jubilado mórbido.

Como se apunta, la diferencia es más de corto-placismo largo-placismo. El problema es que con esta burbuja se han mezclado los 2, ha habido como un cruce de líneas como diría, en paz descanse, Arte&Cultura. El tío a largo ha querido realizar beneficios AHORA. Y lo dolido es que muchos lo han conseguido.:

 

[Ziberan]

Para qué sirve el sentido común... Año 75, valor medio de una vivienda "standard" 500.000 Pts. si añades de media un incremento del 4% anual (como media del IPC de los últimos 33 años) ya tienes el precio lógico.

Lo que me ha parecido un poco chapucero, es tomar como referencia el precio del alquiler.

 

[Burbunvencido]

Mi opinión...

...modesta, casera y de andar por casa, es la siguiente:

Para mí, la ley oferta-demanda aplicada a la vivienda, tiene el siguiente factor distorsionador:

- partiendo de las zonas más demandadas para vivir de cada ciudad, la demanda potencial máxima siempre irá hacia esas zonas, decreciendo segñun nos alejamos de ellas

- pues bien, el punto [dificil] de equilibrio se obtiene donde se igualan la oferta potencial y la capacidad económica de demanda

- dicho de otra manera: hay tantos hilos de oferta-demanda como zonas diferenciadas, lo que hace que sea imposible equilibrar de forma natural la oferta y la demanda, ya que esta última tenderá siempre a ser una muesca superior en cada zona tomada como referencia, y arrastrando a su vez más demanda a la zona inmediatamente más barata

RESUMIENDO CON CUENTA DE LA VIEJA:

* Si mi piso está en zona buena, no le bajo el precio porque para buenas casas siempre hay gente con dinero

* Si mi piso esta en zona mala, no lo bajo de precio, porque serán los pisos que vendrán a comprar los que no pueden pagar un piso en la zona buena ni en la intermedia

* Si mi piso está en zona intermedia, no lo bajo de precio porque la gente de clase media no podrá pagar los precios de la zona buena pero no querrá vivir en la zona mala, así que comprarán mi piso

- Manolo, ¿no le das de comer al perro?
- Total, para lo que trabaja...
- Entonces ¿por qué no lo matas?
- Total, para lo que come

 

[Cui Bono]

Yo creo que el precio “objetivo” de la vivienda en un sistema de mercado solo se puede medir ligado a un valor de uso, que en caso de los bienes inmuebles se debería medir por el precio de alquiler.

Lo del alquiler es una forma indirecta de medirlo. Hay un coste en materiales y mano de obra y en impuestos. Tambiés es importante los servicios del emplazamiento. Sería mucho mas objetivo tener todo esto en cuenta y no el alquiler.

Conclusión. El precio de una vivienda bajará hasta un precio objetivo que será igual al precio de alquiler de una vivienda equivalente capitalizado al 5,5% (algo más bajo que la rentabilidad de otros proyectos inmobiliarios.

O dicho de otra forma: Precio OBJETIVO m2 de la vivienda = precio de alquiler m2/mes x 12 / 5,5%.

Ejemplo: Precio de alquiler de vivienda equivalente: 700 €, tamaño: 90 m2utiles.

Precio de alquiler m2/mes = 7.77
Precio de alquiler m2 año= 93,3

Precio m2 de la vivienda: (93,3 / 5,5%) =1.697 € m2
Precio total de la vivienda: 90 * 1.697 = 152.730 €

El precio de la vivienda, por razones demográficas, puede bajar por debajo de 1000€/m2 incluso en periferia de grandes ciudades. Tendemos a darle a la vivienda un valor adicional que objetivamente no puede tener si la población se estanca. Mientras apilar tocho sea rentable, alguién lo hará y si la intervención sobre el suelo merma el empleo grandemente (y está sucediendo) acabará por desaparecer y el oficio de construir dejará de ser el cagadero de financieros y políticos y podrá tener precios objetivos de verdad.

 

[Antonio Suarez]

Si el alquiler es cero la vivienda vale cero, pero si compro una vivienda desde luego tomo como referencia su cotizacion en terminos de retorno de la inversion que ahora tiene multiplicadores de 40 en muchos casos y que en linea con lo que se paga en otros activos para un mercado bajista nos podemos ir a 12-14 o incluso menos. El precio al que cotiza un bien no tiene nada que ver en este caso con una casa ni con lo que costo el suelo, ni los materiales, ni los sueldos de los obreros, es simplemente oferta y demanda, si lo quieres o necesitas vender pues aceptas lo que te ofrezcan (hay quien se lamenta haber desestimado ofertas) y al revés (en la fase alcista se decía vete preparado que si te gusta el piso hay que cerrar la operacion el mismo día, ahora no hay prisa).

 

[ALKJ]

Con todos los respetos, tu método de cálculo me parece que adolece del siguiente fallo: que un españolito pueda pagarlo.

En serio, hay diversos métodos de cálculo para estimar el precio de algo, yo siempre he preferido el que se basa en cuanto puede desembolsar el potencial comprador.

De lo contrario nos encontraríamos en que Rolls y Lamborghini tienen muchísimos más potenciales compradores que Seat o Dacia, pero la realidad es bien distinta