zumbido
Madmaxista
Hay un pico de hilos hablando del precio real de la vivienda. Algunos se basan en analizar sus costes (con más o menos fortuna) y otra gente me da la sensación que da intuciones. Yo voy a escribir lo que pienso basado en una cierta experiencia que no detallaré 
. para someterlo al criterio de tan selecto foro:
Creo que es evidente que el precio de la vivienda ha sufrido un incremento desmesurado del 1999 al 2007. Las causas han sido varias:
Demográficas: España ha llegado a los 44 millones de habitantes; es decir, en ese periodo ha crecido en más de 3 millones de personas. A ello hay que añadir la mayor creación de hogares monoparentales.
Financieras: El tipo de interés para comprar viviendas bajó espectacularmente tanto para particulares como para entidades bancarias que se nutrían del interbancario. A ello ayudaban los incentivos fiscales.
Culturales: Este crecimiento en los precios hizo que su precio se incrementara y que se asentase en la cultura popular el ya famoso “la vivienda nunca baja” y “alquilar es tirar el dinero”
Todo ello significó, en resumidas cuentas, que el precio de venta se ha desligado del valor de uso (en términos marxistas).
Yo creo que el precio “objetivo” de la vivienda en un sistema de mercado solo se puede medir ligado a un valor de uso, que en caso de los bienes inmuebles se debería medir por el precio de alquiler. Muestra de ello es el segmento comercial, que es el más pegado a las rentas de alquiler. Si un parque comercial se alquila se alquila a 12 € m2/mes su precio de venta en el mercado inversor profesionalizado es de 12 meses x 12 € = 144 € m2/año, exigiéndole una rentabilidad del 6% (rentabilidad media despreciando rating del inquilino y considerando el IPC inmobiliario=IPC general) da un precio de venta de 2,400 € m2 de SBA. De hecho este mercado se ha mantenido bastante estable y son pocos los promotores de comercial en dificultades precisamente porque los precios se han mantenido vinculados a valores de uso marcados por el alquiler.
En el caso de la vivienda, la rentabilidad exigida, pongamos del 6%, (llevaba implícita que el IPC vivienda es muy superior al IPC general, por lo que se estaba dispuesto a pagar más (frente al alquiler) porque se pensaba que la rentabilidad de la inversión provenía del incremento de precios en vez de las rentas. Con la actual quiebra de la fe en la subida infinita de los precios de los pisos, éstos tenderán a equilibrar su precio con el valor de uso.
Pongamos un piso tipo de 90 m2 utiles (unos 115 cec) cuyo precio de alquiler en el mercado sea de 700 €. Siguiendo el criterio de valoración, su precio sería 700 / 90 x 12 = 93,3 € m2/año, al 6%, un precio de 1.555 € m2 util.
¿Por qué la gente pagaba 2.000 € m2u o más por ese piso? Si pagas a 2.000 € m2u, con una alquiler de 93,3 € m2u /año tu rentabilidad es del 4,6%, pero te parece buena inversión porque el valor de retorno de la inversión el año 1 compensará ese diferencial.
Conclusión. El precio de una vivienda bajará hasta un precio objetivo que será igual al precio de alquiler de una vivienda equivalente capitalizado al 5,5% (algo más bajo que la rentabilidad de otros proyectos inmobiliarios.
O dicho de otra forma: Precio OBJETIVO m2 de la vivienda = precio de alquiler m2/mes x 12 / 5,5%.
Ejemplo: Precio de alquiler de vivienda equivalente: 700 €, tamaño: 90 m2utiles.
Precio de alquiler m2/mes = 7.77
Precio de alquiler m2 año= 93,3
Precio m2 de la vivienda: (93,3 / 5,5%) =1.697 € m2
Precio total de la vivienda: 90 * 1.697 = 152.730 €
. para someterlo al criterio de tan selecto foro:Creo que es evidente que el precio de la vivienda ha sufrido un incremento desmesurado del 1999 al 2007. Las causas han sido varias:
Demográficas: España ha llegado a los 44 millones de habitantes; es decir, en ese periodo ha crecido en más de 3 millones de personas. A ello hay que añadir la mayor creación de hogares monoparentales.
Financieras: El tipo de interés para comprar viviendas bajó espectacularmente tanto para particulares como para entidades bancarias que se nutrían del interbancario. A ello ayudaban los incentivos fiscales.
Culturales: Este crecimiento en los precios hizo que su precio se incrementara y que se asentase en la cultura popular el ya famoso “la vivienda nunca baja” y “alquilar es tirar el dinero”
Todo ello significó, en resumidas cuentas, que el precio de venta se ha desligado del valor de uso (en términos marxistas).
Yo creo que el precio “objetivo” de la vivienda en un sistema de mercado solo se puede medir ligado a un valor de uso, que en caso de los bienes inmuebles se debería medir por el precio de alquiler. Muestra de ello es el segmento comercial, que es el más pegado a las rentas de alquiler. Si un parque comercial se alquila se alquila a 12 € m2/mes su precio de venta en el mercado inversor profesionalizado es de 12 meses x 12 € = 144 € m2/año, exigiéndole una rentabilidad del 6% (rentabilidad media despreciando rating del inquilino y considerando el IPC inmobiliario=IPC general) da un precio de venta de 2,400 € m2 de SBA. De hecho este mercado se ha mantenido bastante estable y son pocos los promotores de comercial en dificultades precisamente porque los precios se han mantenido vinculados a valores de uso marcados por el alquiler.
En el caso de la vivienda, la rentabilidad exigida, pongamos del 6%, (llevaba implícita que el IPC vivienda es muy superior al IPC general, por lo que se estaba dispuesto a pagar más (frente al alquiler) porque se pensaba que la rentabilidad de la inversión provenía del incremento de precios en vez de las rentas. Con la actual quiebra de la fe en la subida infinita de los precios de los pisos, éstos tenderán a equilibrar su precio con el valor de uso.
Pongamos un piso tipo de 90 m2 utiles (unos 115 cec) cuyo precio de alquiler en el mercado sea de 700 €. Siguiendo el criterio de valoración, su precio sería 700 / 90 x 12 = 93,3 € m2/año, al 6%, un precio de 1.555 € m2 util.
¿Por qué la gente pagaba 2.000 € m2u o más por ese piso? Si pagas a 2.000 € m2u, con una alquiler de 93,3 € m2u /año tu rentabilidad es del 4,6%, pero te parece buena inversión porque el valor de retorno de la inversión el año 1 compensará ese diferencial.
Conclusión. El precio de una vivienda bajará hasta un precio objetivo que será igual al precio de alquiler de una vivienda equivalente capitalizado al 5,5% (algo más bajo que la rentabilidad de otros proyectos inmobiliarios.
O dicho de otra forma: Precio OBJETIVO m2 de la vivienda = precio de alquiler m2/mes x 12 / 5,5%.
Ejemplo: Precio de alquiler de vivienda equivalente: 700 €, tamaño: 90 m2utiles.
Precio de alquiler m2/mes = 7.77
Precio de alquiler m2 año= 93,3
Precio m2 de la vivienda: (93,3 / 5,5%) =1.697 € m2
Precio total de la vivienda: 90 * 1.697 = 152.730 €
