Como amortizar una hipoteca de la forma más eficiente

SUMA

Forero Paco Demier
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Caeteris paribus, el plazo, cuanto más largo mejor.
Insisto en que la hipoteca dura LO QUE DURA LA DEUDA, el plazo sólo es lo máximo que el banco nos concede para devolver la pasta.


Me quedo con este párrafo,un ejemplo es decir si tengo una hipoteca de 25 años, que asciende a 100k y a final de año amortizo 10k cuota ,me quedaría 90k a deber y menos cuota cada mes, el plazo sigue igual( que es el tiempo que yo tengo para pagar) si en 10 años consecutivos aporto 10k ( cada mes pagaría una cuota irrisoria) pero la deuda se bajaría cada año y la estaría pagando en 10 años ? .. estoy en un error o es así como lo entendido gracias.
 

Archimanguina

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El gustazo que da cuando amortizas leer en el banco "se ha ahorrado 5000€ en intereses" no tiene precio.

Hace 2 años que me hipoteque por segunda vez en mi vida, de 15 años, me quedan 10, a fin de año serán 5 y la verdad, ojalá fuesen 0.

odio deber dinero y sigo ese refrán que dice:el que paga descansa y al que le devuelven más aun.
No sabia que el banco te informase (y animase) a amortizar. Yo la tengo en ING no sé si me mandarán algún mensajito cuando llegue el día.
 

Archimanguina

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Caeteris paribus, el plazo, cuanto más largo mejor.
Insisto en que la hipoteca dura LO QUE DURA LA DEUDA, el plazo sólo es lo máximo que el banco nos concede para devolver la pasta.


Me quedo con este párrafo,un ejemplo es decir si tengo una hipoteca de 25 años, que asciende a 100k y a final de año amortizo 10k cuota ,me quedaría 90k a deber y menos cuota cada mes, el plazo sigue igual( que es el tiempo que yo tengo para pagar) si en 10 años consecutivos aporto 10k ( cada mes pagaría una cuota irrisoria) pero la deuda se bajaría cada año y la estaría pagando en 10 años ? .. estoy en un error o es así como lo entendido gracias.
creo que amortizando en plazo y no en cuota te ahorras más intereses. Yo creo que amortizando en plazo y no en cuota, no bajas el ritmo de devolución "mes a mes" haciendole más pupita a la deuda. Otros opinan que es mejor anortizar en cuota y con lo que te ahorras aumentar el importe de amortizaciones futuras. Pero dejo a los expertos que opinen.
 

f700b

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Mi caso tengo en el banco el equivalente a 2 años de hipoteca lo demás lo amortizo en cuota, sé que pagaria menos intereses si bajo plazo. Pero mi conclusión y lo que veo es que todo es cada vez más caroy el sueldo en vez de subí me ha bajado porque desde que empezó el bicho no hago una extra.
Mi primo que trabaja con migo últimamente las está pasando putas porque todo lo que ahorraba lo quitaba en plazo y no guardo un colchoncillo, ahora le quedarán seguro 10 años menos que a mi de hipoteca, pero pagará 200 euros más Que yo y al quitarnos las extras va muy justo, al contrario que yo que voy más holgado y tengo mi colchoncillo.
Una hipoteca hay que tomársela como una carrera de fondo, si quemas todos los cartuchos de primeras puede que no termines.
 

InKilinaTor

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No sabia que el banco te informase (y animase) a amortizar. Yo la tengo en ING no sé si me mandarán algún mensajito cuando llegue el día.
El mio de la hipoteca si, (caja rural por si desea más detalles,que no ocultó) Aunque te informa, que no te anima,quizá debería escoger otro banco con una calculadora para saber que hacer en cada momento.

Eso sí, si desea tener condiciones óptimas, debe de tener algo con lo que negociar, en mi caso dinero e ingresos desde hace lustros y un traspaso de 6 cifras si aceptaban MIS condiciones.
ING no aceptaba ni hipoteca, por qué aunque tengo una cuenta con ingresos mensuales desde hace más de 15 años, una vez cometí el error de pedir un préstamo y pagarlo en un mes sin pillar tajada ,cuando ven mi cash y se dan cuenta que lo voy a amortizar en un plazo muy corto, no les renta.

Ese es mi problema con ING, que hasta me dijo una comercial ¿Por qué no se paga la casa sin Hipoteca? Y claro no la voy a decir que me sale mejor pedir ese dínero que tenerlo en mi cuenta.
 

RosadeFoc

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creo que amortizando en plazo y no en cuota te ahorras más intereses. Yo creo que amortizando en plazo y no en cuota, no bajas el ritmo de devolución "mes a mes" haciendole más pupita a la deuda. Otros opinan que es mejor anortizar en cuota y con lo que te ahorras aumentar el importe de amortizaciones futuras. Pero dejo a los expertos que opinen.
Sin acritud, pero esto no es un tema de "creer" u "opinar". Matemáticamente, y en el supuesto de intereses constantes e inflación 0, es lo mismo amortizar en cuota (aportando mensualmente la diferencia de cuota anterior y la actual) que en plazo, llegas a lo mismo. Te animo a coger un Excel (o el de inicio del hilo) y te darás cuenta.

Es indiscutible que lo mejor es amortizar en cuota, los que indicáis lo contrario no entiendo en qué os basáis.

Como bien indican muchos -informados- foreros, las ventaja de la cuota sobre el plazo son las siguientes:

1) En cuota no te autoimpones una obligación con el banco de pagar con anterioridad a lo firmado. Es absurdo hacerlo, mucho mejor mantener lo firmado en años e ir bajando la cuota según te vaya la vida, si te va bien, amortizas cada mes la diferencia sobre la cuota original, si te va mal, no lo haces y dispones de ese dinero, ver punto siguiente.
2) El disponer de más dinero líquido en un mes dado, te posibilita, en caso de ir mal dadas, de no tener (o tener menor posibilidad) que pedir dinero, lo que habitualmente cuesta mucho más que el precio de hipoteca.
3) El disponer de liquidez por la menor cuota permite acometer oportunidades de inversión con mayor rentabilidad que la amortización de la hipoteca, en el caso de amortizar a plazo esas oportunidades de inversión las aplazas décadas ( en el supuesto de hipoteca a 30 años).
4) En caso de divorcio, si habéis amortizado en cuota los dos juntos y si eres hombre con hijos, te será mucho menos gravoso y disfrutarás de dinero que necesitarás seguro HOY. De poco te sirve haber amortizado en plazo (en unos... ¿20 años?) si hoy duermes en un coche.

Los siguientes puntos ya van relativos a escenarios donde la inflación no es 0.

La inflación histórica de España ha sido la siguiente:

1599937485129.png

Sólo ha habido un año en la serie histórica con inflación negativa, 2014, con un -1,04%.

Esto implica que cada año 1000€ valen menos que el año anterior. Por ejemplo, 20.000€ de 2005 valen hoy 2020, 15.000€. Por lo tanto si en 2005 hubieses amortizado 20.000€ a plazo, y en el supuesto que fueran los años que indico, hubieses ganado X€ en intereses y perdido 5.000€ en inflación. Evidentemente, el cálculo no es sota, caballo, rey, porque parte de que te suben el sueldo en función de la inflación, pero bien, me imagino que habrá tristes casos, ¿pero a quién no le suben mínimamente el sueldo en 15 años?. Lo anterior en cuota, hubiese sido muy diferente, pues hubiese DISFRUTADO HOY de dinero que VALE MENOS MAÑANA, en plazo, DISFRUTAS MAÑANA de DINERO APORTADO HOY que vale MENOS MAÑANA.

Creo que sólo hay un caso dónde interese amortizar a plazo y es que los tipos de interés sean decrecientes durante toda la vida de la operación y que la inflación también sea decreciente. Esto implica que la vida de mañana será más barata que hoy y por lo tanto, pasa lo contrario, el dinero HOY vale menos que MAÑANA y por lo tanto me interesa tener el dinero MAÑANA y no HOY pero eso sólo ha pasado en un 1 año de los 60 de la serie histórica.

PD: Hasta hace no tanto, yo también pensaba que era mejor plazo, pero es indiscutible que es un comentario que no se aguanta en ningún análisis serio.

PD2: Existe otra teoría que dice que has de hacer lo contrario a lo que te diga el banco y el banco te suele decir cuota. A ver... en general y cuando burbuja era un foro de economía lo hemos comentado muchas veces, es así, pero en este caso NO. Pensad que el banco NO gana más o menos por amortizar cuota (reamortizando la diferencia) que por amortizar plazo, tú amortizas DEUDA, ni pagas más intereses al principio ni al final por alguna magia oculta del préstamo francés, pagas por lo que DEBES, si debes menos (al final del préstamo) pagarás menos por el precio del dinero si debes más (al principio) pagarás más. Lo que le interesa al banco es que seas solvente para pagar la cuota, y, como en una empresa:

1) Tener mucho ACTIVO CIRCULANTE (mayor liquidez debido a poca cuota porque has amortizado en cuota) y tener mucho (hasta un límite) PASIVO a L/P es bueno. Si vienen mal dadas puedes afrontar tus compromisos con mayor holgura.
2) Tener poco ACTIVO CIRCULANTE (poca liquidez debido a mucha cuota, al amortizar en plazo) y tener poco PASIVO a L/P, es malo. Si vienen mal dadas, no puedes afrontar tus compromisos.

No pretendo sentar cátedra, sólo dar que pensar.
 
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jolu

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Euribor +0.19 y desgravacion fiscal. Cuanto mas dure la hipoteca mejor... Hay que pagar justo lo que desgrave el maximo.

Hasta que suba el euribor o quiten la desgravacion (mira, eso igual cae este año).
La desgravación, creo, ya no se puede quitar para el ejercicio fiscal 2020. Hay gente que ha amortizado con unas condiciones y no creo que puedan ahora aplicarles otras diferentes.
Si se puede legislar ahora para que en 2021 no se aplique desgravación a la amortización de la vivienda habitual.
 

jolu

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Mientras te desgraves un 15% como en mi caso, lo ideal y óptimo sería pagar hasta 9040 al año, la máxima cantidad sobre la que te puedes desgravar, nunca más.

La cantidad exacta ya depende de tu economía personal.
¿En esos 9040 euros anuales se incluye el dinero de las cuotas ordinarias mensuales?

Es decir, si tengo una cuota de 500 euros al mes, al final de año habré pagado 6000 euros, ¿Me quedan 3040 euros para llegar al máximo que se permite en la desgravación, o las cuotas ordinarias no cuentan?
 

jainalo

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¿En esos 9040 euros anuales se incluye el dinero de las cuotas ordinarias mensuales?

Es decir, si tengo una cuota de 500 euros al mes, al final de año habré pagado 6000 euros, ¿Me quedan 3040 euros para llegar al máximo que se permite en la desgravación, o las cuotas ordinarias no cuentan?
Cuenta las cuotas que pagas (capital + interés), así como las amortizaciones que hagas.

La deducción por vivienda habitual se eliminó para los que compraron vivienda a partir de 2013.

Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual - Agencia Tributaria
 

Archimanguina

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Sin acritud, pero esto no es un tema de "creer" u "opinar". Matemáticamente, y en el supuesto de intereses constantes e inflación 0, es lo mismo amortizar en cuota (aportando mensualmente la diferencia de cuota anterior y la actual) que en plazo, llegas a lo mismo. Te animo a coger un Excel (o el de inicio del hilo) y te darás cuenta.

Es indiscutible que lo mejor es amortizar en cuota, los que indicáis lo contrario no entiendo en qué os basáis.

Como bien indican muchos -informados- foreros, las ventaja de la cuota sobre el plazo son las siguientes:

1) En cuota no te autoimpones una obligación con el banco de pagar con anterioridad a lo firmado. Es absurdo hacerlo, mucho mejor mantener lo firmado en años e ir bajando la cuota según te vaya la vida, si te va bien, amortizas cada mes la diferencia sobre la cuota original, si te va mal, no lo haces y dispones de ese dinero, ver punto siguiente.
2) El disponer de más dinero líquido en un mes dado, te posibilita, en caso de ir mal dadas, de no tener (o tener menor posibilidad) que pedir dinero, lo que habitualmente cuesta mucho más que el precio de hipoteca.
3) El disponer de liquidez por la menor cuota permite acometer oportunidades de inversión con mayor rentabilidad que la amortización de la hipoteca, en el caso de amortizar a plazo esas oportunidades de inversión las aplazas décadas ( en el supuesto de hipoteca a 30 años).
4) En caso de divorcio, si habéis amortizado en cuota los dos juntos y si eres hombre con hijos, te será mucho menos gravoso y disfrutarás de dinero que necesitarás seguro HOY. De poco te sirve haber amortizado en plazo (en unos... ¿20 años?) si hoy duermes en un coche.

Los siguientes puntos ya van relativos a escenarios donde la inflación no es 0.

La inflación histórica de España ha sido la siguiente:

Ver archivo adjunto 429380

Sólo ha habido un año en la serie histórica con inflación negativa, 2014, con un -1,04%.

Esto implica que cada año 1000€ valen menos que el año anterior. Por ejemplo, 20.000€ de 2005 valen hoy 2020, 15.000€. Por lo tanto si en 2005 hubieses amortizado 20.000€ a plazo, y en el supuesto que fueran los años que indico, hubieses ganado X€ en intereses y perdido 5.000€ en inflación. Evidentemente, el cálculo no es sota, caballo, rey, porque parte de que te suben el sueldo en función de la inflación, pero bien, me imagino que habrá tristes casos, ¿pero a quién no le suben mínimamente el sueldo en 15 años?. Lo anterior en cuota, hubiese sido muy diferente, pues hubiese DISFRUTADO HOY de dinero que VALE MENOS MAÑANA, en plazo, DISFRUTAS MAÑANA de DINERO APORTADO HOY que vale MENOS MAÑANA.

Creo que sólo hay un caso dónde interese amortizar a plazo y es que los tipos de interés sean decrecientes durante toda la vida de la operación y que la inflación también sea decreciente. Esto implica que la vida de mañana será más barata que hoy y por lo tanto, pasa lo contrario, el dinero HOY vale menos que MAÑANA y por lo tanto me interesa tener el dinero MAÑANA y no HOY pero eso sólo ha pasado en un 1 año de los 60 de la serie histórica.

PD: Hasta hace no tanto, yo también pensaba que era mejor plazo, pero es indiscutible que es un comentario que no se aguanta en ningún análisis serio.

PD2: Existe otra teoría que dice que has de hacer lo contrario a lo que te diga el banco y el banco te suele decir cuota. A ver... en general y cuando burbuja era un foro de economía lo hemos comentado muchas veces, es así, pero en este caso NO. Pensad que el banco NO gana más o menos por amortizar cuota (reamortizando la diferencia) que por amortizar plazo, tú amortizas DEUDA, ni pagas más intereses al principio ni al final por alguna magia oculta del préstamo francés, pagas por lo que DEBES, si debes menos (al final del préstamo) pagarás menos por el precio del dinero si debes más (al principio) pagarás más. Lo que le interesa al banco es que seas solvente para pagar la cuota, y, como en una empresa:

1) Tener mucho ACTIVO CIRCULANTE (mayor liquidez debido a poca cuota porque has amortizado en cuota) y tener mucho (hasta un límite) PASIVO a L/P es bueno. Si vienen mal dadas puedes afrontar tus compromisos con mayor holgura.
2) Tener poco ACTIVO CIRCULANTE (poca liquidez debido a mucha cuota, al amortizar en plazo) y tener poco PASIVO a L/P, es malo. Si vienen mal dadas, no puedes afrontar tus compromisos.

No pretendo sentar cátedra, sólo dar que pensar.
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Tambien esta el caso de hombre con hijos y que paga el solo la hipoteca de la casa ( a nombre de los dos). En este caso creo que lo mejor no es amortizar nada, pues en caso de divorcio tu te llevas tu pasta ahorrada (o al menos la mitad) y la deuda pendiente supongo que puedes pelear que tu ex colabore en su pago o quizas no. Pero lo que esta claro es que si amortizas deuda, ese dinero no lo vuelves a ver. Del otro modo, siempre puedes prepararte para la ruptura con tu capital a salvo de la contraria y del Estado. ¿Estoy en lo cierto?
 
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Es que estáis suponiendo "caso mejor" arrimando el ascua a vuestra sardina. A mí por ejemplo me la pela pedir financiación para otra cosa, no lo voy a hacer, simplemente tengo el salvavidas de 3 años de ahorros que cubren todas mis necesidades y amortizo a plazo a jierro. Tengo tiempo para forear pero no para invertir, en mi caso esta amortización ya me ha permitido quitarme casi 150€ mensuales en intereses. Mi otra opción era dejarlo en barbecho y que se lo comiera el banco. Cuando me queden 15 miserables euros de intereses, pues es evidente que no voy a soltar 20-25k en cash sano, pero hoy por hoy mi objetivo es otro.
 

-= Kracken =-

Madmaxista
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Yo he seguido las dos estrategias de amortización de la hipoteca, constituida en 2007:

Los primeros años, dado que Euríbor era bastante alto y la cuota en consecuencia, me esforzaba por amortizar para reducir cuota. Por aquel entonces, mi mujer trabajaba y nos deduciamos el tope que marcaba Hacienda, realizando declaraciones individuales.

Seguimos esta estrategia hasta que ella dejó de trabajar para centrarse en el cuidado de los hijos. Ya habíamos logrado dejar la cuota en unos 630€, partiendo de más de 1000€ mensuales.

Ahora amortizamos anticipadamente 1500€ anuales, que el mínimo que permite ING. Sumando las cantidades anuales resulta justamente 9040€ que es tope de Hacienda para declaración conjunta.

Hemos pasado de amortizar cuota a hacerlo en plazo, ya que estamos cómodos con la cuota actual y nos permite la reducción maxima de Hacienda.

En hipotecas con sistema francés tienes cuota constante y pagas más intereses al principio de la vida del préstamo, por lo que interesa amortizar más intensamente al principio.

Ahora pagamos unos 4€ mensuales de intereses por lo que no interesa amortizar en su totalidad y eso que podríamos hacerlo...

Mientras no quiten la deducción es rentable mantener el préstamo por el ahorro fiscal.

Este es mi caso, pero entiendo que depende de las condiciones personales de cada cual...
 

El Rey Desnudo

Madmaxista
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No me puedo creer que alguien quiera sostener una deuda para invertir en bolsa.

Manejar la economía de muertos de hambre como si fueran multimillonarios porque han leído algún libro vendehumos.

Para un pobre diablo la deuda es Satanás, el resto es fantasía.
 
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