Spaniens Wohnungsbau stockt: Boden, Fachkräfte und Kosten bremsen

Wohnungsbau stockt: Boden, Fachkräfte und Kosten

Es werden keine Wohnungen gebaut, weil das System drei Engpässe hat, die sich nicht mit einem Erlass lösen lassen. Der erste ist der Boden: Die Umwandlung von Agrarland in ein genehmigtes Baugrundstück kann 10 bis 20 Jahre dauern, und viele Bebauungspläne wurden wegen Formfehlern aufgehoben. Der zweite sind die Fachkräfte: Nach 2008 verließen Hunderttausende das Baugewerbe, und kaum junge Menschen kamen nach. Der dritte sind die Kosten: Materialien, Energie und technische Vorschriften. Angesichts dieser Lage beheben weder billiges Geld der Zentralbanken noch Versprechen, Boden freizugeben, das Problem kurzfristig.

Warum dauert die Umwidmung von Agrarland so lange?

Der Prozess ist ein administratives Labyrinth. Die Planung muss genehmigt, Umweltberichte bestanden und rechtliche Einsprüche vermieden werden. Viele Gemeinden zögern, weil ein aufgehobener Plan sie zum Neuanfang zwingt. Das Ergebnis ist, dass Bauland knapp ist und sein Preis explodiert. Es ist nicht nur so, dass Ziegelsteine teuer sind: Ein genehmigtes Grundstück ist durch institutionelles Design ein knappes Gut.

Mangel an Maurern und steigende Baukosten

Das Baugewerbe verlor nach der Krise 2008 Hunderttausende Arbeitskräfte und hat den Generationenwechsel nicht wiederhergestellt. Es fehlen Maurer, Schalungsbauer und Elektriker. Das verteuert und verzögert Projekte. Hinzu kommen Material- und Energiekosten, die seit 2021 stark gestiegen sind, sowie strengere technische Vorschriften für Effizienz, Barrierefreiheit und Sicherheit. Der Mindestlohn (SMI) hat wenig Einfluss auf den Endpreis, aber die Gesamtkostenstruktur verhindert, dass neue Wohnungen günstig sind.

EZB-Geld treibt Preise, baut keine Häuser

Die quantitative Lockerung der EZB kaufte Schulden und zahlte Banken mit Reserven aus. Dieses Geld erreichte die Bauträger nicht; es blieb im Finanzsystem und trieb die Vermögenspreise, einschließlich Wohnraum, durch billigere Hypotheken in die Höhe. Bei festgefahrenem Angebot führt mehr Geld, das denselben Häusern hinterherjagt, nur zu höheren Preisen. Zwischen 2015 und 2021 stiegen die Preise bei negativen Zinsen viel stärker als die Bauleistung. Seit 2022 hat die EZB die Zinsen erhöht und den Kauf beendet, aber der Engpass bleibt.

Die Aufteilung: Steuern, Boden und Marge

Nach kursierenden Schätzungen entfallen 50 % des Preises neuer Wohnungen auf Boden und Steuern. Bauträger zahlen Grundstücke nicht zum offiziellen Tarif; sie zahlen, was nach Abzug der Baukosten und ihrer Marge vom Verkaufspreis übrig bleibt. Würden morgen Steuern abgeschafft, würde ein Teil der Senkung vom Bodeneigentümer kassiert, der seinen Forderungspreis anhebt. Was den Preis wirklich senkt, ist mehr verfügbares Bauland als die Nachfrage erfordert. Solange es knapp bleibt, kann sich die Aufteilung zwischen Finanzamt und Eigentümer ändern, aber der Endpreis bewegt sich deutlich weniger.

Was, wenn Boden freigegeben wird? Angst vor Zufallsgewinnen und Richtern

Jede Gemeinde kann Gebiete zur Urbanisierung auswählen und Boden verkaufen oder freigeben, aber keine tut es. Offenbar führen Freigaben zu Vorwürfen der Spekulation und gerichtlichen Blockaden. Das scheint kein effizientes System zu sein. Die Paradoxie besteht darin, dass der Staat weiterhin kontrolliert, wo, wie und wann gebaut wird, aber die Ziele haben sich geändert. Früher standen kompakte Städte und günstiger Wohnraum im Vordergrund; heute ist Boden ein finanzieller Vermögenswert und Knappheit wird geschützt.

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Mit diesen Faktoren lautet die Prognose, dass die Preise nicht fallen werden, solange genehmigtes Bauland ein Engpass bleibt. Die Einschränkung: Wenn die Nachfrage aufgrund hoher Zinsen oder demografischer Faktoren abkühlt, könnte die Anpassung von anderer Seite kommen. Aber das bedeutet nicht mehr bauen.