Banke Spaniens sieht ersten Preisverfall am Wohnungsmarkt

Banke Spaniens sieht ersten Preisverfall am Wohnungsmarkt

In einer Küstenstadt in Castellón berichtet ein Forennutzer von Eigentümern, die Reihenhäuser verkaufen, die sie 2006 gekauft haben. Sie verlangen den ursprünglichen Kaufpreis. Es gab keine Angebote. Laut diesem Bericht ist dies kein Einzelfall: In Zweitwohnungsgebieten vermehren sich „Zu verkaufen“-Schilder im gleichen Maß, wie ausländische Sommerkäufer abwandern. Für diesen Teilnehmer ist der Exodus keine bloße Untergangsprophetie mehr.

Ein Forennutzer zitiert die Banco de España (die Zentralbank Spaniens), um festzustellen, dass sie einen beginnenden allgemeinen Rückgang der Wohnungspreise erkannt hat. Ein anderer Nutzer behauptet, dass große Investmentfonds aufhören, Wohnungen in Spanien zu kaufen, weil das Geschäft nicht mehr profitabel ist.

Warum Fonds angeblich den spanischen Immobilienmarkt verlassen

Laut einem Forennutzer ist der Grund kaum mysteriös. Ein Fonds kauft einen Gebäudeblock zum Schnäppchenpreis, vermietet ihn und wartet. Das Problem ist, dass dieses Modell an beiden Enden gebrochen ist. Einerseits verhindern Gesetze zum Schutz verwundbarer Mieter schnelle Zwangsräumungen: Fonds bleiben mit besetzten Wohnungen zurück, deren Mieter nur 50 bis 100 Euro monatliche Sozialmiete zahlen können. Andererseits zahlen sie weiterhin Gemeinschaftskosten, Steuern und Umlagen für baufällige Gebäude.

Das Ergebnis ist laut dieser Version ein Inventar, das keine Rendite abwirft und zwischen 10.000 und 20.000 Euro pro Wohnung kostet, um es wieder auf den Markt zu bringen. Mit dieser Aussicht ist der natürliche Schritt der Verkauf. Und wenn alle gleichzeitig verkaufen, passen sich die Preise an. Nicht aus Güte des Marktes, sondern aus Arithmetik.

Barzahler überholen Hypothekennehmer, laut Notardaten

Die im Sektor kursierenden Notardaten zeichnen einen Wandel des Käuferprofils. Im Jahr 2012 wurden 17.495 Barzahlungskäufe registriert. 2017 waren es 195.825. 2022 258.306. Und in den ersten fünf Monaten 2023 kamen mehr als 122.000 Barzahlungstransaktionen hinzu. Im Mai dieses Jahres überstiegen die Käufe ohne Hypothek erstmals die mit Bankfinanzierung.

Diese Daten haben eine doppelte Lesart. Die optimistische: Es gibt liquides Geld auf dem Markt, Menschen mit Kaufkraft, die nicht vom Euribor abhängen. Die pessimistische: Der Kredit ist so teuer geworden, dass wer eine Hypothek braucht, nicht mehr mithalten kann. Wenn der hypothekenfinanzierte Käufer verschwindet, verliert der Markt seine wichtigste Stütze.

Euribor-Anstieg treibt Zimmervermietung

Der Anstieg des Euribors hatte einen unbeabsichtigten Nebeneffekt: Das Angebot an WG-Zimmern ist um 34 % gestiegen. Manche Eigentümer vermieten ein Zimmer in ihrem eigenen Haus, um ihre Hypothek zu bezahlen. Dies ist kein marginales Phänomen oder eine Studenten-Anekdote. Es ist eine finanzielle Überlebensstrategie, die den Eigentümer zum Mieter seiner selbst macht.

Wer argumentierte, dass das Wohnungsgesetz den Mietmarkt vollständig schließen würde, lag falsch. Er wurde nicht geschlossen, sondern fragmentiert. Ganze Wohnungen werden nicht mehr zu jedem Preis vermietet, aber Zimmer schon. Das sagt viel über das reale Niveau des verfügbaren Einkommens aus.

China und die USA sind bereits geplatzt: Kommt es nach Spanien?

Der chinesische HY-Immobilienindex ist in etwas mehr als zwei Jahren um 82 % gefallen und kehrt auf das Niveau von 2008 zurück. In den USA sind Bürogebäude innerhalb eines Jahres um 30 % eingebrochen. In Deutschland, Kanada, Dänemark und China gibt es Nachrichten über Preisverfälle, die in Spanien kaum Echo finden.

Die Frage ist nicht, ob der spanische Immobilienmarkt immun ist. Die Frage ist, wie lange die Ansteckung dauert. Manche behaupten, dass die chinesische Blase der schwarze Schwan sein könnte, der einen globalen Börsencrash auslöst. Wenn der S&P 500 stark fällt, schrumpft der Kredit und der spanische Immobilienmarkt spürt es. Man muss kein Genie sein, um diese Sequenz zu erkennen.

Grundstücke werden nicht liberalisiert und das Angebot kommt nicht an

Die Banco de España hielt schriftlich fest: Die Entwicklung von Wohnungsangebot und -nachfrage wird von den Netto-Migrationsströmen abhängen. Wenn die Prognosen des INE (National Institute of Statistics) eintreten, die einen signifikanten Anstieg der Haushaltszahlen vorsehen, ist eine Fortsetzung der Spannung in einigen lokalen Märkten zu erwarten, angesichts der niedrigen Zahlen an Baugenehmigungen für Neubauten in den letzten Jahren.

Übersetzt: Es wird wenig gebaut, viel benötigt und der Boden bleibt reguliert. Ein Nutzer behauptet, dass die Liberalisierung des Bodens nicht stattfinden wird, weil, seiner Meinung nach, die Mafia aus Staat, Investmentfonds, Banken, Entwicklern und Bauunternehmen alles gut im Griff hat. Währenddessen stehen leerstehende Wohnungen dort, wo niemand sie will: Ferrol hat 20 % Leerstand, Fuente Carreteros 90 %, Madrid nur 6 %. Man kann die Nachfrage aus Madrid nicht nach Ciudad Real schicken, das 30 % hat, als wäre es eine Lösung.

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Der verwirrende Fakt ist nicht der Rückgang selbst. Es ist, dass im Mai 2023 Barzahlungskäufe die hypothekenfinanzierten überstiegen, die Durchschnittspreise aber dennoch nicht eingebrochen sind. Etwas stützt den Markt, das weder Banken noch Fonds sind. Und wenn dieses Etwas bricht, wird es Lärm machen.