Spaniens Zentralbank sieht Wohnpreis-Überschätzung bei bis zu 8,5 %

Spaniens Zentralbank sieht Wohnpreis-Überschätzung bei bis zu 8,5 %

Die Banco de España hat die Unruhe am spanischen Immobilienmarkt quantifiziert. In ihrem letzten Bericht zur Finanzstabilität warnt das Institut unter Leitung von José Luis Escrivá davor, dass der durchschnittliche Wohnungspreis in Spanien das Jahr 2024 leicht über dem langfristigen Gleichgewichtsniveau abgeschlossen hat, mit einer geschätzten Abweichung zwischen 1,1 % und 8,5 %. Sechs Monate zuvor lag diese Spanne noch bei 0,8 % bis 4,8 %. Die Bandbreite hat sich an beiden Enden erweitert, und das ist entscheidend: Es liegt nicht daran, dass die Aufsicht ihre Meinung geändert hat, sondern daran, dass die Modelle zur Messung der Kluft zwischen Preisen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten begonnen haben, stark zu divergieren.

Die Diagnose kommt nicht allein. Die Zentralbank beziffert den kumulierten Bedarf an neuen Wohnungen, um die aktuelle Nachfrage zu decken, auf bis zu 450.000 Einheiten. Transaktionen auf Rekordhoch, Neubau auf Tiefstand und eine Bevölkerung, die schneller wächst als die Bauleistung. Diese Kombination hat einen technischen Namen – Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage – und einen anderen, umgangssprachlichen Begriff, der bereits überall kursiert: Blase.

Was genau misst die Banco de España?

Um zu dieser Schlussfolgerung zu gelangen, kreuzt die Aufsichtsbehörde vier Indikatoren. Der erste ist die Preisabweichung bei Wohnimmobilien, die den beobachteten Preis mit dem vergleicht, der den langfristigen Fundamentaldaten entsprechen würde. Der zweite ist die Relation zwischen Preisen und dem verfügbaren Haushaltseinkommen: Wie viele Jahre Gehalt kostet ein Haus? Der dritte ist ein Modell der gewöhnlichen kleinsten Quadrate (OLS), das Preise basierend auf verfügbarem Einkommen und Hypothekenzinsen schätzt. Der vierte ist ein technisches Szenario zur Fehlerkorrektur, das steuerliche Effekte zu denselben Variablen hinzufügt.

Keiner der vier ist unfehlbar. Ökonomische Modelle sind Kompassse, keine GPS-Geräte. Aber wenn alle vier in dieselbe Richtung zeigen und sich die Spanne innerhalb von sechs Monaten weitet, wird die Warnung mehr als nur rhetorisch.

Warum das Angebotsdefizit nicht abgebaut wird

Das am häufigsten angeführte Argument zur Erklärung des Preisanstiegs ist der Mangel an Bauaktivität. Seit 2008 hat der Sektor das damalige Tempo bei Weitem nicht wieder erreicht. Manche behaupten, es seien etwa 500.000 Wohnungen pro Jahr nötig, aber nicht einmal ein Bruchteil davon werde errichtet. Tatsächlich hat die Banco de España das Defizit bereits auf bis zu 450.000 Einheiten beziffert, um die Nachfrage zu absorbieren.

Der zweite Faktor ist demografischer Natur. Die spanische Bevölkerung ist in zwei Jahrzehnten von 43 auf 49 Millionen Einwohner gestiegen, und der Anteil der Mieterhaushalte wuchs von etwa 5,6 Millionen Personen im Jahr 2005 auf rund 10,8 Millionen im Jahr 2025. Dieser Wandel ist nicht nur eine Präferenzänderung: Er stellt einen direkten Druck auf den verfügbaren Wohnraumbestand dar, insbesondere in Gebieten mit hoher Beschäftigungsdichte.

Blasen-Leugner versus Blasen-Warner

Es gibt keinen Konsens. Eine Strömung argumentiert, dass dies nicht wie 2008 aussieht, da Banken keine Hypotheken über 80 % des Beleihungswertes vergeben, Solvenz prüfen und Bauträger durch Vorverkäufe streng kontrollieren. Ohne leichtes Kreditgeld und ohne hochverschuldete Entwickler gebe es keinen Mechanismus für eine finanzielle Ansteckung. Die Preise steigen, weil das Angebot knapp ist, nicht weil die Kredite irrational sind.

Die andere Strömung blickt auf den Mietmarkt und sieht dort die Gefahr. Der Kaufmarkt mag kontrolliert sein, aber die Mieten sind explodiert und treffen die vulnerabelsten Haushalte. Wenn die Arbeitslosigkeit wieder nahe an historische Niveaus Spaniens steigt – heute liegt sie bei 11 %, aber der Durchschnitt der letzten Jahrzehnte ist deutlich höher –, könnte sich die Zahl der Zwangsräumungen vervielfachen. Einige sprechen von 50.000 bis 100.000 illegalen Besetzungen pro Jahr in einem Krisenszenario. Die vollständige Berechnung, einschließlich der Entwicklung der Mieterpopulation und der Arbeitslosenquote, ergibt ein deutlich unbequemeres Bild, als die Schlagzeile der Banco de España vermuten lässt.

Grundstücke, Steuern und der Staat als Schuldiger

Eine dritte Analyserichtung verweist auf den regulatorischen Rahmen. Bauland ist extrem eingeschränkt, die Besteuerung von Wohnraum ist hoch, und illegale Besetzungen werden je nach Autonome Gemeinschaft unterschiedlich toleriert. In diesem Narrativ ist der Staat nicht der Schiedsrichter des Marktes: Er ist der Hauptverantwortliche dafür, dass das Angebot nicht reagiert. Es wird argumentiert, dass es brachliegende Flächen um jede Stadt gibt, die aus Mangel an politischem Willen nicht erschlossen werden, was Käufer in konsolidierte Zentren treibt und die Preise durch Verdrängungseffekte erhöht.

Der Gegenpunkt ist, dass eine Liberalisierung des Bodens ohne Planung eine andere Art von Katastrophe produziert: den unkontrollierten Bauboom der vorherigen Blase. Dieses Dilemma ist bisher ungelöst geblieben.

Der irritierende Datenpunkt

Die Banco de España sagt nicht voraus, dass etwas platzen wird. Sie stellt fest, dass der Durchschnittspreis über seinem langfristigen Gleichgewicht liegt und dass sich die Abweichung innerhalb von sechs Monaten ausgeweitet hat. Der Unterschied zwischen diesen beiden Aussagen ist derselbe wie zwischen einer Diagnose und einer Prognose. Und in Spanien waren wir historisch gesehen viel besser darin, Ersteres zu erkennen, nachdem Letzteres bereits eingetreten war.