Banco de España meldet 1%-Rückgang bei Immobilienpreisen

Banco de España bestätigt 1%-Rückgang bei Wohnimmobilien

Ein Prozent. Diese Zahl nutzt der Banco de España (Zentralbank Spaniens), um das zu bescheinigen, was einige lange erwartet und andere geleugnet haben: einen beginnenden allgemeinen Preisverfall bei Wohnimmobilien. Die Methodik der von Hernández de Cos geleiteten Institution – wie von Vozpópuli berichtet – deutet auf einen Rückgang der realen Wohnungspreise um 1% zum Ende des ersten Quartals hin. Das Paradoxon liegt auf der Hand: Kaum jemand bezweifelt die Daten aufgrund ihrer Größenordnung, sondern wegen dessen, was sie ankündigen. Für manche ist es ein Tropfen; für andere das erste Knacken einer Struktur, die nur durch ein Wunder hielt.

Was überrascht, ist nicht die Zahl selbst, sondern dass sie vom Aufseher kommt, in einem Kontext, in dem jede Schlagzeile über den Immobilienmarkt noch immer im Zeichen steigender Preise steht. Käufer, Eigentümer und Analysten hängen seit Monaten in derselben Frage fest: Ist dies der Anfang oder nur Rauschen?

Was hat der Banco de España bei den Immobilienpreisen festgestellt?

Die Behörde spricht von einem Rückgang von 1% in realen Begriffen, nicht nominal. Der Unterschied ist keine Formalität: Er bedeutet, dass der Preis in Euro weiter steigen kann, während er gleichzeitig Kaufkraft gegenüber der Inflation verliert. Diese Lesart ermöglicht es beiden Seiten, ihre Argumente zu verteidigen. Diejenigen, die jahrelang einen Einbruch vorhersagten, feiern den Wendepunkt; Eigentümer erinnern daran, dass ihre Immobilie auf dem Papier keinen einzigen Euro billiger geworden ist.

Manche fügen eine Nuance hinzu, die den Enthusiasmus dämpft. Eine echte Trendwende dieser Größenordnung festigt sich erst, wenn sich die Finanzierung ändert. Der wahre Wendepunkt, so diese Strömung, wird eintreten, wenn Banken wieder Zinsen auf Einlagen zahlen. Bis dahin hat der Immobiliensektor wenig zu befürchten.

Von 110.000 auf 70.000 Euro: Bereits sichtbare Rabatte

Das aggregierte 1% verbirgt viel aggressivere Fälle. Ein Käufer berichtet, dass eine Wohnung, die er beobachtete, von 110.000 auf 70.000 Euro fiel – ein Rückgang von fast 36% –, und platziert den Rest seiner Suche zwischen 20% und 30% unter dem Ausgangspreis. Ein anderer nennt das Beispiel von Las Rozas in Madrid: Zwei-Zimmer-Wohnungen mit Pool und Garage, die 2022 nicht unter 400.000 Euro lagen, erscheinen nun für 360.000 Euro. In beiden Fällen lautet die Diagnose gleich: Sie bleiben teuer.

Es lohnt sich, einen einzelnen Rabatt nicht mit einem Trend zu verwechseln. Konkrete Fälle sind die beste Munition für jene, die glauben, der Markt korrigiere sich bereits, und der schlechteste Beweis für jene, die behaupten, alles sei weiterhin aufgeblasen. Keine der beiden Erzählungen ist vollständig falsch.

Die Mauer der Zinsen und der Einbruch der Hypotheken

Wenn etwas auf dem Markt lastet, dann ist es nicht nur der Preis, sondern die Rate. Bei variablen Hypotheken, die sich bereits über 4,5% Zins erneuern, frisst jede Anpassung einen erheblichen Teil des verfügbaren Einkommens der Haushalte auf. Eine im Sektor verbreitete Berechnung fasst es unverblümt zusammen: Was nicht im Preis gezahlt wird, wird am Ende in Zinsen gezahlt, oft mehr.

Hinzu kommt das Tröpfeln von Käufern, die aus dem Spiel fallen. Die Unterzeichnung von Wohnraumhypotheken ging im Mai um 24% zurück, laut Zahlen, die im Umlauf sind. Weniger Kredit, weniger solvente Nachfrage, weniger Druck auf die Preise. Das Angebot bleibt knapp, aber der Bieter ist nicht mehr derselbe wie vor drei Jahren.

Wohnimmobilien als Anlage verlieren ihr Argument

Jahrelang war Kaufen-zum-Vermieten der Zufluchtsort des durchschnittlichen Sparers. Es funktioniert nicht mehr so gut. Termineinlagen liegen je nach Institut bei 3% bis 5%, und Openbank bietet 3,07% für sechs Monate ohne Strafgebühr bei vorzeitiger Kündigung. Hinzu kommen Schatzbriefe und verzinsliche Konten ausländischer Banken. Renditen ohne Mieter, ohne Renovierungen und ohne Hausverwaltungen.

Die Berechnung der Bruttomietrendite liegt bestenfalls bei etwa 5%, ohne Ausfälle, Schäden oder Konflikte mit dem Eigentum abzuziehen. Zur Faulheit des Vermieters kommt ein irdischeres Argument hinzu: Wer wählen kann, bevorzugt die Einlage. Wenn sich Investitionen zurückziehen, verstärkt sich der Abwärtsdruck auf den Preis.

Warum ist der Bericht des Banco de España nicht auffindbar?

Ein Detail fällt den Genaueren auf: Der konkrete Bericht des Banco de España taucht nirgends auf seiner Website auf, und die Nachricht hatte auch kein sofortiges Echo in anderen Medien. Dies nährt den Verdacht, dass jemand in den Daten gewühlt hat, bis er die gewünschte Schlagzeile fand. Es ist keine abwegige Theorie: Bei Anstiegen widmen Medien Minuten und Titelseiten; bei Korrekturen bleibt die Datenmenge in einer Kurznotiz.

Misstrauen gegenüber offiziellen Statistiken ist nichts Neues und hat im Wohnungswesen eine lange Tradition. Das Problem ist, dass dieses Misstrauen in beide Richtungen schneidet: Es dient dazu, mögliche Schönfärberei anzuprangern, aber auch dazu, kein Signal zu glauben, weder das bestätigende noch das widerlegende.

Mit den bereits in einigen Stadtteilen sichtbaren Rabatten wirkt das 1% des Banco de España eher wie ein Signal als ein Ergebnis. Es bleibt abzuwarten, ob der Aufseher früh dran war oder ob, wie so oft, die Zahl genannt wird, wenn der Film schon längst läuft. Und wenn in einem Jahr dieses 1% nur der Teil ist, der laut ausgesprochen wird von einem viel größeren Einbruch?