Spaniens Immobilienpreise steigen dreimal schneller als Löhne

Immobilienpreise steigen dreimal schneller als Löhne: Wer hat beim Kauf richtig gelegen?

Die Preise für Wohnraum in Spanien sind dreimal stärker gestiegen als die Löhne. Dies fasst das Problem zusammen, das viele Spanier erdrückt, und eröffnet eine alte Diskussion neu: War es verrückt, mitten in der Blase zu kaufen, oder war es der profitabelste Zug des Jahrzehnts? Eine erste Nachricht bringt es mit Sarkasmus auf den Punkt: „Jetzt seid ihr dran, Lumpen zu sein. Umarmungen.“ Die Ironie richtet sich an jene, die jahrelang rieten, auf den Zusammenbruch des Ziegelmarktes zu warten.

Die Antwort ließ nicht lange auf sich warten. „Ich füge noch einen Rat hinzu: Kauft Bitcoin im Jahr 2009“, schrieb ein Teilnehmer. Der Vergleich ist kein Zufall: Beide Vermögenswerte – Immobilien und Kryptowährung – haben ihren Wert vervielfacht, während die Löhne stagnierten. Der Unterschied ist, dass Wohnraum keine Nischen-Spekulation ist, sondern die Ausgabe, die das Leben einer Familie definiert.

Der Fall des Käufers gegen den des Wartenden

Der Name, der über der gesamten Diskussion schwebt, ist der einer ehemaligen Nutzerin, die 2008 eine VPO (sozialer Wohnungsbau) für etwa 120.000 Euro kaufte. Laut mehreren Beiträgen könnte sie diese heute für rund 270.000 Euro verkaufen. „Sie hatte Glück im Unglück“ (Lotteriegewinn), fasst ein Teilnehmer zusammen: Sie zahlte die Hälfte des damaligen Üblichen und erhielt günstige Konditionen. Ein anderer ergänzt, dass ihre Immobilie „nie im Preis gefallen sei“.

Diesem Fall stehen jene gegenüber, die gewartet haben. „Es half mir, mich 2007 gegen den Kauf zu entscheiden und auf die 40%-Einbrüche von 2015 zu warten“, erzählt ein Teilnehmer. „Heute wirken die Preise von 2007 fast günstig.“ Das Zeitfenster war laut vielen 2013-2015: „Das war die Chance“, urteilt ein anderer.

Die wiederkehrende Schlussfolgerung ist unbequem: Der Verdienst lag nicht darin, 2009 zu kaufen, sondern darin, nicht zu verkaufen, als der Preis bei 2.000, 3.000 oder 5.000 lag.

Warum steigen Immobilienpreise schneller als Löhne?

Die häufigste Diagnose ist nicht Spekulation, sondern die Lohnentwicklung. Ein Teilnehmer veranschaulicht dies mit einem Witz: „Doktor, ich drücke hier und es tut weh, ich drücke dort und es tut auch weh. — Ihr Finger ist gebrochen.“ Die Sarracena: „Niemand kommt auf die Idee, dass vielleicht ein sehr wichtiger Teil dieses Problems die Löhne sind.“

Ein anderer liefert eine andere Berechnung: „Vor 25 Jahren konnte man eine Wohnung für das Äquivalent von 12 Kilogramm Gold kaufen, heute für das Äquivalent von 3 Kilogramm.“ Gemessen am Goldpreis ist Wohnraum billiger geworden. Gemessen an den Löhnen ist er teurer geworden. Die Diskrepanz hängt vom Maßstab ab.

Manche weisen auf die Politik hin: „Alle Probleme mit dem Wohnraum sind politischen Ursprungs, Resultat der Regime-Politik.“ Andere betonen demografische Faktoren: „Bei unserer alternden Bevölkerung würden Wohnungen praktisch mit Joghurtdeckeln verschenkt werden.“

Miete frisst das gesamte Gehalt

Die Miete ist die andere Front. „Bis vor Kurzem ging ein Drittel bis die Hälfte eines Gehalts für die Miete drauf; heute ist es ein ganzes Gehalt und ein Teil eines zweiten“, fasst ein Teilnehmer zusammen. In den meisten Städten, Inseln und Küstenregionen liegen die Durchschnittsmieten zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Auch Hypotheken sind nicht günstig: Es werden mehr Sicherheiten verlangt, und finanziert wird maximal 80% des Gesamtpreises.

Der Kauf außerhalb großer Städte ist eine Alternative. Ein Teilnehmer kaufte letzten Monat eine Wohnung von etwa 100 Quadratmetern, mit Garage, zwei Bädern, Terrasse und drei Zimmern, für 160.000 Euro plus Nebenkosten, in einer Stadt an der Costa de la Gaditana, etwas mehr als eine Stunde von Sevilla entfernt. „Ähnliche Wohnungen gab es für 180.000 und ohne Garage noch billiger.“

Die Falle der Steuern und Grundsteuerzuwächse

Das Immobiliengeschäft hat einen Bremsklotz, den kaum jemand erwähnt: die Steuern. Ein Teilnehmer legt dar, warum ein Investor aufgab: „Nachdem man beim Kauf Steuern gezahlt hat, nachdem man die visillera (Nachbarschaftsverein) befriedigt hat, nachdem man jährlich Steuern und Versicherungen gezahlt hat, nachdem man 200 Euro monatlich für die Gemeinschaftskosten gezahlt hat, nachdem man eine derrama (Sonderumlage) von 3.000 Euro bezahlt hat und nach dem Verkauf und der Zahlung von IRPF (Einkommensteuer) und plusvalía municipal (kommunale Grundsteuer auf Wertzuwachs)... hätte man seitdem viel mehr an der Börse verdient.“

Mit diesem Bild ist Wohnraum kein liquides Asset: Es ist eine Verpflichtung über Jahrzehnte. Wer zum Wohnen kaufte, gewann. Wer zur Spekulation kaufte, stieß auf die Hacienda (spanische Finanzverwaltung).

Der Rat, den die Zeit nicht gelöst hat

Die Diskussion bleibt offen. „Heute, 20 Jahre später, führen wir dieselbe Debatte“, gibt ein Teilnehmer zu, der sich 2005 als Blasen-Anhänger bezeichnete und heute nicht mehr so sicher ist. Die Frage ist nicht, ob Wohnraum 2009 teuer war, sondern ob es ein Fenster wie 2013-2015 wieder geben wird. Niemand weiß es. Und währenddessen steigen die Preise weiter.