Spanien: Vermieter entziehen Wohnungen dem Markt

Der Vermieter, der seine Wohnungen leer stehen lässt und das Angebot erstickt

Ein Mieter zieht aus, der Vermieter beschließt, ihn nicht zu ersetzen, und rechnet durch: Mit dem bereits Eingenommenen, so versichert er, kann er zwischen 30 und 40 Jahren warten, ohne wieder zu vermieten. Erzählt in der Ich-Perspektive, ist dieser Vorfall die individuelle Version einer Bewegung, die unter kleinen Eigentümern immer mehr Anhänger findet: die Wohnung schließen, sobald sie leer wird, sie vom Markt nehmen und auf bessere Zeiten warten. Der Auslöser ist eine Mischung aus rechtlicher Unsicherheit, Misstrauen gegenüber den Vorschriften und einer Gewinn-und-Verlust-Rechnung, die immer weniger aufgeht. Der junge Mann, der die Rattenrennen leid war — Anfang 30, ohne Ersparnisse, mit einem Gehalt, das von Miete, Auto und Laster aufgefressen wird — ist der Startschuss, nicht das Argument.

Was es bedeutet, nicht mehr zu vermieten: Weniger Angebot auf dem Markt

Die erklärte Motivation ist nicht nur die Angst vor dem Gesetz. Der Eigentümer räumt ein, dass es Versicherungen gegen Mietausfall gibt und dass er die Miete erhöhen könnte, um das Risiko abzudecken; was er will, ist, nicht zum Angebot beizutragen. „Das ist meine Art, den Markt zu ersticken“, fasst er zusammen und ermutigt andere, es ihm gleichzutun.

Parallel dazu kündigt er Kürzungen bei den Ausgaben an: weniger Freizeit, weniger discretionary Einkäufe, kein extra Material. Die Wirkung geht über den Immobilienmarkt hinaus und trifft die Sektoren, die von diesem Überschuss lebten. Mit weniger verfügbaren Wohnungen, argumentiert er, verengt sich das Angebot und die Preise werden den Rest erledigen.

Warum lohnt sich die Mietrendite nicht mehr?

Ein Teilnehmer rechnet vor: Die Immobilie steigt jährlich um 8-10% im Wert, während die Miete im besten Fall 3% netto abwirft, inklusive Verwaltung, Zahlungsausfällen und Konflikten. Die Schlussfolgerung wiederholt sich: Man verzichtet auf die 3% und behält eine Wertsteigerung, die vor Inflation schützt, ohne Kontakt zu anderen haben zu müssen.

Manche gehen noch weiter und behaupten, dass man relativ leicht 10% netto erzielen kann und mit Fachwissen sogar 20%. Keine dieser hohen Zahlen wird von einer Kostenaufstellung begleitet, die sie stützt. Es wird behauptet, nicht bewiesen.

Der Ton der Diskussion ist der eines stillen Rückzugs: Man verkauft nicht aus Not, sondern stellt einen Dienst ein, weil das Verhältnis von Risiko zu Rendite gebrochen ist.

Was passiert mit den Preisen, wenn Eigentümer das Angebot zurückziehen?

Die Logik ist lehrbuchhaft. Ein Eigentümer erzählt, dass eine zwei Jahre zuvor gekaufte Wohnung fast das Dreifache wert sein könnte, weil das Angebot in der Gegend verschwunden ist. Ein anderer behauptet, dass es in Barcelona tausende geschlossene Wohnungen gibt, die aus Angst und Misstrauen nicht auf den Markt kommen.

Dem gegenüber steht die Gegenlogik: Wenn Privatpersonen ausscheiden, treten internationale Fonds und Großbesitzer ein, und mit konzentriertem Markt fallen die Preise nicht, sie steigen. Die wiederkehrende Kritik lautet, dass der kleine Eigentümer der letzte Damm ist, bevor der Wohnungsbestand in institutionelle Hände fällt.

Die Kosten leerer Wohnungen: Besetzung und Überwachung

Leer heißt nicht kostenlos. Besetzungen tauchen in fast allen Antworten auf, ebenso wie Überwachungsmaßnahmen. Eine der detailliertesten: Router mit Datenkarte und Kamera mit Bewegungserkennung, 50 Euro für die Ausrüstung und eine Datentarifgebühr von weniger als 10 Euro pro Monat. Andere setzen auf Alarmanlagen mit Anschluss an eine Leitstelle, weil eine Warnung ohne Zertifizierung nichts bringt.

Zirkulieren außerdem drastischere Mittel, wie Armaturen entfernen und Leitungen ohne Verkabelung lassen, um jeden Versuch der Installation zu verteuern. Berichte einiger, die vermietet haben, deuten in dieselbe Richtung: teure Renovierungen und Probleme direkt danach.

Verkauf an einen Fonds: Der zunehmend bevorzugte Ausstieg

Ein anderer Teil der Analyse wartet nicht. Verkaufen, und zwar an den Höchstbietenden. Ein Eigentümer berichtet, dass ein Fonds ihm über dem Marktwert für eine Wohnung bot und gerade den Rest des Gebäudes durchkämmt; er diskutierte nicht einmal. Wer Studentenwohnungen hat, fügt den Verschleiß der jährlichen Neuvermietung hinzu und den Verdacht, dass der nächste Auszug der rentabelste sein wird.

Dies ist die Paradoxie der Sache: Der geordnete individuelle Ausstieg beschleunigt die Konzentration, die viele angeblich fürchten.

Besteuerung leerer Wohnungen: Die Antwort der Gegenseite

Auf der anderen Seite des Ladens lautet die Antwort fiskalisch: Steuern erhöhen und leerstehende Immobilien hart besteuern, um Kapital in produktivere Sektoren zu lenken. Dabei wird anerkannt, dass keine Partei mit realistischen Chancen bereit zu sein scheint, diesen Weg einzuschlagen.

Die Gegenposition ist die übliche auf diesem Gebiet: Steuern senken, demjenigen Rechtssicherheit geben, der die Ware auf den Markt bringt, und das Angebot sich selbst regulieren lassen. Weniger Regulierung, mehr Wohnungen; mehr Regulierung, weniger Angebot und mehr geschlossener Wohnraum. Dies ist die These, die jene vertreten, die Immobilien als letzten Zufluchtsort der spanischen Ersparnisse ansehen.

Niemand hat gemessen, wie viel Angebot tatsächlich zurückgezogen wird oder wie lange es dauert, bis dies sich im Preis bemerkbar macht. Zwischen denen, die gehen, denen, die an Fonds verkaufen, und denen, die mit heruntergelassenem Rollladen warten, bleibt das Duell offen: Ohne offizielle Daten, die entscheiden, ob das Ergebnis höhere Preise, weniger Geschäft oder beides zugleich ist.