Hotel101 verkauft Hotelzimmer in Valdebebas für 208.800 Euro

208.800 Euro für ein Hotelzimmer in Valdebebas

208.800 Euro plus Mehrwertsteuer für ein Hotelzimmer. Es ist keine Suite, kein Penthouse und kein Ladenlokal: Es handelt sich um ein Standardzimmer innerhalb eines Komplexes mit 680 Zimmern in Valdebebas, nördlich von Madrid, das die Kette Hotel101 Global Holdings Corp als Immobilienanlage mit notarieller Urkunde und Grundbucheintrag bewirbt. Manche erwägen sogar, ihre Mietwohnung in der Hauptstadt zu verkaufen, um zwei dieser Einheiten zu kaufen. Andere halten diesen Preis in dieser Lage für nicht gerechtfertigt.

Was ist Hotel101 und was kauft der Investor genau?

Das Konzept ist einfach erklärt, aber schwer zu verdauen. Der Käufer erwirbt ein Zimmer mit Eigentumsrecht; eine einzige Betreibergesellschaft verwaltet das gesamte Hotel, sodass die Investition als vollständig passiv dargestellt wird; die Betriebseinnahmen werden jeden Monat proportional unter allen Eigentümern aufgeteilt, unabhängig davon, welches Zimmer belegt ist; und der Eigentümer erhält kostenlose Übernachtungen in jedem Hotel der Kette.

Die Details der Aufteilung sind jedoch problematisch. Eine Version besagt, dass der Eigentümer 30 % des Bruttoertrags seines Zimmers erhält und der Betreiber alle Kosten trägt, einschließlich Sonderumlagen, Wartung und IBI (spanische Immobiliensteuer). Der Prozentsatz wird nur aus den Einnahmen des Zimmers berechnet, ohne Parkgebühren, Automaten oder andere Hoteldienstleistungen, und unterliegt einer Prüfung, bei der der Investor nur dem Wort des Betreibers vertrauen kann. Dies ist dasselbe Problem wie bei Geschäften, in denen Minderheitsgesellschafter nichts zu sagen haben.

Bezüglich der kostenlosen Nächte liegt der konkrete Wert bei 10 pro Jahr: fünf im Jahr des Einstiegs und weitere fünf, die in jeder Einrichtung der Gruppe eingelöst werden können. Wer nach einer Wohnnutzung sucht, wird hier nicht fündig: Man wohnt nicht, man kassiert.

Der Preis: 208.800 Euro plus MwSt. pro Einheit

Die aktuellen Kosten betragen 208.800 Euro plus MwSt. pro Einheit. Ein Forumsteilnehmer behauptet, ein Jahr zuvor eine Anzeige für dasselbe Projekt zum Preis von 188.000 Euro erhalten zu haben, was einer Steigerung von etwa 11 % vor Steuern, Notar- und Registrierungskosten entspricht. Nach einer im Umlauf befindlichen Berechnung nähern sich die tatsächlichen Ausgaben damit den 250.000 Euro.

Der Vergleich mit dem Boden- und Baumarkt stellt die Verkaufsargumente infrage. Laut den Berechnungen eines anderen Teilnehmers lägen die Baukosten in Madrid bei etwa 3.857 Euro pro Quadratmeter, was den Bau eines Hotels dieser Größe auf 160–180 Millionen Euro schätzen lässt. Die wiederkehrende Frage lautet, wie viele registrierte Quadratmeter pro Zimmer ausgewiesen werden und ob Gemeinschaftsflächen – Flure, Lobby, Garagen, Dächer – in die Urkunde aufgenommen werden oder beim Bauträger verbleiben, um separat abgerechnet zu werden. Dies ist kein Detail: Es definiert die reale Größe des Kaufobjekts und sogar das Wegerecht.

Ein Parallelfall aus den Kanaren zeigt das andere Ende des Marktes. Ein Teilnehmer beschreibt Ferienapartments auf den Inseln, deren Vermietung bereits bis 2029 unterschrieben ist, gegen 500 Euro monatlich bei einem Verkaufspreis von 180.000 Euro. Die Rendite ohne Überraschungen streicht der Vermittler ein.

Wie lange dauert es, bis ein Hotelzimmer von Hotel101 amortisiert ist?

Die optimistischste Berechnung, die ein Befürworter des Modells vorschlägt, geht von 12 bis 13 Jahren aus, um das Kapital zurückzuholen, abhängig von Belegung und durchschnittlichem Tagespreis. Das pessimistische Szenario ergibt sich jedoch aus steuerlichen Gründen, nicht aus der Nachfrage.

Nach der Schätzung eines anderen Teilnehmers verliert das Modell durch die Besteuerung an Attraktivität. Als natürliche Person sind Abschreibungsmöglichkeiten auf IBI und Versicherung beschränkt, sodass die Erträge zur IRPF-Basis (Einkommensteuer) hinzugefügt werden und einen Grenzsteuersatz von bis zu 47 % erreichen können. Über eine Gesellschaft sinkt die Obergrenze auf 25 %, aber die Struktur wird komplizierter. Mit diesen Zahlen liegt die geschätzte Nettorendite zwischen 1 % und 1,5 %, weit unter dem, was der geplante ADR (Average Daily Rate) und die projizierte Auslastung versprechen.

Zum Vergleich nennt ein Teilnehmer drei börsennotierte europäische Immobilienunternehmen mit Nettorenditen von 5,68 % (Hamborner), 4,64 % (Gecina) und 4,40 % (Vonovia), mit sofortiger Liquidität und ohne vertragliche Bindungen.

Warum behält die Kette die Zimmer nicht selbst?

Dies ist die naheliegende Einwandsfrage. Wenn das Geschäft so gut ist, warum verkauft die Hotelkette die Zimmer statt sie selbst zu betreiben? Die kritische Antwort deutet auf die Finanzierung hin: Der Verkauf an Privatinvestoren ist eine günstigere Methode, das Gebäude zu finanzieren, als kurzfristige Kredite aufzunehmen, die im Bausektor zu Sätzen von 10 % und mehr gehandelt werden. Die Kosten dieses Geldes wären nicht die Zinsen, sondern die monatlichen Zahlungen, die den Eigentümern zugesichert werden.

Das zweite Argument betrifft die Asymmetrie des Risikos. Der Investor trägt das Kapital und das negative Zyklusrisiko, während der Betreiber unabhängig von der Belegungsstabilität verdient. Dieses Muster wird von mehreren Ketten repliziert: Das Management von Dritthotels bringt stabilere Einnahmen und weniger Vermögensbindung.

Was passiert mit dem Zimmer, wenn der Betreiber insolvent wird?

Hier prallen zwei Narrative aufeinander. Das erste besagt, dass das Zimmer dem Käufer gehört, im Grundbuch eingetragen ist und daher nicht in das Insolvenzverfahren der Betreibergesellschaft fällt. Das zweite erinnert daran, dass in einem Insolvenzverfahren Vermögenswerte liquidiert werden, um Schulden zu tilgen: Wenn das Hotel der Vermögenswert ist, wird es verkauft, und der Eigentümer erhält, was übrig bleibt, falls überhaupt etwas übrig bleibt. Und es fügt eine unbequeme Nuance hinzu: Wer Eigentümer ist, haftet auch für die damit verbundenen Schulden, mit möglicher persönlicher Haftung bei qualifizierter Insolvenzverschleppung.

Es gibt keine gerichtliche Entscheidung, die die Angelegenheit abschließt, und die Debatte bleibt genau dort, bei der Uneinigkeit. In einer Struktur mit einem einzigen Betreiber kann der Eigentümer weder den Verwalter wechseln noch die Aufteilung neu verhandeln, wenn der Prozentsatz gesenkt wird.

Valdebebas, die Formel 1 und das Präzedenzfall Valencia

Der Standort wird mit der Formel-1-Rennstrecke als Hintergrund verkauft. Die Gegend weist laut einem kritischen Teilnehmer bekannte Defizite auf: eine Hauptbuslinie, wenige Schulen, Straßen ohne kommerzielles Leben und Fluglärm, der durch Lärmschutzschirme nicht vollständig beseitigt wird. Das nahegelegene Hotelangebot ist bereits durch das INNside von Meliá, das Aparthotel Be Casa und ein Ibis im Niedrigpreissegment abgedeckt.

Das Argument des Motorsports hat einen Präzedenzfall, der wenig ruhmreich ist. Die Stadtkurs-Strecke in Valencia wurde als Null-Kosten-Projekt präsentiert, führte jedoch zu Verbindlichkeiten von über 300 Millionen Euro, mit einer insolventen Organisationsgesellschaft und einer nach fünf Ausgaben (2008–2012) aufgegebenen Strecke. Wer in Immobilien investiert, wobei ein jährliches Event als Nachfrageargument dient, sollte diese Aktenlage lesen, bevor er die Broschüre studiert.

Die grundlegende Zweifelhaftigkeit bleibt dieselbe: Ist dies ein Investmentmodell für Immobilien ohne Zwischenhändler oder ein Timesharing mit Grundbucheintrag und besseren Manieren? Bei 680 Schlüsseln und einem einzigen Verwalter kauft der Investor das Objekt und schenkt den Schlüssel her.