Die wahren Kosten des Wohnungsbaus in Spanien: Grundstücke, Bürokratie und Steuern

Eine Wohnung bauen: 80.000 € fürs Grundstück und Jahre voller Behördengänge

Wohnungsbau in Spanien rechnet sich nicht. Nicht wegen fehlender Nachfrage oder der Gier der Bauindustrie, sondern wegen eines Bergs von Kosten und Fristen, der jedes Bauprojekt zu einem Zehnjahreswagnis macht. Zwischen den Grundstücken — dem größten Kostenfresser —, den Genehmigungen und 25-30 % des Kostenanteils, der in Steuern fließt, muss der Bauträger sehr teuer verkaufen, um nicht Verlust zu machen. Wer glaubt, der Bauherr errichte ein Gebäude fast umsonst und verkaufe es dann zum Goldpreis, liegt völlig falsch.

Was der Bau einer Wohnung ohne Grundstück kostet

Es gibt Berechnungen, die Posten für Posten aufschlüsseln, was ein Bauprojekt kostet — und das Ergebnis ist erstaunlich. Die Erschließung eines Gebiets kostet rund 15.000 € pro Wohnung. Der Grundstücksanteil liegt bei mindestens weiteren 80.000 € pro Wohnung. Dazu kommt der Bau selbst: sechs kleine Wohnungen mit 40 bis 60 Quadratmetern Nutzfläche schlagen mit 1.500.000 € zu Buche, was die 60-Quadratmeter-Wohnung auf fast 300.000 € bringt ohne Grundstück.

Bauland ist nicht nur teuer, sondern auch langsam. Vom Kauf des Grundstücks bis zur Schlüsselübergabe können zehn Jahre vergehen, und in dieser Zeit kann sich der Wirtschaftszyklus drehen und den Bauträger sitzen lassen — mit einem Grundstück, das sich nur auf zwei Jahre gerechnet hätte. Bei jedem Zykluswechsel kommen die ersten Pleiten stets aus der Bauwirtschaft.

Warum Baugenehmigungen Jahre dauern

Der nächste Engpass ist der Papierkram. Es fehlt nicht nur an kommunalen Architekten: Es ist eine Kaskade von Gutachten — archäologische Untersuchungen, Umweltverträglichkeit, Barrierefreiheit, Energieeffizienz — und Vorschriften, die etwa einen 30%-Anteil an Sozialwohnungen in Katalonien oder Fahrradstellplätze vorschreiben. Jedes Gutachten wird separat von einer anderen Firma erstellt. Und wenn das Grundstück mit einem Kredit gekauft wurde, läuft bei jedem Jahr Verzögerung ein weiteres Jahr Zinsen.

In der Diskussion wird der Fall eines Familiengrundstücks erwähnt, das als Bauland ausgewiesen wurde, seit 2008 in Verfahren steckt und gerade erst sein erstes Bauprojekt beginnt.

Eine Branche, die es kaum noch gibt

Manche meinen, das Problem lasse sich nicht durch Bauen lösen. Das Bauwesen wurde in der letzten Blase abgebaut; die Unternehmen, die heute noch existieren, machen Sanierungen und kleine Projekte — ohne Kapazität, das Tempo zu erhöhen, und ohne Arbeiter, die auf ein Gerüst steigen wollen. Bei einer Million leerstehender Wohnungen würde der Wiederaufbau der nötigen Produktionskapazität im besten Fall ein Jahrzehnt dauern. Wohnungen, in denen viele Leute zudem nicht wohnen wollen.

Die Steuerlast und die 30%-Quote für Sozialwohnungen

Zwischen 25 % und 30 % der Mindestkosten eines Bauprojekts fließen in Steuern, so die gängigen Zahlen. Dazu kommen die Auflagen für geförderten Wohnungsbau: In Regionen wie Barcelona müssen 30 % der Wohnungen als Sozialwohnungen (VPO, Spaniens staatlich geförderter Wohnungsbau) entstehen, was die Marge des Bauträgers schmälert. Zu den Löhnen der Branche heißt es in der Diskussion: Wenn keine Leute gefunden werden, liegt es daran, dass der Lohn nicht attraktiv ist.

Versprechen von einer Million Wohnungen

Alberto Núñez Feijóo bezifferte den Bedarf auf mehr als eine Million Wohnungen, um die Preise zu senken, und versprach, diese Zahl zu bauen, falls er Ministerpräsident wird. In der Gesprächsrunde fällt erneut der Verweis auf die Sowjetunion der 50er- und 60er-Jahre, die ihr Wohnungsproblem laut einem Teilnehmer binnen eines Jahrzehnts gelöst habe. Aber mit Grundstücken ab 80.000 €, endlosen Verfahren und einer Branche ohne Muskelkraft ist es unwahrscheinlich, dass die Zahl in einer einzigen Legislaturperiode erreicht wird.