Explicación de por qué no se construye

Construir un piso: 80.000€ de suelo y años de trámites​

Construir vivienda en España no sale a cuenta. Y no por falta de demanda ni por la codicia del ladrillo, sino por una pila de costes y plazos que convierte cada promoción en una apuesta a diez años vista. Entre el suelo —el gran devorador de la cuenta—, las licencias y un 25-30% del coste que se va en impuestos, el promotor necesita vender muy caro para no perder dinero. Quien crea que el constructor levanta un edificio casi gratis y lo vende a precio de oro se equivoca de manual.

Cuánto cuesta construir una vivienda sin contar el suelo​

Hay cálculos que desglosan partida a partida lo que cuesta levantar una promoción, y el resultado descoloca. Urbanizar una zona sale a unos 15.000€ por vivienda. El impacto del suelo, como mínimo, otros 80.000€ por piso. Y a eso se suma la construcción: seis viviendas pequeñas, de 40 a 60 metros útiles, se van a 1.500.000€, lo que deja la de 60 metros en casi 300.000€ sin contar el suelo.

El terreno no es solo caro: es lento. Desde que el promotor lo compra hasta que entrega las llaves pueden pasar diez años, y en ese tiempo el ciclo económico puede girar y dejarle colgado de la brocha con un suelo que solo tenía sentido a dos años vista. En cada cambio de ciclo, las primeras quiebras llegan siempre del ladrillo.

¿Por qué tardan años en aprobarse las licencias?​

El siguiente cuello de botella es el papeleo. No es solo que falte un arquitecto municipal: es una cascada de informes —catas arqueológicas, impacto ambiental, accesibilidad, eficiencia energética— y normativas que imponen, por ejemplo, un 30% de vivienda social en Cataluña o plazas para bicicletas. Cada informe lo firma una empresa distinta por su cuenta. Y si el suelo se compró con un préstamo, cada año de retraso es un año de intereses corriendo.

En el debate se cuenta el caso de unos terrenos familiares convertidos en urbanizables que llevan desde 2008 en trámites y solo ahora empiezan a dar su primera promoción.

Un sector que ya no existe​

Hay quien sostiene que el problema no se arregla construyendo. El sector de la construcción se desmanteló en la burbuja anterior; hoy las empresas que quedan en pie hacen reformas y promociones pequeñas, sin capacidad para acelerar el ritmo ni obreros dispuestos a subirse a un andamio. Con un millón de viviendas vacías sobre la mesa, recuperar la capacidad productiva necesaria llevaría, en el mejor de los escenarios, una década. Viviendas, además, en las que mucha gente no quiere vivir.

El peso de los impuestos y el 30% de VPO​

Entre un 25% y un 30% del coste mínimo de una promoción se va en impuestos, según los números que se manejan. A eso se añaden las cargas de vivienda protegida: en zonas como Barcelona, el 30% de los pisos deben ir a VPO, lo que recorta el margen del promotor. Sobre los sueldos del sector, en el debate se apunta que si no encuentran gente es porque el salario no resulta atractivo.

Promesas de un millón de viviendas​

Alberto Núñez Feijóo cifró en más de un millón las viviendas necesarias para rebajar los precios y prometió construir esa cifra si llega a presidente. En la conversación vuelve a sonar la referencia soviética de los años 50 y 60, que, según uno de los participantes, resolvió su problema habitacional en una década. Pero con el suelo desde 80.000€, los trámites eternos y una industria sin músculo, es poco probable que la cifra se alcance en un solo mandato.