Wohnen in Spanien: unerträgliche Preise – Crash oder neue Normalität?

Wohnen in Spanien: unerträgliche Preise – Crash oder neue Normalität?

Stellen Sie sich einen Arbeitnehmer mit festem Job vor, der sein gesamtes Gehalt für Hypothek, Nebenkosten und Essen ausgibt. Kein Spielraum für Unvorhergesehenes, keine Freizeit, keine Ersparnisse. Das ist die Momentaufnahme von Millionen spanischer Haushalte. Die immer wieder gestellte Frage: Wie lange hält dieser Markt durch? Stehen wir vor einer Blase kurz vor dem Platzen oder vor einem strukturellen Wandel, der bleiben wird?

Die Zahl, die die Diagnose verändert

Wer auf einen Absturz wie 2008 hofft, geht von einer statistischen Illusion aus. Damals hatte Spanien rund 40 Millionen Einwohner und einen überdimensionierten Wohnungsbestand: Es wurde über der realen Nachfrage gebaut, und der angesammelte Überhang drückte die Preise nach unten, als die Finanzierung versiegte. Heute nähert sich die Bevölkerungszahl der 50-Millionen-Marke, und der Wohnungsbestand reicht nicht aus. Es gibt kein Überangebot, sondern ein Defizit. Der Preisanstieg ist nicht auf kreditgetriebene Spekulation zurückzuführen, sondern auf eine Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage, die die Demografie verschärft.

Der stille demografische Faktor

In vierzig Jahren ist die Bevölkerung um 15 Millionen Menschen gewachsen, während Produktivität und Pro-Kopf-Einkommen nicht im gleichen Tempo zulegten. Das Ergebnis ist ein Paradox: Wir sind mehr, aber real nicht reicher. Der Neubau von Wohnraum hat mit dem Anstieg der Haushalte nicht Schritt gehalten, und staatliche Baugenehmigungen bleiben ein Engpass. Manche Analysen kommen zu dem Schluss, dass die Preise nicht fallen werden, solange nicht mehr gebaut wird, als der Markt derzeit benötigt.

Die Illusion des Wartens

Die jüngere Wirtschaftsgeschichte zeigt: Wer auf die Korrektur von 2008 wartete, kaufte 2017 zu Schleuderpreisen in Gegenden wie der Costa del Sol. Doch die heutige Lage ist grundlegend anders: Es gibt keinen Bestandsüberschuss, die Nachfrage ist weiterhin gestaut, und die Finanzierungsbedingungen haben, obwohl angespannt, keine Welle massiver Zahlungsausfälle ausgelöst. Wer auf einen unmittelbaren Einbruch setzt, könnte feststellen, dass Geduld sich nicht auszahlt.

Am Ende bleibt ein unbequemes Dilemma: Entweder akzeptiert man, dass Wohnraum in Spanien in einen dauerhaft hohen Preisbereich eingetreten ist, oder man geht davon aus, dass irgendwann sozialer Druck oder ein externer Schock die Anpassung erzwingen wird. Bislang zeigt der Markt keine Anzeichen des Nachgebens. Und die verblüffende Zahl: Bei 50 Millionen Einwohnern und ohne neues Angebot wäre jede Korrektur eine Korrektur der Nominalpreise, kein Platzen einer Bau-Blase.