Mietmarkt in Spanien: Angebot bricht um 61 Prozent ein

Mietangebot in Spanien bricht um 61 Prozent ein

Warum gibt es immer weniger und teurere Mietwohnungen, obwohl die Preise nach mehr Angebot schreien? Die Antwort dieser Analyse lautet nicht Systemfehler, sondern erwartbares Ergebnis: Sieben Entscheidungsträger profitieren davon, dass zu wenig gebaut wird. Der entscheidende Indikator ist der Rückgang des Langzeitmietangebots um 61 Prozent seit 2020, wie das Barómetro del Alquiler Q1 2026 des Observatorio del Alquiler am 22. April feststellte.

Der Einbruch ist nicht einheitlich. In Barcelona sinkt das Angebot um 90 Prozent, in Madrid um 73 Prozent und in Palma um 75 Prozent. Jede verbleibende Anzeige erhält durchschnittlich 41 Kandidaten, fünfmal so viele wie 2019. Knappheit bemisst sich nicht im Preis, sondern in der Warteschlange: Die Nachfrage drängt auf einen schrumpfenden Bestand, während Kredite weiterhin den Kauf anheizen.

Wer hält den Schlüssel und warum öffnet er ihn nicht?

Das Kernargument ist, dass die Wohnraumknappheit kein administratives Versäumnis ist, sondern eine Anreizstruktur über drei Monopole: Boden, Genehmigung und Kredit. Gemeinden nehmen mehr ein, je höher der Bodenwert ist; sie kontrollieren Bebauungspläne, Lizenzen und städtebauliche Vereinbarungen; ohne ihre Unterschrift wird kein Stein gesetzt. Die Autonomen Gemeinschaften haben die städtebauliche Zuständigkeit seit dem Verfassungsurteil von 1997. Der Staat nimmt siebenmal mehr ein, als er für Wohnraum ausgibt. Darunter agieren Banken, institutionelle Fonds, Entwickler und eine vermögende Mehrheit, die jeden Preisverfall als eigenen Verlust sieht.

Der letzte Akteur wiegt schwerer als gedacht. Laut der Encuesta de Condiciones de Vida des INE (Daten von 2025) leben 73,3 % der Haushalte im Eigentum. Das schafft eine Mehrheit, die steigende Erwartungspreise bevorzugt, und macht jede Eingriffsmaßnahme zum Wahlrisiko. Es liegt nicht daran, dass niemand weiß, was zu tun wäre; es kostet Stimmen, es zu tun.

Die stille Asymmetrie: Wer zahlt und wer behält?

Unter den Analysen korrigiert ein Detail das einfache Narrativ: Boden zurückzuhalten ist nicht kostenlos. Die Umwandlung von Agrar- in Bauland erfordert Neuordnung, Erschließung, Abtretungen und Projekte; einmal umgewidmet, sind die Grundsteuerlasten hoch, vor allem für Großvermögen. Das System unterscheidet jedoch zwischen Entwickler und Spekulant. Der Bauende zahlt Erschließungskosten, Abtretungen, Mehrwertsteuer auf Ausführung und AJD (Stempelsteuer) bei jeder Übertragung, plus Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals. Der reine Halter trägt im Vergleich nur die IBI (Grundsteuer) für den Boden. Die vollständige Aufschlüsselung zeigt eine überraschende Kluft.

Die Gesamtgröße ist quantifiziert: 1,35 Billionen Euro Wertsteigerung, generiert zwischen 1980 und 2025 durch öffentliche Umwidmungsentscheidungen, wobei über eine Billion privat angeeignet wurde, ohne dass jemand sie produzierte. Eine diskussionswürdige Zahl im Detail, aber in der Größenordnung fast eines gesamten BIP. Hinzu kommt das Defizit des Banco de España, das von 750.000 fehlenden Wohnungen spricht, sowie über 500.000 fertiggestellten, aber unverkauften Einheiten.

Zehn Maßnahmen: Die Rendite des Wartens entziehen

Gegen die Blockade schlägt der Zehnpunkteplan vor, die Monopole anzugreifen, nicht die Symptome. Eine Steuer auf erschlossenes, aber unbebautes Land, die jedes Jahr des Wartens die Kasse des Eigentümers bluten lässt; eine IBI, die den Bodenwert vom Gebäudewert trennt; Abschöpfung der Wertsteigerung durch den öffentlichen Umwidmungsakt selbst; und Rückführung des öffentlich geförderten Wohnraums in öffentliche Hand, damit er dauerhaft aus dem freien Markt genommen bleibt, nicht nur beim ersten Mal.

Das Paket enthält verbindliche Baufristen mit echten Konsequenzen, reduzierte Ausnutzung oder Zwangsverkauf bei Nichteinhaltung und greift auch das Regime der SOCIMIs an, jener steuerprivilegierten Vehikel, die ihren Vorteil nur durch Bauen statt Horten verdienen sollten. Die zentrale Frage ist nicht, ob das Angebot reagiert – es reagiert langsam –, sondern warum es wenig, spät und teuer reagiert. Die Antwort: Die Genehmigung ist so rentabel geworden wie der Backstein.

Was geschah, als man versuchte, die Blockade zu lösen?

Keine Theorie. Der Congreso (Parlament) lehnte am 28. April das RDL 8/2026 mit 166 Ja- gegen 177 Nein-Stimmen ab. Am 29. Juni kündigte die Regierung ein neues Dekret an, das 86 Tage brauchte, um den Consejo de Ministros (Ministerrat) zu erreichen. Der endgültige Text wurde schließlich als Real Decreto-ley 26/2026 veröffentlicht, und am 2. Oktober hob der Congreso es zusammen mit dem vorherigen auf. Vier Dinge, die der Plan forderte, vier Fehlen: keine Zusatzsteuer auf erschlossenes Land, keine differenzierte IBI, keine Abschöpfung der Umwidmungswertsteigerung, keine Fristen mit Konsequenz.

Das öffentliche Angebot meanwhile ist tropfenweise. Eine Ausschreibung von 645 bezahlbaren Mietwohnungen endete mit 638 im Katalog veröffentlichten Einheiten, einzeln geprüft nach Ort und Zielgruppe. Die Endzahl fasst das Problem nicht zusammen; sie porträtiert es.

Jedes Dekret, das stirbt, ohne den Boden zu berühren, ist ein weiterer Stein im Rucksack dessen, der noch nicht gekauft hat. Manche werden weiter auf eine Statue warten.