Bauträger und Bauunternehmen: warum sie fast nie dasselbe Unternehmen sind

Bauträger und Bauunternehmen: wer das Geld gibt und wer die Maurer stellt

Die Frage, mit der das Thema beginnt, gehört zum Grundwissen der Branche: Wenn der Bauträger das Grundstück und das Geld beisteuert und das Bauunternehmen die Arbeiten ausführt, warum gibt es dann nicht ein einziges Unternehmen, das beides erledigt und den Ärger beendet? Die kurze Antwort: Solche Unternehmen gibt es — oder gab es —, aber das dominante Modell seit dem Platzen der Blase ist ein anderes: Trennung der Funktionen und gestaffelte Subunternehmerketten nach Gewerken.

Was genau macht jeder von beiden

Der Bauträger stellt das Grundstück und die Finanzierung und erscheint im Projekt und im LOE (Spaniens Baugesetz) als Beteiligter am Bau. Das Bauunternehmen führt aus. Das sind per Definition verschiedene Rollen, und die Verbindung zwischen beiden wird Bauprojekt für Bauprojekt durch einen Zuschlagsvertrag formalisiert, oft nach einer Ausschreibung oder mehreren Angeboten. Es gibt keine feste Ehe und kein festes Verhältnis: Die Vorstellung, dass auf jeden Bauträger fünf Bauunternehmen kommen, ist eine Erfindung ohne Belege.

Vertikale Integration gab es vor 2008 und war stark ausgeprägt: Bauunternehmen als Töchter von Bauträgern, um in der gesamten Kette Marge herauszuholen. Nach dem Crash reorganisierte sich die Branche hin zur gestaffelten Subunternehmerkette: Maurer, Schalungsbauer und Installateure, jeder mit seinem eigenen Vertrag und seinem eigenen Selbstständigen dazwischen.

Haben Bauunternehmen Maurer fest angestellt?

Manche ja. Andere arbeiten mit Subunternehmern, die die Reaccionariorbeiter beschäftigen. Daher die Verwechslung von Auftragnehmer und Subunternehmer, die kein terminologischer Gag ist: Sie beschreibt, wer wem gegenüber wofür verantwortlich ist und mit welcher Marge. Am undurchsichtigsten Ende kann ein Bauunternehmen ein Büro mit einem Tisch, einem Stuhl und gemieteten Räumen sein, während alles andere von Dritten ausgeführt wird.

Dieses Schema erklärt, warum die Frage nach der "Scheinunternehmen" immer wieder auftaucht. Das Gesetz löst die Mehrdeutigkeit in der Praxis nicht: Es legt Verantwortlichkeiten fest, erzwingt aber kein einheitliches Gesellschaftsmodell.

Warum ein einziges Unternehmen vieles vereinfachen würde

Die Ausgangsthese ist wirtschaftlich logisch: Ein Unternehmen, das sowohl entwickelt als auch baut, würde Zwischenhändler ausschalten, die gesamte Marge einstreichen und dem Käufer mit einem einzigen Gesicht gegenübertreten. In der Praxis scheitert es am Zyklus. Entwickeln erfordert Kapital und die Übernahme des Verkaufsrisikos; Bauen erfordert operative Kapazität und Arbeitskräfte. Das sind zwei Geschäfte mit unterschiedlichen Risikoprofilen, und die Trennung erlaubt, dass jedes einzeln pleitegehen kann, ohne das andere mitzureißen.

An dieser Stelle bleibt die Analyse stecken: Niemand bestreitet, dass die Integration Kosten sparen würde, aber niemand hat einen Weg gefunden, wie die Ersparnis beim Käufer ankommt, statt in der Marge des Zwischenhändlers zu bleiben.