260k: Leganés-Erdgeschoss vs. Florida-Haus

260.000 Euro: Eine 78-m²-Wohnung in Leganés oder ein Haus in Houston

Was bekommt man für 260.000 Euro in Spanien? Eine 78 Quadratmeter große Außen-Erdgeschosswohnung in Leganés, 45 Minuten vom Madrider Zentrum entfernt, wenn der Verkehr es zulässt. Und in den USA? Ein Grundstück mit eigenem Steg in den Florida Keys, nur eine kurze Autofahrt von Miami entfernt, oder ein Haus im Großraum Houston. Dasselbe Geld. Dieser Vergleich, der in sozialen Medien und Wirtschaftsforen kursiert, hat die Debatte neu entfacht, ob die spanischen Immobilienpreise auf echte Knappheit oder politische Entscheidungen zurückzuführen sind.

Boden als Finanzanlage, nicht als Konsumgut

Das zentrale Argument ist buchhalterischer Natur: In Spanien wird der Wert des knappen Bodens (aufgrund politischer Entscheidungen) mit dem der Struktur verschmolzen, einem abnutzbaren Gut. Eine Wohnung aus den 60er Jahren sollte jährlich an Wert verlieren, tut sie aber nicht. Im Gegenteil. Immobilien dienen als Bank-Sicherheiten und Pensionspläne einer Generation, was Preise durch Bodenbeschränkungen, niedrige Zinsen und das Mantra „Preise fallen nie“ hochhält.

Der Kontrast zu Japan wird oft angeführt. Dort werden Häuser als sich abnutzende Strukturen behandelt. Nach 20–25 Jahren ist der Gebäudewert praktisch null; nur der Boden bleibt, weshalb abgerissen und neu gebaut wird. Da Wohnraum kein Investitionsvehikel ist, besteht kein Anreiz, Bauaktivitäten einzuschränken. Tokio, mit 14 Millionen Einwohnern, bietet erschwinglicheren Wohnraum als Madrid. Der Beweis, dass das spanische Modell weder unvermeidlich noch natürlich ist.

Houston: Keine Zonierung, hohe Grundsteuer, Tornados

Texas ist das Anti-Spanien beim Wohnen. Boden ist reichlich und billig; in Houston gibt es kaum Zonierung. Steigen die Preise, wird mehr gebaut, was den Markt korrigiert. Die Preise widersprechen den Erwartungen spanischer Käufer. Aber es gibt Haken. Die jährliche Grundsteuer kann in Großstädten 3.000 Euro erreichen und finanziert öffentliche Bildung, während dies in Spanien über die Einkommensteuer geschieht. Dafür ist die US-Einkommensteuer niedriger, und die Umsatzsteuer ersetzt die 21%-MwSt., liegt oft unter 8% oder ist in einigen Bundesstaaten null.

Weitere Nachteile: Texas hat Tornados; Fertighäuser können vom Wind zerstört werden. Die Stadtplanung erzwingt Autoabhängigkeit, reduziert Zeit zu Hause. Innenstädte sind extrem teuer, selbst für Verkäufer von Vorstadthäusern, die näher an Dienstleistungen ziehen wollen. Der amerikanische Traum hat seinen eigenen teuren Bodenanteil.

Löhne, Kaufkraft und die Falle des direkten Vergleichs

Durchschnittslöhne in Houston liegen je nach Sektor zwischen 55.000 und 82.000 Dollar jährlich; Ingenieure und Gesundheitsfachkräfte verdienen über 87.000–123.000 Dollar, Einzelhandel und Dienstleistungen rund 42.000–50.000 Dollar. In der Autonomen Gemeinschaft Madrid beträgt das Durchschnittsbruttojahresgehalt etwa 32.200 Euro (~2.760 Euro monatlich). Die Lücke ist real, aber auch die Lebenshaltungskosten. Berechnungen zur Kaufkraftparität (KKP) deuten darauf hin, dass 260.000 Euro in Spanien etwa 150.000 Dollar in den USA entsprechen. Mit dieser Korrektur könnte ein Paar mit 90.000 Euro Gehalt in Spanien im Ausland 200.000 Dollar verdienen und ein 300.000-Dollar-Haus „leicht finanzieren“.

Einige Stimmen betonen, dass das Kernproblem nicht nur der Preis, sondern die Konzentration ist. Madrid und Barcelona binden qualifizierte Arbeitskräfte, während andere Regionen ausbluten. Wohnraum in diesen Knotenpunkten wird zum Flaschenhals, wobei der Boden bis zu 90 % des Gesamtimmobilienwerts ausmacht. Die baufällige Einheit kommt gratis; bezahlt wird das darunterliegende Grundstück.

Lösungen: Von zweckgebundenen Steuern bis zum Ende der Anlageimmobilie

Vorschläge reichen von fiskalischen bis strukturellen Maßnahmen. Eine wiederkehrende Idee: Einführung eines Zinskeils durch eine jährliche 2%-Steuer, deren Einnahmen ausschließlich dem Bau geschützten Wohnraums zugutekommen. Psychologisch sehen spanische Käufer, finanziell weniger versiert, bei niedrigen Zinsen alles als günstig an. Ein weiterer Vorschlag: Begrenzung von Hypothekenlaufzeiten auf 20 Jahre. Bei gesunden 10% Zinsen würde eine 500.000-Euro-Hypothek nicht unter 5.000 Euro monatliche Rate fallen.

Keine dieser Rezepte berührt den Kern: Solange Wohnraum Finanzanlage statt langlebiges Konsumgut ist, bleibt der Anreiz, das Angebot einzuschränken. Ein Fall auf den reinen Nutzungswert würde Bankbilanzen und Familienvermögen vernichten, daher wird er gestützt. Die kleine Wohnung als nationale Religion.

Letztendlich geht es nicht darum, ob man in Houston besser lebt. Es geht darum, warum dasselbe Geld eine beschattete Erdgeschosswohnung in Leganés oder ein Haus mit Steg in Florida kauft. Die Antwort, unbequem wie sie ist, ist nicht geografisch: Sie ist politisch.