Japan verzeichnet 8,9 Millionen Leerstände bei Immobilien

Japan zählt 8,9 Millionen leerstehende Häuser, das sind 10,3 % des Gesamtbestands

Japan hat ein Problem, das sich nicht mit Kranen oder Beton lösen lässt: Es gibt zu viele Häuser. Das Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation zählte im Jahr 2023 insgesamt 8,9 Millionen leerstehende Wohneinheiten, was 10,3 % des Immobilienbestands entspricht. Offizielle Projektionen deuten darauf hin, dass dieser Anteil bis 2033 auf 30,4 % ansteigen wird. Das Phänomen beschränkt sich nicht nur auf ländliche Gebiete; es tritt auch in Großstädten auf, wo Immobilien jahrelang unvermietet bleiben oder von ihren Eigentümern direkt verlassen wurden. Die Grundursache ist demografisch, doch die Diagnose wird kompliziert, wenn man ins Detail geht.

Alterung leert ganze Stadtviertel

Das Land liegt seit Jahrzehnten unter der Reproduktionsrate. Die sichtbarste Konsequenz ist die Anhäufung ungenutzter Immobilien: Häuser, die niemand erbt, beansprucht oder erhält, weil die Unterhaltungskosten höher sind als die Aufgabe. In kleinen Gemeinden ist der Effekt fatal. In Tokio koexistiert das Phänomen mit einer anderen unbequemen Realität: die Preise für Neubauten steigen. Laut einer Umfrage von Recruit unter Käufern neuer Eigenheime im Ballungsraum im Jahr 2021 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 43,31 Millionen Yen, dem höchsten Stand seit 2014. Die Paradoxie ist offensichtlich: Es gibt einen Überfluss an Häusern, gleichzeitig ist der Kauf eines Hauses teurer geworden.

Warum steigen die Preise, wenn Wohnraum im Überfluss vorhanden ist?

Die Antwort liegt in der Konzentration. Arbeit, Dienstleistungen und Chancen ballen sich in wenigen Ballungsräumen, während der Rest des Landes entvölkert wird. Dies ist dasselbe Muster, das in Spanien beobachtet wird, wo 14 % des Bestands leer stehen – etwa 3,8 Millionen Wohnungen –, aber der Preisdruck sich auf Madrid, Barcelona und die Küsten konzentriert. Die Statistik über leerstehenden Wohnraum sagt wenig über die Bewohnbarkeit aus: Viele erscheinen im Kataster als verfügbar, obwohl sie in Wirklichkeit Ruinen ohne Infrastruktur sind. Manche mussten jahrelang kämpfen, damit ein besetztes Haus aus dem Jahr 1919 als Ruine eingestuft wurde, denn solange das Kataster nicht aktualisiert wird, zählt die Immobilie weiterhin in der falschen Spalte.

Die demografische Debatte: Problem oder Chance?

Es gibt keinen Konsens. Eine Strömung vertritt die Ansicht, dass Japan kein Platzproblem habe, sondern ein Proportionsproblem: 130 Millionen Einwohner auf einem Gebiet kleiner als Spanien, wobei der größte Teil des Bodens bergig und unbewohnbar ist. Aus dieser Sicht entlastet der Bevölkerungsverlust den Druck auf Boden und Dienstleistungen. Die Gegenposition weist darauf hin, dass das Problem nicht die absolute Zahl sei, sondern das Verhältnis zwischen Rentnern und Arbeitnehmern: höhere Sozialausgaben und Steuern auf einer immer schmaleren Basis. Das Experiment „Universe 25“ – eine Mauskolonie, die wegen Überbevölkerung kollabierte – wird als Analogie angeführt, auch wenn seine Übertragung auf menschliche Gesellschaften höchst umstritten ist.

Vergleich mit Spanien: ähnliche Symptome, andere Behandlung

Spanien hat einen höheren Prozentsatz an leerstehendem Wohnraum als Japan, dennoch sinken die Preise nicht. Das Argument, das in Wirtschaftsforen kursiert, lautet, dass Migration die Nachfrage stützt: mehr als eine Million jährliche Einreisen über Flughäfen, laut einer verbreiteten Berechnung, die Ankünfte mit effektivem Wohnsitz vermischt. Andere sehen Bürokratie als Bremse: Energieeffizienzlabels, Grunderwerbsteuer (ITP) und Notarkosten. Fast alle Analysen teilen die Schlussfolgerung, dass die japanischen und spanischen Immobilienmärkte ähnlicher sind, als es scheint: viel leerer Wohnraum dort, wo niemand leben will, wenig dort, wo alle wollen.

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Die Diskussion scheitert am selben Punkt: Wenn Wohnraum im Überfluss vorhanden ist, warum fallen dann die Preise nicht? Die kurze Antwort lautet: Der Überfluss besteht dort, wo es keine Arbeit gibt. Die lange Antwort erfordert eine Entscheidung darüber, was mit acht Millionen Immobilien geschehen soll, die niemand erben will und die innerhalb eines Jahrzehnts fast ein Drittel des Landes ausmachen könnten.