Madrid: Immobilienpreise steigen um 7,4 % – Angst vor Blase kehrt zurück

Immobilien: Madrid +7,4 % und das Gespenst von 2008

Steht der spanische Wohnungsmarkt kurz davor, wie 2008 zu platzen? Der konkrete Auslöser für diese Sorge ist eindeutig: In der Stadt Madrid verzeichnete man im April 2024 einen jährlichen Preisanstieg von 7,4 %. Mit dieser Zahl auf dem Tisch spaltet sich die Einschätzung in zwei Lager. Einige sehen den Vorboten eines Zusammenbruchs; andere stellen unbequeme Fragen: Wo ist der kreditgetriebene Boom, der jede Blase kennzeichnet?

Die Diskussion ist nicht neu, aber der Kontext hat sich geändert. 2008 gab es einen riesigen Bestand an unverkauften Wohnungen und ein Finanzsystem, das bis zum Hals mit Immobilien verschuldet war. Heute dominiert das Gegenteil: Knappheit. Es werden etwa 100.000 Wohnungen pro Jahr gebaut, während die Bevölkerung um rund 600.000 Einwohner wächst, so eine oft zitierte Berechnung. Das Angebot reicht nicht aus, und die Preise tun das, was sie bei Verknappung immer tun.

Warum steigen die Preise, wenn keine Blase vorliegt?

Die These der Knappheit hat ihre eigene Logik. Madrid schafft seit zehn Jahren mehr Haushalte, als es Wohnungen baut, was den verfügbaren Spielraum jährlich verengt. Hinzu kommt ein Leerstand, der nicht wächst, sondern seit über einem Jahrzehnt sinkt: In der Region sind es laut Daten etwa 100.000 Einheiten weniger.

Das Kreditargument wiegt für Skeptiker des Begriffs „Blase“ am schwersten. Ohne explosives Kreditwachstum und ohne spekulativ übertroffene Nachfrage, so lautet das Argument, kann keine Blase entstehen. Jede Immobilienblase war zuerst eine Kreditblase. Und dieser Faktor fehlt heute im Vergleich zu 2008.

Ein dritter Faktor wird oft genannt: regulatorische Unsicherheit. Zweifel an neuen Gesetzen, Mietobergrenzen und Mieterschutz könnten Eigentümer dazu bringen, Objekte vom Markt zu nehmen oder Preise zur Risikodeckung zu erhöhen. Das Ergebnis wäre ein angespannterer, nicht ein überflüssigerer Markt.

Madrids 7,4 % im Vergleich zum Rest Spaniens

Der Titelwert von 7,4 % bezieht sich auf die Stadt Madrid, und hier beginnt die Nuance, die das einheitliche Bild bricht. In Gemeinden wie Coslada, Leganés oder San Fernando de Henares liegen die aktuellen Preise noch unter denen von 2008: 2.300 Euro/m² gegenüber 2.500 in Coslada; 2.180 gegenüber 2.400 in Leganés; 2.100 gegenüber über 2.300 in San Fernando. Fast zwanzig Jahre später, ohne Inflationsbereinigung.

Rechnet man die seit 2007 kumulierten 42 % Inflation ein, ist der reale Preisverfall noch größer. Das Problem ist nicht, dass Immobilien überall teuer sind, sondern dass sich die Teuerung auf Hotspots konzentriert, wo die Nachfrage drückt. Dort sieht das Bild anders aus.

Die Mieten hingegen sind in konstanten Euro-Werten in den letzten vier bis fünf Jahren stark gestiegen, selbst in Gebieten, wo Kaufpreise ihre Höchststände nicht erreicht haben. Diese Asymmetrie – flache Kaufpreise, steigende Mieten – belastet junge Menschen besonders und nährt das Gefühl der Verdrängung.

Die Generation, die nicht unabhängig wohnen kann

Makrodaten werden zur Biografie, wenn man ins Detail geht. Wohnraum ist für Junge unerreichbar, während prekäre Arbeitsbedingungen und Steuerlast nicht nachlassen. Beschrieben werden drei Alternativen: durchbeißen, auswandern oder bei den Eltern bleiben. Keine davon ist eine echte Wohnungspolitik.

Die härteste Diagnose besagt, dass das Problem nicht durch einen Preisverfall gelöst wird. Selbst wenn die Blase platzt, bleibt das Kernproblem mangels politischem und gesellschaftlichem Willen bestehen. Wähler der beiden großen Parteien, so das Argument, würden Maßnahmen nicht tolerieren, die den Markt wirklich bewegen würden: Bodenliberalisierung, mehr Bau, weniger Bürokratie.

Manche gehen weiter und sagen, der Kollaps komme erst, wenn der Migrationsstrom von enorm auf negativ dreht, wie ab 2011 geschehen. Dafür bräuchte es eine von Brüssel erzwungene fiskalische Kontraktion. Es gibt kein Datum, aber der Mechanismus ist klar beschrieben.

Vergleichbarkeit von 2024 mit 2008?

Für viele ist der direkte Vergleich mit 2008 irreführend. Damals waren Kredite außer Kontrolle und der Leerstand gigantisch. Heute gibt es keine leeren Siedlungen und kein Finanzsystem, das mit Immobilien überladen ist. Der zeitliche Äquivalent wäre eher das Jahr 2000: Es gäbe noch Jahre der Aufblähung vor dem Platzen.

Aktuelle Preise sind zudem in vielen Gemeinden niedriger als 2008, wobei viel Inflation dazwischen lag. Das Argument wird durch weitere Daten gestützt: Die Arbeitslosigkeit ist auf einem Tiefstand, und die Hürden für Zwangsräumungen der Erstwohnung sind höher. All das stützt den Marktboden.

Doch Skepsis hat auch ihre Munition. 2007 war die Arbeitslosigkeit ebenfalls niedrig und alles schien solide. Fünf Jahre später erreichte die Quote 25 %, und über eine Million Migranten gingen. Wenn heute viel mehr da sind, wie viele könnten bei einer Krise gehen? Eine Jobkrise würde viele ohne Ersparnisse treffen.

Tourismus und Wohnraum als Themenpark

Ein Faktor taucht in allen Gesprächen auf: der Tourismus. Küstenstädte und Altstädte sind laut kritischer Beschreibung zu Themenparks geworden. Touristen bringen Geld, konkurrieren aber um denselben Quadratmeter wie Anwohner. Gentrifizierung wird vom akademischen Begriff zur konkreten Rechnung.

Das Phänomen ist nicht nur spanisch. In der Schweiz steigen Preise um 5 % jährlich, in Deutschland fielen sie im letzten Jahr um bis zu 20 %. Das Muster wiederholt sich: Zu viel Kapital, zu wenig Baugrund. Pensionsfonds kaufen Wohnraum und reduzieren das Angebot weiter. Das Problem liegt, so heißt es, ganz Europa.

Die unbequeme Schlussfolgerung ist, dass der spanische Markt gleichzeitig eine Blase für Löhne sein kann und dennoch Potenzial hat, solange ausländische Investoren kaufen. Diese Dualität erklärt, warum Preise und Verdrängungsgefühl steigen.

Am Ende geht es nicht darum, ob Immobilien teuer sind (das sind sie), sondern wer den Schlüssel hat. Und diesen Schlüssel, so scheint es, hält nicht derjenige, der hier geboren wurde.