Resumen de ideas: Por qué esto sólo puede ir a peor

[zelig]

Yo no lo tengo tan claro, esto pasaria si los precios se desploman (>60% caidas) en los próximos 2-3 años.

Yo tengo más que claro que nos pasamos de frenada.
1- estos cálculos están hechos con sueldos de hoy, creo que sin duda mañana seremos más pobres.
2- el total desconocimiento de economía básica (economía en la ESO ya!) hará que el mercado sea de locos, como lo fué en la subida, será en la bajada. En las subidas se han roto las comparaciones con otras burbujas, tenemos la más grande del mundo.
3- En el pico de la burbuja, todo, absolutamente todo iba viento en popa hacía el infinito y más allá de los precios inmobiliarios. Ahora, todo, (menos el euribor, aunque el efecto pasteurización de la subidilla ha hecho mella) se ha puesto de cara.


Sobre los alquileres y los precios de idealista. Lo tengo más que comprobado. los alquileres caros (en relación calidad-precio) se quedan meses y meses subiendo las medias, los baratos (en relación calidad-precio) desaparecen en horas sin afectar a las medias. Tengo alertas de idealista, me mandan un e-mail con los pisos que entran nuevos o bajan de precio, y los que desaparecen al día siguiente son de media un 10-20 % más baratos que los que se quedan en el portal eternamente.

 

[ruben.600rr]

Ya he corregido y ampliado lo referente a la absorción del stock.

Discrepo de los datos de ruben.600rr; según entiendo la noticia de Público, los 3,8 millones de viviendas vacías son calculados en base al total de viviendas, por lo que me sale un número menor.

Además, según explico en las modificaciones, no creo que toda vivienda en venta implique un aumento del stock, ya que muchos son por cambios de residencia, lo que implica una nueva compra sin modificarlo; ni toda vivienda vacía puede ser contabilizada en el stock, ya que no está en venta.

Según indico, lo que la demanda debe absorber es la vivienda vacía y en venta.

Pues está bien que discrepes. Los datos que sacamos en el otro hilo tampoco están muy consensuados, está bien que hagas unas medias y juguemos un poco con los datos. Sea como sea yo creo que el valor es más elevado que el que te sale pero podemos usarlo para jugar

Un detallito que podría quedar bien para apoyar un descenso de la demanda es el que puse en los fundamentos de la explosión de la demanda en los últimos años debido al boom de la inmi gración... Más de 4 Minolles de pagapensiones en 10 años HOYGAN. La demanda en estos momentos y en los próximos años no va a ser ni de 200.000 al año.

Bueno enhorabuena otra vez.

S2.

 

[ronald29780]

...


Traduzco: "Está mal por algo que tú no sabes, yo sí sé y no te cuento".

Incluso en la Facultad, cuando suspendía un examen tenía derecho revisión y a ver la respuesta correcta.

No pido una gran explicación, más bien lo contrario (que no entendería yo ni los incautos a los que va dirigido este hilo), pero una pequeña aclaración a grandes pinceladas podría ser una aportación muy interesante.



...

Bueno, mi aportación tiene 2 vertientes:

a) La propio logica:

Estais hablando de un "equilibrio", ergo si en la función y= sin x el equilibrio es 0, y ahora nos encontramos a un poco más avanzado del pi/2,

¿Como podeis decir que llegaremos a 0 (equilibrio) y allí nos quedaremos tan contentos?

Y si este fuera el caso, 0, no puede ser el equilibrio.

Es metafisicamente imposible...

b)

El tal Dornbusch, quien seguramente ha escuchado algo de la función del sinus D) investigó en los '60 del siglo pasado el tema de la interrelación cursos de cambio vs. coste de producción.

Y encontraba muchos elementos "pegajosos" pá traducir sticky de la mejor manera. Así los cursos de cambio no reaccionan de manera inmediata en cuando un pais incurre en un desequilibrio de la balanza del comercio exterior. Lo que se supone sería logico en un sistema de free float. Si no, despues de cierto tiempo, los salarios se ajustan, los precios se ajustan, y, de repente el cambio de moneda se ajusta.

Bueno, esto es un resumen muy superficial, aquí teneís el link:

Overshooting model - Wikipedia, the free encyclopedia

 

[Rita la Cantaora_eliminado]

Este hilo p'arriba!!

 

[Estrafalarius]

Respecto al precio del m^2 de alquiler...

Ha habido bastante polémica, como se puede ver en las respuestas recibidas. Por ello he recopilado algunos datos que esta misma tarde incluiré en el apartado correspondiente.

La verdad es que, según estos datos, los 500 €/m^2 de Mistermaguf son hasta moderados, y no carece de lógica. Se admite que los casos de ciudades con precios inflados no pueden ser muchos: Madrid, Barcelona, e incluyo Bilbao por lo que conozco (750 €/m^2 para empezar, si quieres que el piso sea bueno o no esté en el quinto pino...). Sin embargo, esas mismas ciudades son las que concentran la mayor parte de la población.

A modo de ejemplo (si pretender tomarlo como válido) y con los datos que he puesto, obtenidos de Idealista:

• Madrid: 16.417 viviendas; precio medio 12 €/m^2.
• Badajoz: 333 viviendas; precio medio 5 €/m^2

El precio medio entre ambas ciudades no es de:

(12 + 5) / 2 = 8,5 €/m^2

sino de:

(12 * 16.417 + 5 * 333) / (16417 + 333) = 11,86 €/m^2

Es decir, esas pocas ciudades concentran la mayor cantidad de la oferta, aumentando mucho la media y desconcertando a quienes vivan en otras ciudades más baratas y con mucha menos oferta.

Bueno, mi aportación tiene 2 vertientes:

a) La propio logica:

Estais hablando de un "equilibrio", ergo si en la función y= sin x el equilibrio es 0, y ahora nos encontramos a un poco más avanzado del pi/2,

¿Como podeis decir que llegaremos a 0 (equilibrio) y allí nos quedaremos tan contentos?

Y si este fuera el caso, 0, no puede ser el equilibrio.

Es metafisicamente imposible...

Me permito una educada duda acerca de la validez del modelo sinusoide. Como contraejemplo pongo la evolución de la burbuja japonesa, con una caída larga lenta y moderada que apenas descendió del valor 100 original.

Bueno, mi aportación tiene 2 vertientes:

a) La propio logica:

El tal Dornbusch, quien seguramente ha escuchado algo de la función del sinus (:D) investigó en los '60 del siglo pasado el tema de la interrelación cursos de cambio vs. coste de producción.

Y encontraba muchos elementos "pegajosos" pá traducir [I]sticky[/I] de la mejor manera. [B]Así los cursos de cambio no reaccionan de manera inmediata en cuando un pais incurre en un desequilibrio de la balanza del comercio exterior. Lo que se supone sería logico en un sistema de [I]free float[/I][/B]. Si no, despues de cierto tiempo, los salarios se ajustan, los precios se ajustan, y, de repente el cambio de moneda se ajusta.

Bueno, esto es un resumen muy superficial, aquí teneís el link:

[url=http://en.wikipedia.org/wiki/Overshooting_model]Overshooting model - Wikipedia, the free encyclopedia[/url][/QUOTE]

Es exactamente el tipo de explicación amena, sencilla y comprensible que estaba buscando; escrita en un lenguaje llano, sin tecnicismos ni ambiguedades... El enlace a un artículo en inglés convencerá al más escéptico. :D

 

[ruben.600rr]

Traduzco: "Está mal por algo que tú no sabes, yo sí sé y no te cuento".

Incluso en la Facultad, cuando suspendía un examen tenía derecho revisión y a ver la respuesta correcta.

No pido una gran explicación, más bien lo contrario (que no entendería yo ni los incautos a los que va dirigido este hilo), pero una pequeña aclaración a grandes pinceladas podría ser una aportación muy interesante.

Esta se me había pasado... :

¿No entiendes que en medio de una crisis bestial, con sobrestock para más de un lustro y tras haber cometido unos excesos dignos del peor de los yonkis en Nochevieja, ahora vayamos a estar una buena temporada por debajo de los precios de equilibrio?

Pues te devuelvo la pregunta: ¿Por qué deberían de parar las bajadas en los precios de equilibrio?

S2.

 

[ronald29780]

...


Me permito una educada duda acerca de la validez del modelo sinusoide. Como contraejemplo pongo la evolución de la burbuja japonesa, con una caída larga lenta y moderada que apenas descendió del valor 100 original.

...

Entonces no deberiais hablar de "equilibrio". Porque tal equilibrio no existe, meramente acercandose al 0, (en el ejemplo, la función del sinus).

O lo llamais "precio base" o algo por el estilo.

Pero "equilibrio" no.

Es exactamente el tipo de explicación amena, sencilla y comprensible que estaba buscando; escrita en un lenguaje llano, sin tecnicismos ni ambiguedades... El enlace a un artículo en inglés convencerá al más escéptico.

Gracias por las flores, espero que no haya metido la gamba y simplificado de más.

 

[Mr. Pwnage]

En la fase de desesperación del modelo de burbuja, los precios llegan a estar por debajo del punto de equilibrio, porque nadie consigue vender ni a esos precios. En Estados Unidos se llegaron a vender casas por lo que le quedaba por pagar de hipoteca al dueño.

 

[economico1980]

En la fase de desesperación del modelo de burbuja, los precios llegan a estar por debajo del punto de equilibrio, porque nadie consigue vender ni a esos precios. En Estados Unidos se llegaron a vender casas por lo que le quedaba por pagar de hipoteca al dueño.

Lo que pasa es que en EEUU hay unos impuestos brutales a la tenencia de vivenda.
He estado mirando un poco:

Property tax - Wikipedia, the free encyclopedia

Viviendas que cuestan allí 250.000$ estarían pagando en impuestos hasta 5.000$ al año. Unos 400$ al mes, ¡más de la mitad de la cuota hipotecaria!
Intuyo pues que esos overshootings tan acusados se dan por la velocidad del ajuste. Con esos impuestos - que el banco debe pagar si ha embargado una propiedad - se vende al precio que sea y lo antes posible. Por eso hay que tomar cautelas al comparar EEUU con España.
En Japón no se dio.
Yo creo que esto va a ser una cosa intermedia


edito: Añado una observacion. Creo que va a pasar una cosa un poco rara. En el mercado de viviendas de segunda mano, libres de hipoteca, sí puede haber overshoting. Ahí las caidas van a ser mas rápidas al no haber financiacion. Serán las casas compradas por los "ricos".
En el mercado de viviendas ofertadas por los bancos para subrogar hipotecas, sobre todo primeras residencias, la caida va a ser mas prolongada por las facilidades de venta.

 

[ruben.600rr]

Entonces no deberiais hablar de "equilibrio". Porque tal equilibrio no existe, meramente acercandose al 0, (en el ejemplo, la función del sinus).

O lo llamais "precio base" o algo por el estilo.

Pero "equilibrio" no.

Límite ¿No?

En la fase de desesperación del modelo de burbuja, los precios llegan a estar por debajo del punto de equilibrio, porque nadie consigue vender ni a esos precios. En Estados Unidos se llegaron a vender casas por lo que le quedaba por pagar de hipoteca al dueño.

En EEUU se regalan las casas en algunas zonas. Eso de dar la casa por lo que queda de hipoteca en España pasa hace mucho (y nadie las quiere a ese precio).

Ni en los mejores sueños húmedos de muchos pepitos se desprenden del zulo
por lo que les queda de hipoteca.

P --> 0

 

[Estrafalarius]

Esta se me había pasado... :

¿No entiendes que en medio de una crisis bestial, con sobrestock para más de un lustro y tras haber cometido unos excesos dignos del peor de los yonkis en Nochevieja, ahora vayamos a estar una buena temporada por debajo de los precios de equilibrio?

Pues te devuelvo la pregunta: ¿Por qué deberían de parar las bajadas en los precios de equilibrio?

S2.

Claro que lo entiendo. Es más, si lees el texto verś que el último apartado dice:

¿Qué va a ocurrir hasta el equilibrio?

La pregunta podría ser, ¿es posible que ocurra como en japón, que se dé un descenso fuerte en el precio de la vivienda hasta el 30%, y luego una larga y lenta agonía descendente que se alargue diez años?

Nada se sabe y todo es posible, pero el mercado español tiene algunas características que hacen suponer que no.

Lo que pido es un modelo sencillo que cualquiera (incluso yo) pueda entender. Actualmente sólo indico un montón de causas que apuntan a la catástrofe y a un descenso a los abismos, pero creo que una explicación comprensible por quienes carecen de conocimientos básicos sería más adecuada.

Respecto al "Precio de equilibrio". Mes estaba refiriendo al precio que cabe esperar dentro de unos 10 años (+/- 5) tras el batacazo brutal. la absorción del stock, la reducción de la sobreoferta, la recuperación del empleo y la reactivación de la demanda... No me estaba refiriendo al precio del fondo del pozo. Este precio final ¿no es el de equilibrio?

Si no lo es, ¿cómo lo llamo? Se ha propuesto "límite". ¿Más ideas? Por cierto,

 

[verdugo]

Muy buen trabajo.

 

[ronald29780]

Límite ¿No?

...

P --> 0

Hace poco introducía la idea de los precios negativos.

O sea, para los zulos del tardo-bunquerismo de la supernova ladrillil, en unas zonas economicamente bíen deprimidas, como toa la peninsula española hasta que van a poner dinero o alguna otra cosa, como un inquilino estable y de fiar, por encima, para poder "venderlo".

Hablando del tema:

¿Os habeis dado cuenta que precio y valor pueden tener algo que ver, pero esto no es conditio sine qua non?

 

[Viviendo Digno]

Actualizo con pirámide de población a 1 de enero de 2008. Fuente INE (este pdf es interesante).

 

[Telecomunista]

Falta la más importante.

A la cual habría que añadirle el factor de declive de exportaciones pues los países petroleros dejarán antes de exportar que de consumir.