Resumen de ideas: Por qué esto sólo puede ir a peor

[Dolphin]

muy buen trabajo muchas gracias yo creo que hasta merece una chincheta!

 

[ruben.600rr]

Bien hecho.

Enhorabuena.

Gran currada.

Te ha costado un poco

Aparte de lo que ya te han dicho, sólo me quedaría lo siguiente:

1 - El cálculo del GRM (PER) está basado en aire. 500€ por 75m^2 me parece excesivo como media, no así en BilbaoBarcelonaMadrid. Sea como sea, es imposible encontrar un dato real y además el GRM podría oscilar entre 15 y 20 (La rentabilidad puede ser mayor o menor dentro de lo aceptable). OK

2 - El cálculo que has hecho del stock es sólo de vivienda NUEVA en stock. De hecho escribes "un millón de viviendas vacías" y enlazas a una noticia que dice "Viviendas sin vender"

Que en España se ha contruído desmedidamente en los últimos años no es una noticia en sí, pero que el stock supere el millón es una verdadera barbaridad. Al ritmo que se vende ahora mismo y con el parón en la construcción, las promotoras tardarían más de tres años en vender todo lo que tienen.

La diferencia es inmensa. Peeeeeeeeeero no te voy a dejar así... Aqui tienes la respuesta que buscas: http://www.burbuja.info/inmobiliari...14013-cual-es-el-stock-real-de-viviendas.html donde llegábamos a la conclusión de que:

No pensé que necesitase explicación pero con mucho gusto:

- En España había unos 46.157.822 habitantes al 1 de enero de 2008 (Demografía de España - Wikipedia, la enciclopedia libre). Ponle unos 47M máximo hoy.
- En España en 2006 había 509,8 viviendas por cada mil habitantes (ABC.es: comenta - España es el país europeo con más viviendas, una por cada dos habitantes). A día de hoy seguro que esta cifra ha aumentado pero seamos conservadores: 1 vivienda por cada 2 habitantes.
-Respecto al número de viviendas en venta, si hacemos caso a alfon1 que aporta datos y obtiene un resultado razonable de 5M de viviendas a la caza de comprador, tenemos: 5M de viviendas en venta.

Es decir: Existen unas 23,5M viviendas en España y 5M de ellas estan en venta. Un terrorífico 21.28% del ya hiperabultadísimo total de viviendas se encuentran en venta.

El dato provoca tanto pavor que aun siendo mucho más conservador y ajustándolo al 20%, una de cada cinco sigue dando tanto miedo que haría correr a cualquiera.

Y todo esto en un panorama de desinmigración, con la reducción de la demanda de vivienda que eso implica.

En condiciones de crecimiento tenemos stock para 15 años... Muchas de las viviendas se caerán a trozos antes de venderse.

Pero es que las condiciones que vamos a tener los próximos 15 años no son de crecimiento Amihos... Y eso sin echar un vistazo a la pirámide demográfica... ¿Sigo?

Se pueden hacer más cuentas pero no ha nacido broteverdista que consiga que los resultados no den miedo.

S2

3 - Para calcular la liberación de stock no has tenido en cuenta que se seguirán construyendo viviendas, al menos algunas. Y que más de 150.000 viviendas entran al año en el mercado por fallecimiento de sus anteriores habitantes (ver aqui).

Perdon por reflotar estas cosillas y que conste que las pegas que te pongo solo son para que pulas el trabajo hasta la perfección. Estar aprobado ya lo estás.

 

[Demientras]

En el bajón demográfico, ¿sería muy descabellado incluir a los españolitos que emigren a otro país?

 

[burbufilia]

Los datos son muy currados, sólo que le pondría un pero.

La gráfica del precio de vivienda en España lo obtienes de la Sociedad de Tasación. Las tasaciones no están ofreciendo la realidad del momento actual, ni por asomo, y las razones las sabemos de sobra.

Entonces creo que mucho burbu tiene un planteamiento erróneo de base al definirse dónde estamos. Yo creo que estamos en la fase de "bajada agónica" que ha definido el creador del foro en referencia a la tendencia lateral-bajista de la burbufilia japonesa. Es decir, las bajadas abruptas ya han pasado, a pesar de que las estadísticas oficiales no lo reflejan. Porque el precio de la vivienda real es el precio al que se cruzan las operaciones, y los descuentos están siendo muy superiores a lo que reflejan las gráficas; porque lo que no tiene descuentos fuertes está fuera del mercado.

Así que no comparto la hipótesis de la bull-trap yanqui, ni de que todavía estemos en la cima de la burbuja y sólo haya bajado un poquito. No, sres, los precios han bajado mucho porque lo que marca un precio de mercado es el precio al que se ha cerrado la operación: ni las tasaciones, ni lo que pida el vecino que-no-venderá-por-menos-de-lo-que-costó.

Sobre las consecuencias demográficas, se traducirá en que nunca se construirá como hasta ahora. Es decir, los ajustes se han hecho mucho por la vía de la oferta (construir menos en crisis) más que por la vía de la demanda. Ahora por narices, también se hará por la vía de la demanda (bajada de precios), pero esos efectos se repartirán, no todo irá volcado al precio. Además, cuando vemos la sobreoferta de tocho español, contamos con el inmenso stock de vivienda vacacional, con lo que los cálculos de sobreoferta se sobrevaloran porque se meten tochos distintos entre sí cuando deberían separarse.

 

[Nico]

A este hilo le falta incluir una explicación clara sobre el gráfico famoso que encontramos aquí:

http://www.burbuja.info/inmobiliari...-estos-son-los-indicadores-del-estallido.html


Si no suma la explicación del gráfico a su presente trabajo, que haga de cuenta que ni ha empezado.


(me gustó mucho tu trabajo y, en serio, mira el grafico que te indico ya que se trata de un tema histórico en el Foro).

 

[Silvio Dante]

Muy bueno y muy bien currado.

Lo unico que no acaba de cuadrarme es el titulo:

Por qué esto sólo puede ir a peor?????

 

[Estrafalarius]

La pirámide de población que has puesto está sacada de la wikipedia. Pero es de 2005. Hay una más nueva de 2007:

Ok. y gracias. Ya me he bajado la imagen y esta mañana mismo la cambio.

Bueno, no voy a buscar un grafico, pero:

¿Has pensado lo que significa la palabra "equilibrio"?

Así, lo siento mucho, por tanto trabajo que te hayas hecho, pero no sirve para mucho.

Si el "equilibrio historico" sobre la RFD es de 3,5 o 4, es bastante probable, que despues de años y años de estar por encima del equilibrio, dicho se restaura en forma de coeficientes menores durante un periodo de tiempo.

Un tal Dornbusch investigo el tema, bajo el titulo de Overshooting model, para los cursos de cambio de moneda.

Y creo que es perfectamente aplicable al mercado inmobiliario...

Traduzco: "Está mal por algo que tú no sabes, yo sí sé y no te cuento".

Incluso en la Facultad, cuando suspendía un examen tenía derecho revisión y a ver la respuesta correcta.

No pido una gran explicación, más bien lo contrario (que no entendería yo ni los incautos a los que va dirigido este hilo), pero una pequeña aclaración a grandes pinceladas podría ser una aportación muy interesante.

Bien hecho.

Enhorabuena.

Gran currada.

Te ha costado un poco

Gracias, viniendo de tí lo aprecio.

Aparte de lo que ya te han dicho, sólo me quedaría lo siguiente:

1 - El cálculo del GRM (PER) está basado en aire. 500€ por 75m^2 me parece excesivo como media, no así en BilbaoBarcelonaMadrid. Sea como sea, es imposible encontrar un dato real y además el GRM podría oscilar entre 15 y 20 (La rentabilidad puede ser mayor o menor dentro de lo aceptable). OK

Tal y como te dije en el otro hilo, así como el argumento de que en los portales de vivienda el precio de venta está inflado porque

p.d. Los precios de las ofertas en los portales de Internet, especialmente los medios, no reflejan la realidad del mercado, esa es la realidad del mercado que NO se alquila. Los que se alquilan ya no están ahí.

En el tema del alquiler discrepo, porque, tal y como te dije (y me autocito):

El argumento de que los pisos que aparecen en los portales inmobiliarios son los que no se venden me parece muy aceptable. Lo tengo en cuenta.

De todas formas, el mercado de alquiler es más dinámico. Los pisos se venden una, do o tres veces, pero en algunas ciudades se alquilan cada curso y en verano. Además, muchos de los que venden una casa es la primera vez que lo hacen, pero quien alquila es frecuentemente "perro viejo". Ya ha alquilado antes y sabe cuánto puede pedir.

Mi experiencia de estudiante es que cuando un piso se ofrecía por un precio, quizá podías rascar algun gasto, algún redondeo... pero el precio del anuncio estaba muy ajustado.

De todas formas, añado tu comentario y mi réplica al mensaje principal (así que quien llegue aquí empezando desde el principio lo leerá dos veces).

El cálculo que has hecho del stock es sólo de vivienda NUEVA en stock. De hecho escribes "un millón de viviendas vacías" y enlazas a una noticia que dice "Viviendas sin vender" La diferencia es inmensa. Peeeeeeeeeero no te voy a dejar así... Aqui tienes la respuesta que buscas: http://www.burbuja.info/inmobiliari...14013-cual-es-el-stock-real-de-viviendas.html

Ok. Tenía la noticia correcta pero copié la URL de la pestaña incorrecta... Lo corrijo.

El tema de la evolución del stock quiero mirarlo más. Ahora que me has llamado la atención sobre ese punto veo que el dato de que un país necesita 6 viviendas nuevas al año por cada 1.000 habitantes no está justificado. Quiero mirar la evolución de la concesión de licencias, y ver si puedo construir algún gráfico más.

Tomo nota de los datos que me apuntas para este trabajo.

Los datos son muy currados, sólo que le pondría un pero.

La gráfica del precio de vivienda en España lo obtienes de la Sociedad de Tasación. Las tasaciones no están ofreciendo la realidad del momento actual, ni por asomo, y las razones las sabemos de sobra.

Entonces creo que mucho burbu tiene un planteamiento erróneo de base al definirse dónde estamos. Yo creo que estamos en la fase de "bajada agónica" que ha definido el creador del foro en referencia a la tendencia lateral-bajista de la burbufilia japonesa. Es decir, las bajadas abruptas ya han pasado, a pesar de que las estadísticas oficiales no lo reflejan. Porque el precio de la vivienda real es el precio al que se cruzan las operaciones, y los descuentos están siendo muy superiores a lo que reflejan las gráficas; porque lo que no tiene descuentos fuertes está fuera del mercado.

Así que no comparto la hipótesis de la bull-trap yanqui, ni de que todavía estemos en la cima de la burbuja y sólo haya bajado un poquito. No, sres, los precios han bajado mucho porque lo que marca un precio de mercado es el precio al que se ha cerrado la operación: ni las tasaciones, ni lo que pida el vecino que-no-venderá-por-menos-de-lo-que-costó.

Sobre las consecuencias demográficas, se traducirá en que nunca se construirá como hasta ahora. Es decir, los ajustes se han hecho mucho por la vía de la oferta (construir menos en crisis) más que por la vía de la demanda. Ahora por narices, también se hará por la vía de la demanda (bajada de precios), pero esos efectos se repartirán, no todo irá volcado al precio. Además, cuando vemos la sobreoferta de tocho español, contamos con el inmenso stock de vivienda vacacional, con lo que los cálculos de sobreoferta se sobrevaloran porque se meten tochos distintos entre sí cuando deberían separarse.

Me gustaría mucho que aportaras datos. Al hacer el texto, dado que me apoyaba mucho en otros hilos del foro y consultaba las noticias que me sugerían, me dio la sensación de que podía haber un cierto sesgo en los datos.

Realmente me gustaría que alguna voz discordante diera datos que refutaran o suavizaran mis aportaciones (que no son más que la recopilación del tranajo de otros y unos pocos datos). Creo que una mayor diversidad de opiniones enriquecería el debate.

De todas formas, a las voces discordantes les pediría lo mismo que a ronald29780, que las explicaciones fueran breves y sencillas. Si entramos (entráis) en un debate muy técnico y complicado eso podría ahuyentar al público al que se dirige este hilo: gente sin conocimientos a la que ayudaría tener una opinión diferente de la de los amigos que dicen que la vivienda siempre sube...

A este hilo le falta incluir una explicación clara sobre el gráfico famoso que encontramos aquí:

http://www.burbuja.info/inmobiliari...-estos-son-los-indicadores-del-estallido.html

Si no suma la explicación del gráfico a su presente trabajo, que haga de cuenta que ni ha empezado.

(me gustó mucho tu trabajo y, en serio, mira el grafico que te indico ya que se trata de un tema histórico en el Foro).

Ok. No añadiré la explicación porque creo que lo complica (de nuevo lo del público objetivo), pero añado el enlace.

 

[VivaLasVegas]

Muy bien. Un resumen muy bonito. Con todos los fallos que sea, pero muy ilustrativo.

 

[trafec]

El factor demográfico es muy importante, y en unos años se van a juntar dos tendencias: fallecimiento del baby boom de la posguerra, por lo que habrá muchos más pisos vacíos, y que los compradores potenciales en edad de comprar su primera vivienda serán los menos numerosos en decadas (generación de los 90).

La bajadas seguirán y seguirán, yo apuesto por un tipo japonés... bajadas durante un decenio.

Parece que para los "muchos pisos vacios" por el fallecimiento de la generación de los 40 ya tienen solución. El diagostico que se está haciendo apunta que su estado de conservación es muy deficiente y que hay que derribarlos en lugar de rehabilitarlos.

Ergo, son "susceptibles de sustitución", si más no parcial, las 1.398.857 viviendas principales construidas entre 1950 y 1961 y las 2.683.301 viviendas construidas entre 1961 y 1970. Total, unos 4 millones de viviendas en los próximos (10, 15?) años.

Como?

1. Consolidando el argumento. Es sabido por todos que se trata de construcciones ya deficientes en orígen y que no han tenido mantenimiento. Que ahora muchos de estos barrios esten situados en barrios céntricos es consecuencia del crecimiento de las ciudades, un detalle obviable.

2. Si hace falta, aumentando los argumentos técnicos (no es casual que la "fiebre de la aluminosis" coincida con el periodo 1992-1996). Añadamos los argumentos medioambientales (eficiencia energética etc.)

3. Tranquilizando a las generaciones posteriores (y herederas) de las viviendas al asegurarles un incremento de edificabilidad que les permita recuperar parte de la herencia perdida (un 20%?)

Esto me lo explicó hace 2 semanas un funcionario del ayuntamiento de Sevilla, y sin sonrojarse.

 

[Rocket]

No tengo mucho más que añadir salvo mis agradecimientos. Buen resumen.

 

[Estrafalarius]

Ya he corregido y ampliado lo referente a la absorción del stock.

Discrepo de los datos de ruben.600rr; según entiendo la noticia de Público, los 3,8 millones de viviendas vacías son calculados en base al total de viviendas, por lo que me sale un número menor.

Además, según explico en las modificaciones, no creo que toda vivienda en venta implique un aumento del stock, ya que muchos son por cambios de residencia, lo que implica una nueva compra sin modificarlo; ni toda vivienda vacía puede ser contabilizada en el stock, ya que no está en venta.

Según indico, lo que la demanda debe absorber es la vivienda vacía y en venta.

 

[visillófilas pepitófagas]

A esto añado mi experiencia como estudiante en Burgos. Considero que Burgos es una ciudad normalita y que puede ser representativa. Tiene 170.000 habitantes, por lo que no es una gran urbe, y el salario medio en Castilla y León es de 1.580 €, según se indica aquí, bastante próximo a los 1.686 € de media en España que se obtiene de aquí

En Burgos, un alquiler medio rondaba los 500 €. Un poco más bajo, quizá, pero no mucho más bajo.

Ojo con el ejemplo, porque Burgos ha sido una de las ciudades con precios inmobiliarios más elevados. Esos precios no tenían (tienen) ningún sentido considerando las características de la ciudad.

Los 500 euros de alquiler que mencionas dependen mucho del tipo de piso, antigüedad y barrio. Ten cuidado al extrapolar.

 

[juancarlosb]

Bueno, no voy a buscar un grafico, pero:

¿Has pensado lo que significa la palabra "equilibrio"?

Así, lo siento mucho, por tanto trabajo que te hayas hecho, pero no sirve para mucho.

Si el "equilibrio historico" sobre la RFD es de 3,5 o 4, es bastante probable, que despues de años y años de estar por encima del equilibrio, dicho se restaura en forma de coeficientes menores durante un periodo de tiempo.

Un tal Dornbusch investigo el tema, bajo el titulo de Overshooting model, para los cursos de cambio de moneda.

Y creo que es perfectamente aplicable al mercado inmobiliario...

Dicho en román paladino, que nos vamos a pasar de frenada.

 

[Visillera]

Lo básico lo explicas bien, enhorabuena

 

[economico1980]

Dicho en román paladino, que nos vamos a pasar de frenada.

Yo no lo tengo tan claro, esto pasaria si los precios se desploman (>60% caidas) en los próximos 2-3 años. Aunque estaremos ahí ahí. Sería el escenario de quiebras bancarias y imposibilidad de financiacion del Estado... En otras palabras, Mad Max :o
Yo creo que se va a dar una caida brutal en los próximos 3 años: Las facilidades de financiacion para pisos embargados por parte de los bancos va a crear un false bottom con caidas superiores al 30-40%. Finalizado este proceso, esta demanda "artificialmente atraida" desaparecerá y esto, unido a la baja oferta de pisos (casi no se inicia obra nueva salvo VPO), provocará una lenta y progresiva caida.

A Estrafalarius gracias por la síntesis, muy buen resumen.
Los datos que mas distorsionan los resultados son los de los alquileres. Tal vez habría que analizar un poco mas esta variable. Aunque es cierto que es un dato muy fiable ya que no depende de las circunstancias crediticias, también es cierto que este dato ha sufrido una distorsion muy importante: la del flujo migratorio (que no puede tener incrementos permanentes como los que hemos vivido). Ya se empieza a ver bajadas en los alquileres. Ya hay noticias:


EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER BAJA UN 7,4 POR CIENTO EN EL ÚLTIMO AÑO

Y entre los pisos vacios habria que considerar tambien los que no estan en venta con una antigüedad menor de 20-30 años (excluyendo ruinas basicamente). Hay que tener en cuenta que muchos de estos pisos son para los hijos (lo que reducirá la demanda futura) o para vender. Cuando se vea que la caida de los precios no es algo coyuntural saldrán al mercado.

Y otra variable, la supresion de la desgravacion del IRPF en 2011 como factor adicional.

Siento no ser mas concreto, un saludo.