⚡ Es buen momento para comprar

robergarc

Madmaxista
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¿Cuánto paga un piso de 240k en Salamanca en concepto de ITP si no es mucho preguntar? ¿8%? Añade casi tres años más anda.. 38.

Y de intereses de una hipotequita de.. pongamos 120.000 € amortizada en.. digamos 10 años.. Unos 15k euros más o menos, no?

Pues nada, dentro de 40 años recuperas tu inversión. La próxima vez que no se te escape el chollo.
No, no es así. Esos cálculos son una simpleza fuera de lugar en un hilo que habla de inversión inmobiliaria y que aspira a ser serio con los números.

Si el forero financia la mitad del precio, su "inversión", al menos de cara al cálculo del PER (lo que usted contabiliza como años para recuperar la inversión), es la otra mitad y por tanto el PER, sobre el capital inmovilizado, es la mitad. Así que de 40 baje a 20.

Le dejo a usted los cálculos para el supuesto -nada extravagante- de que el forero lograra financiar, debido a sus buenas condiciones financieras y crediticias, el 90 o el 100% del coste de la vivienda, detrayendo de los beneficios -que en el P/E irían en el denominador-, el coste anual de la financiación.

Mire a ver entonces cuántos años tarda en "recuperar la inversión", como usted dice.
 

BeninExpress

Himbersor
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No, no es así. Esos cálculos son una simpleza fuera de lugar en un hilo que habla de inversión inmobiliaria y que aspira a ser serio con los números.

Si el forero financia la mitad del precio, su "inversión", al menos de cara al cálculo del PER (lo que usted contabiliza como años para recuperar la inversión), es la otra mitad y por tanto el PER, sobre el capital inmovilizado, es la mitad. Así que de 40 baje a 20.

Le dejo a usted los cálculos para el supuesto -nada extravagante- de que el forero lograra financiar, debido a sus buenas condiciones financieras y crediticias, el 90 o el 100% del coste de la vivienda, detrayendo de los beneficios -que en el P/E irían en el denominador-, el coste anual de la financiación.

Mire a ver entonces cuántos años tarda en "recuperar la inversión", como usted dice.
Lo sé, sé que es simplista porque hago adrede el ejemplo de: tengo 240k aquí y no vuelvo a ver esos mismos 240k hasta dentro de equis años.

Soy consciente además de que durante el transcurso de ese lapso de tiempo (entre compraventa y retorno de la inversión) puede vender el piso, con lo cual habría que ver cuánto ha ganado finalmente descontando plusvalía e impuesto sobre aumento de patrimonio.
 

Kevinjesus

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En mi barrio noto más agresivas a las inmobiliarias, noto más publicidad en los buzones y en los parabrisas, más corbatas por las calles. Creo que es un poco de "ahora o nunca".
 

khalil

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Noo, qué va.. ¿Intervencionista yo? Para nada, pero poco menos que me han llamado flipado por decir que hay que esperar a las bajadas de las olas burbujistas y me han dicho que entonces a más de uno se le pasaría el arroz para comprar, y justo he leído tu mensaje en el que te lamentabas de haber dejado escapar el pisito en el barrio de Salamanca..

He mentado tu situación (ni si quiera te he citado a tí directamente) para poner de relieve que si hay gente dispuesta a gastar 240k para recuperar esos mismos 240k dentro de 40 años, no sé qué puede tener de raro mi mensaje en el que animo a la gente a esperarse un par de años porque muy probablemente van a encontrar una situación propicia.
OK, de todas formas hay una cosa que no entiendo de tu posición, dices que tengo que esperar 40 años para recuperar los 240K

Vamos a ver, que una persona cuando compra una vivienda no pierde el dinero, lo transforma en un bien como es una vivienda. Si quiero el dinero vendo el piso y listo. Desde luego perderé dinero de impuestos, notarios posibles devaluaciones de la vivienda pero el dinero no desaparece.

Te lo digo porque vienes a decir como que yo una persona pone ahora 240K y los recupera en 40 años y no es así, en 40 años tendrá 240K de retorno de la inversión mas 240K del precio de la vivienda.(como minimo, no creo que tan a largo plazo se devalue) que sigue en su poder.


Edito: veo que mientras escríbía esto lo habeis hablado...
 

BeninExpress

Himbersor
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OK, de todas formas hay una cosa que no entiendo de tu posición, dices que tengo que esperar 40 años para recuperar los 240K

Vamos a ver, que una persona cuando compra una vivienda no pierde el dinero, lo transforma en un bien como es una vivienda. Si quiero el dinero vendo el piso y listo. Desde luego perderé dinero de impuestos, notarios posibles devaluaciones de la vivienda pero el dinero no desaparece.

Te lo digo porque vienes a decir como que yo una persona pone ahora 240K y los recupera en 40 años y no es así, en 40 años tendrá 240K de retorno de la inversión mas 240K del precio de la vivienda.(como minimo, no creo que tan a largo plazo se devalue) que sigue en su poder.
He respondido a esta misma pregunta a otro forero mientras escribías tu mensaje.

A ver, cada persona es un mundo y si tienes 240k para reinvertirlos pues cojonudo. A mí me trae al pairo. Yo contestaba al forero que decía que esperar a la tormenta perfecta es una tontería porque "no tenemos toda la vida y blablabla", y entonces he visto tu mensaje que venía como anillo al dedo. Si la gente hace inversiones inmobiliarias a 40 años vista quizás eso de esperar un par de años no sea mala opción.. ¿No? Esto es en síntesis lo que quería hacer ver con lo de que el "cachondo" no era yo, pero al parecer te lo has tomado por el terreno personal.

Y todo esto además venía a colación de que desaparecí de este hilo justo al inicio de la pandemia, y comentaba esta mañana que lo había hecho en gran medida por dos motivos: porque soy tapayogurista de pro, y soy consciente de que la bajada de precios generalizada (que la habrá) no se va a producir inmediatamente, sino que vendrá en los próximos dos años.

A comienzos del 2021 volveré a aparecer por aquí y comentamos cómo va el tema.

Un saludo a todos.

 
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diegocmp

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Creo que lo puse antes, en mi experiencia (mía propia y hablando con amigos, familiares y conocidos) eso del 30% de esfuerzo financiero para los bancos es un mito, te la aprueban si vas con un 15%-20%, sino denegada o te exigen más años. No se si será lo común para toda España pero al menos es lo que yo he visto en persona con varios bancos y me han contado.

Las simulaciones con euribor al máximo te las dan con la hipoteca (creo que se llama FEIN) para que veas que cuota podrías estar pagando, esta todo bastante regulado y bien explicado ahora con la nueva ley hipotecaria. Incluso hay que pasar por un notario que te explica paso a paso todo el contrato si te has quedado con dudas o no entendiste algo bien.
Discúlpame pero discrepo. Habrá casos y casos pero lo habitual es que hasta un 30 no tengas problema. Otra cosa bien distinta es que trabajes en un sector inestable y te exijan otras cosas. Con respecto a la nueva ley hipotecaria estoy bastante puesto en el tema. Incluso sabía bastante mas que mi gestor de la hipoteca (firmé en agosto 2019 y todavía se estaba estudiando el temario). Lo del notario... si te explica y te dice la cuota resultante si el euribor vuelve al máximo histórico. Incluso el test que te hace el notario es tan simple que sin tener ni idea lo aprobarías.

Recuerdo que en la firma el notario me comentó que había pasado por alli una persona que no había superado el test y tuvo que explicarle todo como un niño pequeño. No me lo dijo explicitamente pero ésa compraventa no se debería haber llevado a cabo pero según el notario "Que autoridad tengo yo para decirle a una persona que no puede comprar una vivienda".
 

pakopako

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¿Cuánto paga un piso de 240k en Salamanca en concepto de ITP si no es mucho preguntar? ¿8%? Añade casi tres años más anda.. 38 en el mejor de los casos suponiendo que el valor catastral más el coeficiente multiplicador no disparen el valor tributario del inmueble.

Y ahora vayamos a los intereses de una hipotequita de.. pongamos 120.000 € amortizada en.. digamos 10 años.. Unos 15k euros más o menos, ¿no?

Pues nada, dentro de 40 años recuperas tu inversión. Por cierto los rendimientos del patrimonio hay que declararlos así que tampoco son 7.000 limpios de polvo y paja.

La próxima vez que no se te escape el chollo.
Perdona pero estas mezclando un monton de conceptos:

1] ITP pagaras cuando compres el piso, es decir una vez. El Barrio de Salamanca esta en Madrid, que esta en la Comunidad de Madrid y tributa al 6% en segunda mano.

2] Deduzco que hablas del barrio porque estas mezclando otros conceptos con la plusvalia, que es un impuesto municipal a la venta/cambio de titular (y desde hace tiempo solamente si tienes ganancia en la misma).

3] Si estas diciendo que saca netos 7.000 € anuales se entiende que ha incluido los impuestos correspondientes a esos ingresos en declaracion de la renta.

4] Por poco que valga ese piso despues de los 30/40 años que dices que necesita tenerlo alquilado para recuperar la inversion, tendra el activo en su poder para venderlo y hacer cash si quiere. Evidentemente pagara impuesto por la ganancia patrimonial si la hubiera y tendra que añadirlo a sus calculos.

Como bien dicen mas atras, que cada uno haga sus cuentas y no se deje nada en el tintero para calcular si le interesa, como en cualquier otra inversion. Lo que si que es cierto es que la incertidumbre juridica y fiscal en España hace poco predecibles escenarios a largo plazo por lo que es mas arriesgado que hace años.
 

BeninExpress

Himbersor
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Perdona pero estas mezclando un monton de conceptos:

1] ITP pagaras cuando compres el piso, es decir una vez. El Barrio de Salamanca esta en Madrid, que esta en la Comunidad de Madrid y tributa al 6% en segunda mano.
Que yo sepa no he mezclado conceptos, como mucho he confundido el tipo impositivo del impuesto de transmisiones patrimoniales para Madrid que parece ser que es un 6% en vez de un 8% como lo es en casi toda España.

2] Deduzco que hablas del barrio porque estas mezclando otros conceptos con la plusvalia, que es un impuesto municipal a la venta/cambio de titular (y desde hace tiempo solamente si tienes ganancia en la misma).
Pues deduces mal, lee de nuevo el mensaje que me has citado. Ahí no he mencionado la plusvalía en ningún momento, la he mencionado precisamente en un mensaje posterior en el que efectivamente hablaba del supuesto en el que el forero vendiera el piso.

En resumen.

Primer mensaje digo que el forero no ha contado con el ITP que lleva aparejado la compraventa (dije 8% y es 6%), más las ganancias por rendimientos del capital inmobiliario fruto del alquiler, más los intereses de la hipoteca que tuviera.

Segundo mensaje, tras decirme el forero que no compraría con hipoteca y que en cualquier momento puede vender el piso, le digo que en caso de vender habría que restar a la operación la plusvalía e incremento del patrimonio.

Que yo sepa ahí los conceptos están bien, ¿Me equivoco?
 
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Bob Burbujitas

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Da la sensación de que intentas desprestigiar una opinión de varios párrafos haciendo una caricatura de la misma en 9 palabras: Compra ya que te lo quitan de las manos....

1. No he dicho que vaya a comprar, de hecho he dicho que voy a intentar esperar a ver que pasa noviembre, si va esto a peor seguiré esperando
2. También creo que van a bajar, lo que no se es cuanto y hasta cuando
3. En caso de ver una buena oportunidad y al tener un presupuesto bajo (para Madrid) la posibilidad de bajada es mejor, por lo tanto por 18K o 25K que en mi caso es el posible ahorro descontando la ganancia de alquilarlo antes, no se si me merece la pena. Si te vas a gastar 400K y piensas que puedes ahorrar esperando 100K y en alquiler vas a gastar 24k hasta que se produzca esa bajada, sería de gilipollas no esperar. Cada caso..
Yo no intento nada, mejor nos relajamos todo un poco.
 

pakopako

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Que yo sepa no he mezclado conceptos, como mucho he confundido el tipo impositivo del impuesto de transmisiones patrimoniales para Madrid que parece ser que es un 6% en vez de un 8% como lo es en casi toda España.



Pues deduces mal, lee de nuevo el mensaje que me has citado. Ahí no he mencionado la plusvalía en ningún momento, la he mencionado precisamente en un mensaje posterior en el que efectivamente hablaba del supuesto en el que el forero vendiera el piso.

En resumen.

Primer mensaje digo que el forero no ha contado con el ITP que lleva aparejado la compraventa (dije 8% y es 6%), más las ganancias por rendimientos del capital inmobiliario fruto del alquiler, más los intereses de la hipoteca que tuviera.

Segundo mensaje, tras decirme el forero que no compraría con hipoteca y que en cualquier momento puede vender el piso, le digo que en caso de vender habría que restar a la operación la plusvalía e incremento del patrimonio.

Que yo sepa ahí los conceptos están bien, ¿Me equivoco?
Correcto lo que dices sobre el ITP en la compra.

Pero te equivocas en la segunda parte cuando hablas de los costes asociados a la venta y creo que no es la primera vez que te corrijo en este hilo.

Mezclas 2 conceptos que no tienen nada que ver: plusvalia (es un impuesto municipal) con incremento patrimonial (ganancia patrimonial en IRPF).
 
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Yo contestaba al forero que decía que esperar a la tormenta perfecta es una tontería porque "no tenemos toda la vida y blablabla", y entonces he visto tu mensaje que venía como anillo al dedo. Si la gente hace inversiones inmobiliarias a 40 años vista quizás eso de esperar un par de años no sea mala opción.. ¿No?
No lo digo por absolútamente nadie, así que nadie se lo tome de forma personal pero:

Cerebro Españolito mongol: "No. Es MUY MALA OPCIÓN"

El (des)derebro Español para comprar vivienda funciona así:
1. Quiero ésto y lo quiero ya.
2. Busco estudios, justificaciones, o lo que sea que me dé la razón para comprar ésto YA.
3. Si todos los estudios apuntan a lo contrario de lo que voy a hacer, busco formas de minimizarlo: "La vivienda va a caer, pero seguro que solo cae un 1% y en casas a partir de 1000 millones".
4. Si aun así la realidad te lleva la contraria se tira del "chollo": "Es que si encuentro un chollo no voy a esperar".
5. Si lo del chollo no cuela se tira del "es que ésta es la vivienda que necesito porque para mi es imprescindible que la cocina esté pintada de azul".

Cualquier persona con dos dedos de frente sabe aguantar y esperar y disparar en el momento adecuado...excepto el españolito mongol.

Comprar una vivienda es el gasto mas grande que harás en tu vida. Algo que muchos van a pagar en 30 años o mas. Pues bien, no señor, no pueden esperar uno o dos años porque se les va a ir la vida en ello.

OJO, yo encantadísimo. Compren y burbujeen, a ver si en vez de una propiedad la caida del 2022 va a ser tan gorda que me voy a comprar tres.
 

Redditch

Madmaxista
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Se que suena repetitivo pero siempre que se toca el tema hipoteca se habla que si fijo, variable, euribor, vinculaciones... Rara vez se habla del porcentaje de ingresos que se dedican al pago de la cuota (esfuerzo financiero). En mi caso hice simulaciones desde el año 2 de la hipoteca con el Euribor al 6% puesto que sería de las peores situaciones que se podrían dar. En ese supuesto aun estaría por debajo del 30% de esfuerzo financiero que exigen los bancos hoy en dia.

Con esto quiero decir que el problema de siempre es que gran parte de los hipotecados piden hipotecas al 30% de los ingresos que tienen actualmente por lo que cualquier situación futura será siempre peor (tendrán hijos, les echarán del trabajo, enfermedades...etc).




Hoy he vuelto a la oficina despues de 183 días. Alternaremos teletrabajo y trabajo presencial por semanas. En cuanto se pueda (supongo que dentro de mucho) volveremos al 100% presencial. Muchas de las empresas con las que trabajamos están así. La verdad es que no creo que haya una estampida generalizada. Ojo, que si pudiera me iba de Madrid taconeando.
Pues yo hasta noviembre nada y me da a mi que incluso entonces lo van a volver a posponer....
 

Cabrejas

Cuñado nija
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Discúlpame pero discrepo. Habrá casos y casos pero lo habitual es que hasta un 30 no tengas problema. Otra cosa bien distinta es que trabajes en un sector inestable y te exijan otras cosas. Con respecto a la nueva ley hipotecaria estoy bastante puesto en el tema. Incluso sabía bastante mas que mi gestor de la hipoteca (firmé en agosto 2019 y todavía se estaba estudiando el temario). Lo del notario... si te explica y te dice la cuota resultante si el euribor vuelve al máximo histórico. Incluso el test que te hace el notario es tan simple que sin tener ni idea lo aprobarías.

Recuerdo que en la firma el notario me comentó que había pasado por alli una persona que no había superado el test y tuvo que explicarle todo como un niño pequeño. No me lo dijo explicitamente pero ésa compraventa no se debería haber llevado a cabo pero según el notario "Que autoridad tengo yo para decirle a una persona que no puede comprar una vivienda".
Creo que se deniegan más hipotecas de las que pensamos y normalmente es por esto, se ha establecido que si tienes 20% entrada + gastos + <30% esfuerzo ya está todo hecho y no. Si cumples con esto justo no la vas a obtener, o tienes menor esfuerzo (ya te digo que entre un 15% - 20% parece que piden) o tienes más ahorros/propiedades aunque destines sólo un 20% de entrada.
 

Cabrejas

Cuñado nija
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No lo digo por absolútamente nadie, así que nadie se lo tome de forma personal pero:

Cerebro Españolito mongol: "No. Es MUY MALA OPCIÓN"

El (des)derebro Español para comprar vivienda funciona así:
1. Quiero ésto y lo quiero ya.
2. Busco estudios, justificaciones, o lo que sea que me dé la razón para comprar ésto YA.
3. Si todos los estudios apuntan a lo contrario de lo que voy a hacer, busco formas de minimizarlo: "La vivienda va a caer, pero seguro que solo cae un 1% y en casas a partir de 1000 millones".
4. Si aun así la realidad te lleva la contraria se tira del "chollo": "Es que si encuentro un chollo no voy a esperar".
5. Si lo del chollo no cuela se tira del "es que ésta es la vivienda que necesito porque para mi es imprescindible que la cocina esté pintada de azul".

Cualquier persona con dos dedos de frente sabe aguantar y esperar y disparar en el momento adecuado...excepto el españolito mongol.

Comprar una vivienda es el gasto mas grande que harás en tu vida. Algo que muchos van a pagar en 30 años o mas. Pues bien, no señor, no pueden esperar uno o dos años porque se les va a ir la vida en ello.

OJO, yo encantadísimo. Compren y burbujeen, a ver si en vez de una propiedad la caida del 2022 va a ser tan gorda que me voy a comprar tres.
Yo creo que el tema depende de si es inversión o primera vivienda. Como inversión si que esperaría hasta que toque suelo o lo más cerca que pueda, sin embargo, como primera vivienda suele entrar en juego otras cosas como por ejemplo:

- buscas una zona muy acotada o un tipo de vivienda que no abunda
- situación actual (alquiler, vives con los padres) y si estás bien o no para aguantar más tiempo
- negociación: encuentras algo que te cuadra, haces una oferta agresiva y acabas cerrándola