⚡ Es buen momento para comprar

Josefina

Madmaxista
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Una pregunta a raíz de este comentario desde el punto de vista financiero, ¿sale a cuenta comprar para alquilar? En España, me refiero. En países como Alemania y con una nómina decente, las desgravaciones que te puedes aplicar hace que comprar para alquilar te permita ahorrar un buen pico en impuestos.
Vuelvo a poner mi pregunta porque después de las respuestas (gracias!) no sé si me he explicado bien.

Supuesto:
- Tengo un piso en propiedad en el que vivo y que puedo alquilar cuando me vaya a otro que he heredado (o lo que sea). No compro para alquilar, el piso lo tengo ya pero ahora no me va bien vender (o no quiero) y prefiero alquilarlo a una familia, por ejemplo.
- Aparte del rendimiento por alquiler que pueda sacar (supongamos que pongo un precio atractivo algo por debajo del actual de mercado y tengo un inquilino solvente) hay una serie de desgravaciones que puedo aplicar: IBI, gastos de compra, notaría, impuestos, gastos de conservación de la vivienda...
- Por otro lado, tengo unos ingresos altos y me fríen a impuestos
= Ergo, alquilo mi piso, y al hacer el balance de ingresos y gastos, más la amortización del 3% del precio de compra a 50 años (creo que ese es el dato para España) consigo reducir mi carga fiscal.

¿Es correcto? O igual es que estoy extrapolando el modelo alemán al español y de ahí el error.
 

Oldie

Cuñado nija
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Consejos varios:
1. ¿Sabes el precio que se paga por ese tipo de vivienda en esa zona? Creo que en el catastro igual te pueden informar, o buscando precios históricos en webs especializadas. Ahí ya tienes un punto de entrada.

2. ¿Conoces la situación personal del dueño(s)? Imagino que a éstas alturas sabrás su nombre. ¿Es una vivienda de herencia? ¿Cuánto tiempo lleva en el mercado? Por ponerte un ejemplo propio: Vivienda en herencia, varios hermanos, uno de ellos con impagos. Pues ahí ya sé que a uno al menos le interesa vender rápido.

3. Algo que a mi siempre me funciona es que vean el dinero. Nada de "si me aprueban la hipoteca te puedo ofrecer X" sino mas bien "te ofrezco X, y aqui vengo con el extracto de mi cuenta donde puedes ver el 10% que te voy a transferrir si cerramos el contrato ahora".

4. (Esta es muy personal) Yo no negocio. Simplemente ofrezco el precio que me interesa y no bajo ni un euro. Yo prefiero ofrecer un 20% de descuento que "negociar" a partir de un 30%. Ésto también se lo hago saber a la inmobiliaria o vendedor. Pero eso es mas que nada porque no me gusta infantilizar a la gente. Al principio se hace raro pero luego te vas acostumbrando y hasta te lo agradecen.

En cualquier caso YO, personalmente, prefiero perder "grandes oportunidades" ahora mismo y esperarme al 2021. Pero ahí cada cual con su nivel de autocontrol.

PS: Por cierto y ésto es importante: Ni intentes convencer ni trates de convencer a nadie. No digas "ésto es lo mas que puedo ofrecer" sino "ésto es lo que ofrezco" y cuando te cuenten que tienen a 80 esperando le dices que te alegras mucho. Cuando ven que vas en serio te toman en serio.
Gracias por la última!
 

Cabrejas

Cuñado nija
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Vuelvo a poner mi pregunta porque después de las respuestas (gracias!) no sé si me he explicado bien.

Supuesto:
- Tengo un piso en propiedad en el que vivo y que puedo alquilar cuando me vaya a otro que he heredado (o lo que sea). No compro para alquilar, el piso lo tengo ya pero ahora no me va bien vender (o no quiero) y prefiero alquilarlo a una familia, por ejemplo.
- Aparte del rendimiento por alquiler que pueda sacar (supongamos que pongo un precio atractivo algo por debajo del actual de mercado y tengo un inquilino solvente) hay una serie de desgravaciones que puedo aplicar: IBI, gastos de compra, notaría, impuestos, gastos de conservación de la vivienda...
- Por otro lado, tengo unos ingresos altos y me fríen a impuestos
= Ergo, alquilo mi piso, y al hacer el balance de ingresos y gastos, más la amortización del 3% del precio de compra a 50 años (creo que ese es el dato para España) consigo reducir mi carga fiscal.

¿Es correcto? O igual es que estoy extrapolando el modelo alemán al español y de ahí el error.
No soy experto en esto pero creo que es correcto, lo que existe en españa es una reducción del 60% en ese resultado neto para el irpf.
 

W.T.F

Pompero
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2 pisos en el mismo bloque: Uno en idealista desde 2019 a 390k por particulares. Otro salido este mes a 310k por inmobiliaria. Mismas características, el último quizá un poco más deteriorado (no mucho más).

Hemos visitado los dos. Respecto al segundo, la API me dice que tiene ofertas de 280-290; le pregunto que si las tiene porqué no las pasa, y responde que quiere "asegurarse que van en serio y hablen primero con bancos". No me lo creo, no tienen un cagao. Hacemos segunda visita y nos cruzamos con la visita anterior que parece que van a hacer oferta por email según escucho en la despedida. Durante la visita, la API aprovechando esa carta y la anterior de las 2 ofertas...le digo que yo no lo veo a ese precio y personalmente bajaría bastante más.

Me escribe esta mañana que a la pareja el banco les ha dicho que nanai, que si quiero pasar oferta...
Me interesa bastante, pero no como para volverme loco...igual hago oferta a cuchillo a ver qué pasa.

Y lo de los otros que lo tienen 100k más caro por lo que me está diciendo que lo vendería la API es acojonante. Encima, sin plaza de parking y el de la inmobiliaria sí lo tiene. Vivir para ver.
 

khalil

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Bueno leo a @BeninExpress y veo que muchos coincidís con él y creo que muchos de vosotros escribís mas desde la ilusión de que los pisos bajen una barbaridad que desde un punto de lógico y razonable.

Aquí el único escenario lógico y razonable que hay a 6 meses vista es que nadie tiene ni idea de lo que va a pasar.

Yo también soy de la opinión de que los pisos tienen que bajar, y que lo harán, de hecho algo lo están haciendo aunque sea por que el miedo de los propietarios les están presionando a negociar a la baja pero, aventurarme a decir cuánto y durante cuanto tiempo, y mas a dos años vista lo veo como tirar una moneda al aire.

Mirad China, si nos creemos lo que dicen y las imagenes que salen en la tele de Wuhan haciendo fiestas sin mascarilla ya han pasado la pandemia, ¿el escenario de que en enero 2021 tengamos vacuna y todo vuelva a la normalidad no lo valora nadie? no os veo a ninguno hablando de eso, como digo creo que se habla mas desde la emoción (como se lleva hablando desde que arrancó el hilo 1245 paginas atrás y aún no ha bajado el precio como todos esperamos)

Yo, desde mi mi experiencia, como bien le gusta decir que hay que hablar a @FeministoDeIzquierdas pienso lo siguiente: yo estoy ayudando a un familiar a buscar un piso para invertir, tiene unos 240K de presupuesto.

Hemos visto 2 buenos pisos, hemos mamoneado unas semanas para presionar y bajar el precio, el resultado es que los dos se han vendido, uno de ellos era un apartamento en el barrio salamanca de madrid (calle ayala) que ya te lo daban incluso alquilado y cobrando 800e de alquiler. Para mi era una buena compra, pero no ha salido por esperar a que bajase mas. Estaba publicado por 238K y se ha vendido por 220K.

Y yo me pregunto, si hago caso de las perdiciones del foro ¿cuanto mas hubiese conseguido de rebaja? Si estáis en lo cierto y viene una buena bajada del precio de la vivienda, quizás hubiese podido conseguir el piso adentro de un año por 210K, ¿195K como mucho? Me merece la pena poner en riesgo una buena inversión para toda la vida por 25K? en ese año (suponiendo que no se hubiese vendido y lo hubiese comprado yo por 195K en sep. 2021) hubiese ganado quitando gastos unos 7K (600 netos de alquiler x 12)

Y me vuelvo a preguntar, por 18K (25 de ahorros -7 de ingresos) me compensa estar un año con quebraderos de cabeza, poniendo mis energías ahí en vez de en mis hobbys y lo mas importante, la posibilidad de perder una buena oportunidad?

Entiendo que los que estén pensando en hacer una operación de 350K 400K o 600K la posibilidad de ahorro es mayor, pero en mi caso que es un apartamento para invertir de ese presupuesto, no lo veo claro que me compense esperar.

Y todo esto por supuesto, en el escenario que todos contempláis que es que la crisis se alarge hasta pasado 2022, que si tenemos vacuna y esto se recupera con fondos europeos y deuda y nos venimos arriba desde luego que este escenario cambia.

Yo personalmente no voy a hace el loco, voy a seguir esperando a octubre-noviembre a ver que pasa pero, como vea otra buena oportunidad y consiga bajar un tanto por ciento interesante el precio, me meteré porque con este presupuesto no veo que el ahorro me compense al riesgo de perder un buen piso
 

Oldie

Cuñado nija
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Bueno leo a @BeninExpress y veo que muchos coincidís con él y creo que muchos de vosotros escribís mas desde la ilusión de que los pisos bajen una barbaridad que desde un punto de lógico y razonable.

Aquí el único escenario lógico y razonable que hay a 6 meses vista es que nadie tiene ni idea de lo que va a pasar.

Yo también soy de la opinión de que los pisos tienen que bajar, y que lo harán, de hecho algo lo están haciendo aunque sea por que el miedo de los propietarios les están presionando a negociar a la baja pero, aventurarme a decir cuánto y durante cuanto tiempo, y mas a dos años vista lo veo como tirar una moneda al aire.

Mirad China, si nos creemos lo que dicen y las imagenes que salen en la tele de Wuhan haciendo fiestas sin mascarilla ya han pasado la pandemia, ¿el escenario de que en enero 2021 tengamos vacuna y todo vuelva a la normalidad no lo valora nadie? no os veo a ninguno hablando de eso, como digo creo que se habla mas desde la emoción (como se lleva hablando desde que arrancó el hilo 1245 paginas atrás y aún no ha bajado el precio como todos esperamos)

Yo, desde mi mi experiencia, como bien le gusta decir que hay que hablar a @FeministoDeIzquierdas pienso lo siguiente: yo estoy ayudando a un familiar a buscar un piso para invertir, tiene unos 240K de presupuesto.

Hemos visto 2 buenos pisos, hemos mamoneado unas semanas para presionar y bajar el precio, el resultado es que los dos se han vendido, uno de ellos era un apartamento en el barrio salamanca de madrid (calle ayala) que ya te lo daban incluso alquilado y cobrando 800e de alquiler. Para mi era una buena compra, pero no ha salido por esperar a que bajase mas. Estaba publicado por 238K y se ha vendido por 220K.

Y yo me pregunto, si hago caso de las perdiciones del foro ¿cuanto mas hubiese conseguido de rebaja? Si estáis en lo cierto y viene una buena bajada del precio de la vivienda, quizás hubiese podido conseguir el piso adentro de un año por 210K, ¿195K como mucho? Me merece la pena poner en riesgo una buena inversión para toda la vida por 25K? en ese año (suponiendo que no se hubiese vendido y lo hubiese comprado yo por 195K en sep. 2021) hubiese ganado quitando gastos unos 7K (600 netos de alquiler x 12)

Y me vuelvo a preguntar, por 18K (25 de ahorros -7 de ingresos) me compensa estar un año con quebraderos de cabeza, poniendo mis energías ahí en vez de en mis hobbys y lo mas importante, la posibilidad de perder una buena oportunidad?

Entiendo que los que estén pensando en hacer una operación de 350K 400K o 600K la posibilidad de ahorro es mayor, pero en mi caso que es un apartamento para invertir de ese presupuesto, no lo veo claro que me compense esperar.

Y todo esto por supuesto, en el escenario que todos contempláis que es que la crisis se alarge hasta pasado 2022, que si tenemos vacuna y esto se recupera con fondos europeos y deuda y nos venimos arriba desde luego que este escenario cambia.

Yo personalmente no voy a hace el loco, voy a seguir esperando a octubre-noviembre a ver que pasa pero, como vea otra buena oportunidad y consiga bajar un tanto por ciento interesante el precio, me meteré porque con este presupuesto no veo que el ahorro me compense al riesgo de perder un buen piso
Cierto es que nadie sabe a ciencia cierta lo que pasará. También parece ser que no habrá vacuna en la calle hasta finales del año que viene. Más de un año de economía fastidiada.
Yo ayer paseé un tramo de Goya y me sorprendió la cantidad de locales vacíos. Mi percepción es que va a costar reactivar la economía y, lo que es más importante en mi opinión, la confianza de los consumidores. No soy economista, ni experto en cuestiones asemejadas. Serlo tampoco es garantía (mira las primeras predicciones de Simón).
Por eso, creo que quien compra ahora está en peor posición que quien lo haga en 6 meses. Yo estoy haciendo una estimación de lo que creo que puede bajar esto, y oferto sobre la base de esa premisa. Y sé que se me caerán oportunidades (o presuntas), pero al comprar para vivir me compensa pagar dos años más de alquiler si me voy a ahorrar 100K€.
Para pagarle la carrera de piloto al hijo del vendedor, me espero y se la pago a mi hijo. Es mi apuesta. Solamente el tiempo dirá si estoy en lo cierto o si soy un equivocado de libro,
 

Oldie

Cuñado nija
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2 pisos en el mismo bloque: Uno en idealista desde 2019 a 390k por particulares. Otro salido este mes a 310k por inmobiliaria. Mismas características, el último quizá un poco más deteriorado (no mucho más).

Hemos visitado los dos. Respecto al segundo, la API me dice que tiene ofertas de 280-290; le pregunto que si las tiene porqué no las pasa, y responde que quiere "asegurarse que van en serio y hablen primero con bancos". No me lo creo, no tienen un cagao. Hacemos segunda visita y nos cruzamos con la visita anterior que parece que van a hacer oferta por email según escucho en la despedida. Durante la visita, la API aprovechando esa carta y la anterior de las 2 ofertas...le digo que yo no lo veo a ese precio y personalmente bajaría bastante más.

Me escribe esta mañana que a la pareja el banco les ha dicho que nanai, que si quiero pasar oferta...
Me interesa bastante, pero no como para volverme loco...igual hago oferta a cuchillo a ver qué pasa.

Y lo de los otros que lo tienen 100k más caro por lo que me está diciendo que lo vendería la API es acojonante. Encima, sin plaza de parking y el de la inmobiliaria sí lo tiene. Vivir para ver.
Mantennos informados, si te parece. Gracias
 

Bob Burbujitas

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Bueno leo a @BeninExpress y veo que muchos coincidís con él y creo que muchos de vosotros escribís mas desde la ilusión de que los pisos bajen una barbaridad que desde un punto de lógico y razonable.

Aquí el único escenario lógico y razonable que hay a 6 meses vista es que nadie tiene ni idea de lo que va a pasar.

Yo también soy de la opinión de que los pisos tienen que bajar, y que lo harán, de hecho algo lo están haciendo aunque sea por que el miedo de los propietarios les están presionando a negociar a la baja pero, aventurarme a decir cuánto y durante cuanto tiempo, y mas a dos años vista lo veo como tirar una moneda al aire.

Mirad China, si nos creemos lo que dicen y las imagenes que salen en la tele de Wuhan haciendo fiestas sin mascarilla ya han pasado la pandemia, ¿el escenario de que en enero 2021 tengamos vacuna y todo vuelva a la normalidad no lo valora nadie? no os veo a ninguno hablando de eso, como digo creo que se habla mas desde la emoción (como se lleva hablando desde que arrancó el hilo 1245 paginas atrás y aún no ha bajado el precio como todos esperamos)

Yo, desde mi mi experiencia, como bien le gusta decir que hay que hablar a @FeministoDeIzquierdas pienso lo siguiente: yo estoy ayudando a un familiar a buscar un piso para invertir, tiene unos 240K de presupuesto.

Hemos visto 2 buenos pisos, hemos mamoneado unas semanas para presionar y bajar el precio, el resultado es que los dos se han vendido, uno de ellos era un apartamento en el barrio salamanca de madrid (calle ayala) que ya te lo daban incluso alquilado y cobrando 800e de alquiler. Para mi era una buena compra, pero no ha salido por esperar a que bajase mas. Estaba publicado por 238K y se ha vendido por 220K.

Y yo me pregunto, si hago caso de las perdiciones del foro ¿cuanto mas hubiese conseguido de rebaja? Si estáis en lo cierto y viene una buena bajada del precio de la vivienda, quizás hubiese podido conseguir el piso adentro de un año por 210K, ¿195K como mucho? Me merece la pena poner en riesgo una buena inversión para toda la vida por 25K? en ese año (suponiendo que no se hubiese vendido y lo hubiese comprado yo por 195K en sep. 2021) hubiese ganado quitando gastos unos 7K (600 netos de alquiler x 12)

Y me vuelvo a preguntar, por 18K (25 de ahorros -7 de ingresos) me compensa estar un año con quebraderos de cabeza, poniendo mis energías ahí en vez de en mis hobbys y lo mas importante, la posibilidad de perder una buena oportunidad?

Entiendo que los que estén pensando en hacer una operación de 350K 400K o 600K la posibilidad de ahorro es mayor, pero en mi caso que es un apartamento para invertir de ese presupuesto, no lo veo claro que me compense esperar.

Y todo esto por supuesto, en el escenario que todos contempláis que es que la crisis se alarge hasta pasado 2022, que si tenemos vacuna y esto se recupera con fondos europeos y deuda y nos venimos arriba desde luego que este escenario cambia.

Yo personalmente no voy a hace el loco, voy a seguir esperando a octubre-noviembre a ver que pasa pero, como vea otra buena oportunidad y consiga bajar un tanto por ciento interesante el precio, me meteré porque con este presupuesto no veo que el ahorro me compense al riesgo de perder un buen piso
Ah pues tú mismo. Compra ya que te lo quitan de las manos....el escenario de que la crisis se alargue mínimo dos años no es que lo contemplemos mirando una bola de cristal, es que son las previsiones de prácticamente todos los estamentos, menos el Gobierno, por supuestísimo.
Yo personalmente no le he dicho a nadie que no compre, cada situación es personal, evidentemente.
El tema de la llegada de la vacuna no está tan claro, y la alegría de una recuperación rápida no sé quíen la puede esperar en serio. Las bajadas del PIB a nivel mundial es simple y llanamente bajada de la riqueza. Menos riqueza= menos gasto en TODO.
Un saludo y mucha suerte!
 

Cabrejas

Cuñado nija
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Podrías explicar un poco más esto?
No se si te refieres que cuando te quede por pagar (capital inicial - X ya pagado), al ser menor cantidad que se multiplicar por el diferencial te cambia la cuota? En esto de amortización no tengo mucho idea
El sistema de amortización francés que es el que se utiliza para hipotecas variables en España en general funciona de la siguiente manera en cuanto a intereses:
Pagas el capital pendiente por el tipo de interés (dividido entre 12 por los meses), pongo un ejemplo:

150k --> 1%/12 --> 125 euros de intereses

El mes siguiente has amortizado parte del capital (existe una formula para calcularlo que puedes buscar) que depende del plazo principalmente.

Es importante conocer esto porque si ese 1% es un 1,5% en el primer mes pagas 187€ y si es un 0,4% pagas 50 euros. Una diferencia de 137 euros al mes en este caso. Sin embargo, cuando ya han pasado los primeros años y además has amortizado capital y tienes un capital pendiente de 50k como puedes comprender las diferencias por el tipo de cambio son mucho menores:

50k --> 1,5%/12 --> 62,5€
50k --> 4%/12 --> 166€

Como ves, estás pagando más del doble de tipo de interés pero son 104 euros mientras que al inicio simplemente pagar un 1,1% ha hecho que pagases 137 euros mas.

Nadie sabe que hará el euribor pero si consigues estar los primeros años bajo como lleva estos últimos 8 años y además amortizar algo de capital cada año, no te preocupes porque no vas a notar nada aunque el euribor empiece a subir.
 

Vins

Cuñado nija
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Mi jefe me ha dicho que sin problema podría trasladarme a Tarragona. Me parece que voy a tener que ir a visitarla varias veces más a ver si me animo a pirarme y comprarme ahí un pisito cuando esta crisis toque fondo!