TENEMOS CULPABLES: Estudio acusa a las agencias inmobiliarias de encarecer los alquileres en Barcelona

Barcelona cierra el 75% de sus alquileres por agencia​

En Barcelona, tres de cada cuatro contratos de alquiler se firman a través de una inmobiliaria. En Madrid, la proporción es del 41,7%. La diferencia no es un detalle administrativo: según el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), esa intermediación dispara el precio final y convierte el acceso a la vivienda en un embudo donde el inquilino paga por un servicio que no ha contratado. El estudio, titulado Impacto de las inmobiliarias en el mercado del alquiler, se apoya en 1.023 entrevistas en Barcelona y 1.170 en Madrid. La conclusión es incómoda para el sector: cuanto más caro es el alquiler, más ingresa la agencia.

Qué dice el estudio sobre las agencias inmobiliarias​

El IDRA es una red de investigadores vinculada a varias universidades que se presentó hace un año como contrapunto a los grandes actores del sector. Su primer trabajo ya reveló que un 70,5% de los inquilinos de Barcelona había cambiado de hogar al menos una vez en los últimos cinco años. Ahora añaden una capa más: la profesionalización del alquiler no abarata nada. Hace cinco años, el 69,7% de los contratos en Barcelona pasaban por inmobiliaria; hoy son el 75,3%. En Madrid el salto es más brusco: del 27% al 41,7% en el mismo periodo. La tendencia es la misma, el punto de partida distinto.

El mecanismo que describe el informe tiene poco de misterioso. Cuando un propietario intenta alquilar por su cuenta, en cuestión de horas recibe llamadas de agentes que le ofrecen sacar más rendimiento al piso. Entre las tácticas está garantizarle que será el inquilino quien asuma los gastos de formalización del contrato, algo que la ley prohíbe. El resultado es un mercado donde el precio no depende solo del equilibrio entre oferta y demanda, sino de un actor cuyo ingreso crece con el precio final.

Quién paga la comisión y por qué se discute​

La discusión sobre quién debe asumir el mes de agencia es el punto donde el asunto se enreda. Hay quien sostiene que el servicio lo contrata el propietario y, por tanto, debe pagarlo él, repercutiéndolo o no en la renta. Del otro lado se argumenta que el coste, repartido en cinco años, es bajo: un alquiler de 1.000 euros con una comisión de un mes sale a 16,7 euros mensuales en 60 meses. Ese cálculo, sin embargo, ignora que el desembolso inicial golpea justo cuando el inquilino ya tiene que afrontar fianza y primer mes.

El estudio añade un dato que rara vez entra en la conversación: cuando hay una reparación que corresponde a la propiedad, los problemas son mayores si el interlocutor es una inmobiliaria (32% de los casos) que si es un particular (14%). Y la probabilidad de recibir una carta con subida de renta al vencer el contrato también aumenta cuando la gestiona una agencia. La razón, de nuevo, es la misma: la comisión se calcula sobre la renta.

Discriminación y cribas en la selección de inquilinos​

El informe señala que siete de cada diez aspirantes pueden ser descartados por su situación laboral según el criterio de la inmobiliaria. Se exigen historiales bancarios, avales, pruebas de solvencia y nóminas que, en palabras de los autores, constituyen un estriptís personal que puede resultar humillante. El color de la piel, la orientación sexual o el país de origen son factores que, según la encuesta, inciden a la hora de formalizar un contrato. Son prácticas difíciles de probar caso a caso, pero el patrón que dibujan las entrevistas es consistente.

El argumento de la oferta y la demanda​

La defensa del sector se apoya en una idea simple: las agencias quieren alquilar rápido y al mejor precio posible, y nada les molesta más que un propietario que pide un sobreprecio y mantiene el piso vacío durante meses. Desde esta óptica, la agencia empuja al propietario a bajar, coloca la vivienda en días, cobra la comisión y pasa a la siguiente. El problema de vivienda sería entonces un asunto de oferta insuficiente, no de intermediación.

La contraargumentación también tiene recorrido: cuantas más trabas y regulación se imponen al arrendador, más necesario se vuelve el intermediario que sabe navegar ese laberinto. Es decir, la propia normativa alimentaría el negocio que dice querer controlar. El debate sobre si conviene prohibir, limitar o simplemente inspeccionar la comisión al inquilino sigue abierto, y las recomendaciones del IDRA no pasan por la profesionalización del sector, sino por todo lo contrario.

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Queda un dato que descoloca: en Barcelona, el 75,3% de los contratos pasan por agencia; en Madrid, el 41,7%. Si la intermediación fuera la causa principal del encarecimiento, la brecha entre ambas ciudades debería reflejarse en los precios con la misma nitidez. Nadie ha puesto aún esa cifra sobre la mesa.