Ocho distritos de Madrid ya sobrepasan los 2.000 euros de alquiler al mes: "La Ley de Vivienda ha tenido un devastador efecto contrario"

Madrid: ocho distritos ya superan los 2.000 € al mes de alquiler​

Ocho distritos de Madrid han rebasado la barrera de los 2.000 euros al mes para un piso de tres dormitorios, y el más caro de todos, Salamanca, se queda a un paso de los 4.000. El registro llega con la Ley de Vivienda ya en vigor —se aprobó en abril— y con el objetivo que la justificaba convertido en papel mojado: las rentas están en máximos históricos y alquilar cuesta de media un 12% más que un año antes.

Qué distritos superan los 2.000 euros de alquiler en Madrid​

El estudio de la consultora Activum Real Estate Consulting reparte la capital en dos velocidades. Por delante, Salamanca, Chamberí (3.572 euros), Centro (3.390), Retiro (3.228), Chamartín (2.855), Tetuán (2.374), Moncloa (2.198) y Hortaleza (2.118). No es un ranking homogéneo: de Salamanca a Hortaleza hay casi el doble de renta para el mismo número de habitaciones.

La foto cambia al bajar la exigencia a dos dormitorios. Los distritos que pasan de 2.000 euros se reducen a seis, con Chamberí (2.579) y Centro (2.572) a la cabeza, seguidos de Salamanca (2.487), Moncloa (2.342), Chamartín (2.243) y Retiro (2.212). Tetuán (1.771) y Hortaleza (1.550) se quedan por debajo, aunque muy lejos de lo que la estadística consideraba normal hace unos años.

Detrás del ranking hay una queja que repiten los analistas del sector: en la almendra central de la M-30 apenas queda suelo. Solo Tetuán, Méndez Álvaro y el nuevo desarrollo de Mahou-Calderón sostienen promociones nuevas. La consecuencia es la de siempre: menos grúa, más tensión sobre el stock existente.

Por qué se ha hundido la oferta de alquiler en Madrid​

La oferta de alquiler permanente ha caído un 26% en Madrid, según el informe de Idealista. La directora general de Activum, Cristina Balaguer, lo atribuye a que «la demanda de pisos es brutal y la oferta crece muy por debajo del ritmo de creación de nuevos hogares». El mayor mal del mercado, sostiene, es la falta de producto.

A esa escasez se suma el goteo de propietarios que retiran sus casas. El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, apunta a las «medidas punitivas y coercitivas» del texto legal y recuerda que el sector lo avisó «por activa y por pasiva». El informe del portal es más categórico: sostiene que la norma ha tenido un «devastador efecto contrario».

La paradoja se cierra con otro dato incómodo: arrendar una vivienda exige ahora 10.000 euros más al año que comprarla. La lógica que durante décadas convirtió el alquiler en la puerta de entrada barata a la vivienda se ha invertido.

¿Por qué se han disparado los alquileres temporales?​

El tope a la actualización de rentas —la ley no permite subir el alquiler por encima del 2%— ha empujado a parte del mercado hacia fórmulas que se escapan de esa regla. Los alquileres temporales se han disparado un 28% en la capital en los últimos tres meses, y hasta un 40% según los datos que manejan las agencias. El alquiler turístico es la otra puerta de salida.

El efecto es de manual: si el precio no se puede ajustar al alza por la vía legal, el propietario busca la vía que sí se lo permite. Y el inquilino estable, mientras, compite en desventaja.

Quién compite por esos pisos​

A la escasez se añade una demanda extranjera con alto poder adquisitivo que paga varios meses por adelantado. «Es una gente muy solvente que viene con cash. En cuanto salen las casas al mercado, empieza una carrera», describe María Matos, de Fotocasa.

El resultado es que la demanda nacional se queda fuera de juego. El perfil tipo es un joven de 29 años que busca emanciparse y se topa con el muro de los precios: o comparte piso para repartir gastos, o desiste. «Nos encontramos con un drama habitacional», resume Matos.

¿Es culpa solo de la ley? La tesis de la burbuja global​

No todos los análisis apuntan a la norma. Una corriente sostiene que el ladrillo sube en otras capitales europeas sin Ley de Vivienda —Lisboa es el ejemplo que más se repite— y que el verdadero impulsor es el acceso al crédito y una burbuja que no entiende de fronteras. Desde ese ángulo, la norma española lleva demasiado poco tiempo en vigor como para cargar con todo el desplome de la oferta.

La respuesta desde el otro lado es distinta: se sostiene que la construcción de vivienda pública no existe y que pocos quieren apalancar dinero con la inseguridad jurídica actual. Los plazos tampoco ayudan, según un cálculo que circula en el debate: entre la firma del encargo y la cédula de primera ocupación pasarían entre 24 y 28 meses, de modo que el problema que estalla ahora tenía que haberse resuelto tres años antes.

Qué se pide para bajar el precio del alquiler​

Las propuestas van de lo urgente a lo estructural: seguridad jurídica frente al impago, acortar los plazos judiciales —hay quien reclama poder recuperar la vivienda en cuestión de días y quien considera eso una barbaridad—, liberalizar suelo, recortar trámites y meter economía en los colegios. Cada medida tiene su defensa y su factura política.

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El diagnóstico se atasca en el mismo punto que al principio. La ley pretendía abaratar el alquiler y la oferta huyó; los precios responden a una demanda que no deja de crecer. Cuál de los dos factores pesa más en la factura final sigue sin respuesta cerrada.