Si no hay pisos en alquiler, subirá el precio de comprar

Regular el alquiler para abaratarlo acaba encareciendo la vivienda​

Cuanto más se interviene el precio del alquiler, más caro sale comprar un piso. No es un juego de palabras, sino la secuencia que describen los análisis que dominan la discusión sobre el nuevo paquete normativo de arrendamientos. Con la Ley de Vivienda en vigor y un segundo decreto pendiente de votación, la tesis más repetida es que el mercado del alquiler se encoge justo cuando la demanda no deja de crecer. Los cálculos que se citan apuntan en la misma dirección.

El alquiler indefinido y el temor a la «expropiación de facto»​

Cada nueva regulación expulsa viviendas del mercado. Ese es el aviso que más se repite. Cuando se apruebe el carácter indefinido de los arrendamientos, sostiene una corriente del análisis, poner un piso en alquiler equivaldrá a regalarlo: si no se puede fijar libremente el precio, recuperar la vivienda ni desahuciar con rapidez, el propietario particular optará por vender o por dejarlo cerrado. Hay quien va más lejos y describe la medida como una expropiación de facto: el Estado se quedaría con el uso del inmueble a cambio de una renta vitalicia que, además, fijaría él mismo. La figura del pequeño casero, sostienen, tiene los días contados; el negocio quedará para grandes tenedores con abogados en plantilla.

De ahí sale la paradoja central. Quien no pueda alquilar tendrá que comprar. Es decir, la misma medida que busca contener los precios del arrendamiento empujaría a más hogares al mercado de compraventa, justo donde el stock ya es escaso. Más gente pujando por lo mismo: el resultado, si se cumple el pronóstico, es un precio de la vivienda en propiedad que sigue subiendo.

¿Por qué falta vivienda en España?​

El déficit de oferta es la raíz que señalan varios participantes. Según el cálculo que maneja el debate, se crean alrededor de 200.000 nuevos hogares al año, pero apenas se construyen entre 80.000 y 100.000 viviendas. El desfase es crónico y la oferta no absorbe la demanda. A eso se suma el goteo migratorio: se apunta a que entran más de medio millón de personas al año, concentradas en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y los archipiélagos. La demanda se apiña donde el suelo ya está caro, y se habla ya de una población que podría acercarse a los 54 millones de habitantes.

Otra cifra que circula: harían falta al menos 500.000 trabajadores de la construcción para levantar toda la oferta que la demanda exigiría. Un ejército de mano de obra que, mientras tanto, también necesita alojamiento. La cuadratura del círculo.

El suelo como origen del problema​

Antes que el ladrillo está el terreno. Una parte del análisis señala la recalificación urbanística como el verdadero arranque del encarecimiento. Un participante dice haber visto suelo pasar de 5.000 a 300.000 euros en el momento en que el Ayuntamiento permite construir. El consistorio, se argumenta, es el primer eslabón de la cadena, y el más expuesto a la corrupción.

La solución que se propone desde otro flanco es la vivienda protegida. Construir VPO, sostiene esta corriente, es la única palanca que desactiva la especulación, en lugar de asfixiar el mercado con decretos. El problema, apuntan con retintín, es que la política pública de vivienda lleva años fuera de la agenda.

Tres escenarios para el mismo mercado​

Mientras unos anticipan subidas, otros dibujan escenarios distintos. Hay quien cree que los precios de venta caerán, porque los propietarios que pensaban alquilar se pasarán a la venta y aumentarán la oferta. Y hay quien sostiene justo lo contrario: con el alquiler asfixiado, apenas quedarán pisos disponibles y las rentas se dispararán. El consenso, si existe, es mínimo.

En el fondo late una discusión más vieja: la del dinero. Con una moneda que pierde valor y sin alternativas accesibles para el ahorrador medio, la vivienda sigue funcionando como refugio. Quien tiene un bien físico, argumentan, se protege de la pérdida de poder adquisitivo; quien no lo tiene, paga la fiesta. Unos recuerdan que hace cuatro décadas el dinero también se depreciaba y la vivienda era asequible; otros responden que el equilibrio se rompió a base de intervencionismo.

La política como telón de fondo​

Ningún análisis se libra del ruido político. Unos culpan al Gobierno de azuzar los precios para alimentar el relato y movilizar a su electorado; otros cargan contra la oposición y los fondos de inversión que, sostienen sin aportar pruebas, financian a los partidos para que nada se toque. En medio, la aritmética parlamentaria: la aprobación del primer decreto depende de un grupo catalán que, se apunta, no tiene fácil justificar el sí ante sus votantes.

Cada vivienda que sale del alquiler es un propietario que calcula, una familia que compite y un precio que se mueve. Con la oferta en caída y la demanda al alza, la pregunta ya no es si el mercado se tensa, sino cuánto tardará en romperse del todo. Y nadie, de momento, se atreve a firmar el pronóstico.