Se acaba el chollo: El Gobierno realizará cambios legales para definir los pisos turísticos como actividad económica

El Gobierno definirá el alquiler turístico como actividad económica​

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana trabaja en cambios normativos para que los apartamentos turísticos dejen de ser un refugio fiscal y pasen a ser lo que, según la ministra Isabel Rodríguez, son: una actividad económica. La medida, anunciada en el Senado, sigue la estela de dos sentencias del Tribunal Supremo que ya avalaron el veto de las comunidades de propietarios a este negocio. El objetivo declarado es doblegar la rentabilidad diferencial que expulsa a los vecinos de los centros urbanos. El efecto colateral, según los propietarios, será un golpe directo a la cuenta de resultados.

La ministra fue explícita: los pisos turísticos están «angustiando a las ciudades» porque su rentabilidad supera con creces la del alquiler residencial. La pregunta que lanzó en la tribuna —«¿Quién cuida esas ciudades? ¿Quién se preocupa del parque o del jardín?»— resume el marco mental del Ejecutivo. No es una cruzada moral, es una cuestión de agenda urbana. El grupo interministerial creado a finales del año pasado entre Vivienda e Industria busca apurar el margen competencial del Estado, consciente de que las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen la última palabra sobre el terreno.

¿Qué cambia si el alquiler turístico es actividad económica?​

El cambio no es cosmético. Si el alquiler turístico se consolida como actividad económica, la comunidad de propietarios puede prohibirlo en sus estatutos. El Supremo ya lo avaló en dos sentencias de su Sala de lo Civil: el alquiler para uso turístico es una actividad económica y, por tanto, puede vetarse en comunidades que prohíben expresamente ejercer actividades económicas en las viviendas. La consecuencia práctica es que muchos pisos turísticos tendrán que mudarse a bajos o locales donde la actividad esté permitida.

El goteo de obligaciones fiscales que se avecina es el otro frente. Los propietarios que operan a través de plataformas digitales ya están obligados a informar a Hacienda desde 2019, pero el nuevo marco añadiría capas: alta en autónomos, IVA trimestral, IRPF trimestral y la correspondiente cuota a la Seguridad Social. Un cálculo que circula entre los propietarios estima que, tras impuestos y costes de gestión, el beneficio neto de un piso turístico puede quedar en la mitad de los ingresos brutos. La cuenta, desglosada partida a partida, deja un margen que muchos consideran insuficiente para compensar el trabajo diario de gestión.

El argumento de la competencia desleal contra los hoteles​

La patronal hotelera lleva años señalando la asimetría regulatoria: un hotel paga licencias, seguros, nóminas y tributos; un piso turístico, en muchos casos, operaba con la laxitud de una vivienda particular. El nuevo enfoque equipararía las reglas del juego. Hay quien sostiene que esto devolverá el monopolio del turismo a las cadenas hoteleras, eliminando al pequeño propietario y dejando el mercado en manos de grandes fondos. La tesis no es descabellada: los fondos de inversión ya operan con estructuras societarias que les permiten optimizar su carga fiscal, algo que un particular no puede replicar.

En el lado opuesto, los defensores de la medida argumentan que el alquiler turístico se ha convertido en el principal foco económico de algunas ciudades, desplazando a la vivienda residencial y expulsando a los vecinos. La turistificación de los centros urbanos ha dejado barrios sin panaderías, sin colegios y sin vecinos que cuiden el parque. La ministra lo resumió con una pregunta incómoda: «¿Quién se queja del contenedor o de la limpieza?».

El impacto real en el mercado de la vivienda​

La medida no va a resolver el problema de la vivienda por sí sola. En Madrid, por ejemplo, se estima que por cada piso turístico registrado hay veinte pisos vacíos. El problema no es solo el alquiler vacacional, es la inseguridad jurídica del alquiler residencial. Los propietarios que han sufrido procesos de desahucio o impagos prefieren dejar el piso vacío o destinarlo al turismo, donde el cobro está garantizado y la rotación es rápida. El decreto que prohíbe los desahucios de familias vulnerables ha retirado del mercado más pisos que los turísticos, según reconocen fuentes del propio Ministerio de Vivienda.

La consecuencia es un mercado residencial cada vez más estrecho, donde los buenos inquilinos acceden a los pisos por contactos y no por anuncios. Los pisos no llegan a publicarse: cuando un inquilino fiable se va, ya trae al siguiente. El resto, los que no tienen red, se quedan fuera. La ley, paradójicamente, protege a los vulnerables pero expulsa del mercado a los que no pueden demostrar solvencia.

¿Cuánto se paga ya por un piso turístico?​

Los propietarios sostienen que la mayoría ya declara sus ingresos y paga impuestos. Las plataformas están obligadas a informar a Hacienda desde 2019, y muchas comunidades autónomas exigen un número de registro para anunciarse. En el País Vasco, por ejemplo, solo puede haber un piso turístico por portal y debe ubicarse en bajo o primero. Las plataformas exigen el número de registro y las inspecciones comprueban que se cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad. No es el salvaje oeste que algunos relatan.

El fraude existe, pero es calderilla para las arcas públicas comparado con el volumen total del negocio. La verdadera batalla no es fiscal, es regulatoria. Se trata de decidir si el alquiler turístico es un negocio como cualquier otro o un uso residencial encubierto. Y esa decisión, en última instancia, la tomarán los tribunales.

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El Supremo ya ha dicho que es una actividad económica. El Gobierno quiere que la ley lo diga también. Los propietarios avisan de que, si los números dejan de salir, muchos pisos volverán al alquiler residencial o simplemente se quedarán vacíos. La pregunta que nadie responde es si eso abaratará la vivienda o solo cambiará de manos el negocio.