El tema vivienda es un absurdo mundial

Debate: la vivienda como trampa fiscal y financiera​

¿Por qué es tan difícil salir del círculo de la vivienda? En el debate, varios participantes sostienen que el problema no es solo la oferta y la demanda, sino un entramado donde el Estado, la banca y los grandes tenedores tendrían incentivos para que los precios sigan altos. Según estas opiniones, la vivienda se ha convertido en el activo central del sistema financiero y en una fuente clave de recaudación fiscal. Cada compraventa genera ITP o IVA, plusvalía municipal e IRPF por la ganancia patrimonial. Vender para comprar otra más cara implicaría pagar impuestos por una plusvalía que, en muchos casos, solo compensa la inflación acumulada. El resultado, afirman, es que el propietario que quiere mejorar no puede: pierde poder de compra en cada operación.

La trampa de la plusvalía y el ahorro forzado

El mensaje inicial del debate lo plantea sin rodeos: si vendes tu casa, Hacienda se lleva una parte de la plusvalía, y al comprar otra pagas de nuevo IVA o ITP. No hay desgravación por reinversión en vivienda habitual, así que el patrimonio se erosiona. A esto se suma la inflación, que castiga el ahorro en efectivo y empuja a endeudarse. Quien ahorra en oro se enfrenta a horquillas de compra y venta que se comen la ganancia, y si vende con beneficio, vuelve a pagar impuestos por una plusvalía que en términos reales puede ser negativa. Según este análisis, el sistema penaliza al que ahorra y premia al que se apalanca.

El papel de la banca y los fondos

Una parte del análisis señala que la banca multiplica el dinero de las hipotecas mediante el apalancamiento, lo que le permitiría obtener beneficios extraordinarios. Los grandes fondos de inversión acumulan vivienda en alquiler, lo que reduciría la oferta disponible para compra y presionaría los precios al alza. Según los datos aportados, en España hay 26.623.708 viviendas y 18.539.223 hogares, lo que dejaría un margen de viviendas vacías o en manos de inversores. La percepción de que una parte importante del parque está en manos de bancos y fondos no está respaldada por datos oficiales, pero el debate refleja una desconfianza profunda hacia el mercado.

La construcción como cuello de botella

La oferta de obra nueva no se recupera. El 99% de las constructoras trabaja con líneas de crédito, y la burocracia municipal, los costes de licencias y la falta de suelo finalista frenan los proyectos. En ciudades como Madrid o Barcelona, el espacio es limitado y construir en la periferia exige inversiones en transporte y servicios que encarecen el producto final. Hay quien sostiene que no se construye lo suficiente porque no interesa: menos oferta, precios más altos, más recaudación. Otros apuntan a que la regulación y la fiscalidad desincentivan la inversión.

El Estado como principal interesado

Según varios participantes, el Estado, en sus distintos niveles, es el principal beneficiario de que la vivienda no baje. ITP, plusvalía municipal, IRPF e IVA dependerían de que el mercado siga activo y los precios altos. Un desplome del precio reduciría la recaudación, y ninguna administración querría asumir ese coste. Por eso, aunque se hable de vivienda asequible, las medidas se quedarían cortas. La construcción de vivienda pública es residual en comparación con la demanda, y los incentivos fiscales para movilizar vivienda vacía son insuficientes.

La trampa del alquiler

Para quien no puede comprar, el alquiler se ha convertido en una losa. Los precios suben, y una parte importante del salario se destina a pagar la renta a un particular o a un fondo de inversión. La regulación de los alquileres, según algunos análisis, desincentiva la oferta y reduce aún más el stock disponible. El inquilino quedaría atrapado: no puede ahorrar para comprar porque el alquiler se come sus ingresos, y si compra, se endeuda por décadas. La movilidad geográfica también se vería penalizada: vender para mudarse implica pagar impuestos y asumir costes de transacción que desincentivan el cambio.

¿Hay salida?

Las propuestas que circulan van desde la desregulación del suelo y la agilización de licencias hasta la creación de un parque público de vivienda en alquiler. También se plantea una fiscalidad que penalice la acumulación de inmuebles vacíos y favorezca la reinversión en vivienda habitual. Pero, según estos análisis, ninguna de estas medidas aborda el núcleo del problema: el sistema financiero y fiscal estaría diseñado para que la vivienda sea un activo refugio y una fuente de rentas, no un derecho accesible. Mientras eso no cambie, el círculo se perpetúa.

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Al final, la conclusión que se extrae del debate es que, para muchos participantes, el sistema no está roto, sino que funciona exactamente como se diseñó. Lástima que el diseño no contemple a quien solo quiere un techo.