El decreto del Gobierno sobre el alquiler agravará la crisis de la vivienda: pondrá en jaque la inversión y reducirá la oferta

Las nuevas medidas sobre alquiler que prepara el Gobierno buscan atajar la crisis de vivienda, pero podrían generar el efecto contrario al desincentivar la inversión y reducir la oferta residencial.

El Ejecutivo está ultimando una batería de propuestas para regular el mercado del alquiler, en un intento por paliar la creciente crisis de acceso a la vivienda en España. El objetivo es claro: aumentar la oferta y contener los precios. Sin embargo, desde ciertos sectores económicos se advierte de que estas mismas medidas podrían tener un efecto rebote, poniendo en jaque la inversión y, paradójicamente, disminuyendo la disponibilidad de pisos para alquilar.

inseguridad jurídica y desincentivo al capital

La propuesta de prohibir o imponer moratorias a la compra de viviendas por parte de fondos de inversión, junto con la prórroga forzosa de contratos de alquiler y una mayor intervención sobre determinados arrendamientos, elevan el nivel de inseguridad jurídica. Este es un factor que el capital institucional, uno de los principales motores para aumentar el parque de viviendas en alquiler, tiene muy en cuenta. La incertidumbre sobre las reglas del juego a largo plazo puede llevar a estos inversores a buscar oportunidades en otros mercados, privando al sector de la financiación necesaria para construir nuevas viviendas.

El problema de la vivienda en España es, fundamentalmente, de escasez. El país acumula un déficit que supera las 750.000 viviendas, mientras la creación de nuevos hogares sigue superando la producción de casas. A esta falta de stock se suma la creciente demanda de alquiler. El 26,7% de los hogares españoles ya vive de alquiler, y las proyecciones apuntan a que esta cifra podría alcanzar el 29% en 2030. La solución pasa por movilizar suelo, agilizar la construcción y, sobre todo, atraer miles de millones de euros de inversión.

el riesgo de cerrar el grifo a la inversión necesaria

Las medidas que se están negociando, como la pretensión de Sumar de impedir que empresas y fondos compren vivienda, o la propuesta de Junts de una moratoria para los llamados "fondos buitre", corren el riesgo de confundir la inversión especulativa con la inversión destinada a desarrollar nuevo parque residencial. Los grandes inversores no solo adquieren pisos ya construidos. Su papel es crucial en la financiación de proyectos *Build to Rent* (BTR), en la compra de proyectos llave en mano a promotores, en la participación en concesiones público-privadas y en la aportación de capital para proyectos de vivienda asequible que, de otro modo, serían inviables a gran escala.

Los datos del sector reflejan la importancia de esta fuente de financiación. El segmento del *living* (que abarca todos los formatos de vivienda) registró en los primeros seis meses de 2026 su mejor semestre inversor histórico, con 4.580 millones de euros, un 156% más que el año anterior. De esta cifra, más de 3.350 millones se destinaron al *multifamily* (vivienda en alquiler gestionada profesionalmente).

la vivienda asequible, en el punto de mira

De forma especialmente significativa, la vivienda asequible ha ganado peso, representando ya el 33% de toda la inversión en *multifamily* y el 24% del capital destinado al *living* en general. Este capital corre el riesgo de desviar sus recursos si las reglas del juego cambian constantemente o si se limita la capacidad de los vehículos institucionales para adquirir activos residenciales. El capital internacional, por naturaleza, compara mercados, rentabilidades y riesgos antes de decidir dónde invertir. Un proyecto de alquiler requiere recuperar la inversión durante décadas, por lo que cualquier modificación en rentas, duración de contratos, disposición del activo o fiscalidad impacta directamente en sus modelos financieros.

España ya ha vivido ejemplos de cómo la regulación puede alterar estos flujos. Un informe de JLL sobre el mercado *multifamily* advertía de que medidas como los controles de rentas, los cambios regulatorios o ciertas obligaciones sobre vivienda protegida estaban afectando a la viabilidad de nuevos proyectos, al apetito inversor y a la disponibilidad de oferta estable.

La brecha entre Madrid y Barcelona es un claro ejemplo. Desde 2023, Madrid llegó a cuadruplicar el volumen de inversión residencial en alquiler registrado en Barcelona, después de que la capital catalana endureciera su marco regulatorio con medidas como el control de rentas en zonas tensionadas. El Banco de España también ha insistido en la importancia de este equilibrio, señalando que los controles de precios pueden moderar las rentas a corto plazo, pero generar efectos adversos sobre la oferta a medio plazo. Sus recomendaciones incluyen reforzar la seguridad jurídica de los propietarios y reducir la incertidumbre regulatoria para favorecer el crecimiento de la oferta privada de alquiler.

la atomización del mercado y la fuga de capital

La cuestión se vuelve aún más relevante si consideramos que el mercado español de alquiler sigue muy atomizado. La mayor parte del parque pertenece a particulares, y el peso de los inversores institucionales es aún reducido. Por lo tanto, expulsar o desincentivar al capital profesional no elimina el déficit de vivienda ni garantiza que sus activos se conviertan automáticamente en alquiler asequible. Podría simplemente provocar que ese dinero se dirija hacia otros países o hacia otros segmentos inmobiliarios.

De hecho, el mercado ya está mostrando una tendencia contraria a la necesaria para aumentar la oferta. Grandes carteras de vivienda en alquiler están migrando hacia estrategias de venta unidad por unidad, ya que, en determinados casos, resulta más rentable vender los pisos a particulares que mantenerlos arrendados.

El decreto también contempla medidas con una lógica diferente, como incentivos fiscales para propietarios que reduzcan las rentas, bonificaciones para inquilinos, ayudas para el acceso a la primera vivienda, una menor fiscalidad para promover la VPO permanente o el blindaje del parque público. El Gobierno también negocia elevar el IVA de los pisos turísticos y regular los contratos temporales para evitar que se utilicen como vía de escape del alquiler residencial.