El 90% de las viviendas obra nueva de Málaga las compran extranjeros

El 90% de la obra nueva en la Costa del Sol ya es para extranjeros​

Nueve de cada diez reservas de vivienda a estrenar en la Costa del Sol las firman compradores internacionales. El dato lo pone sobre la mesa la promotora Aedas Homes en su informe de perfil de cliente: el comprador tipo es una pareja de unos 50 años procedente de Europa Central y Occidental, que busca tres dormitorios, orientación sur, 96,5 metros cuadrados y terrazas de 40. El resultado, en un mercado con poco stock, es que el comprador nacional ve cómo le adelantan por la derecha en su propia provincia.

Aedas vendió más de 600 propiedades a clientes internacionales en 2023, frente a las más de 500 de 2022, un 13% más y más de 340 millones de euros. Los extranjeros fueron protagonistas de aproximadamente un tercio de las ventas totales de la promotora. En Málaga y Alicante el fenómeno es más extremo: allí el cliente internacional no complementa la demanda, la define.

Por qué el comprador extranjero paga sin hipoteca y el español no​

La diferencia no es de gusto, es de capacidad. El comprador internacional llega con liquidez, compra sin financiación y no negocia como un asalariado con nómina y euríbor. Eso le permite reservar sobre plano, antes de que exista la promoción, y asumir precios que el comprador local no puede igualar.

Hay quien sostiene que este flujo fortalece el mercado y lo hace más resiliente. El director comercial de la promotora lo resume así: el cliente internacional «complementa a la demanda nacional y hace más resiliente aún al sector inmobiliario». El argumento tiene su lógica contable: menos dependencia del crédito hipotecario, menos sensibilidad a los tipos.

El problema es que esa resiliencia se paga en otra moneda. Si el stock nuevo se coloca antes de salir al mercado y a precio de mercado internacional, la demanda local no compite: espera. Y esperar, con los precios actuales, es quedarse fuera.

El argumento que no cuadra: construir más no baja el precio​

La receta clásica dice que si falta oferta, se construye y el precio cede. En Málaga hay 4.200 viviendas en venta en el municipio y 44.000 en la provincia anunciadas en portales inmobiliarios. No es un desierto. Y sin embargo el precio no baja.

El contraargumento que circula es incómodo: el stock no es el problema, la valoración sí. Durante la burbuja anterior se construyó más que en casi toda Europa junta y los precios siguieron subiendo. Si la demanda que absorbe el nuevo stock es especulativa o extranjera con capacidad de pago alta, construir más no acerca la vivienda al trabajador local: la aleja, porque consolida la zona como producto de inversión.

El Banco de España cifra el déficit en 600.000 viviendas para resolver el acceso. La cifra se usa como prueba de que hay que construir. También se puede leer al revés: 600.000 viviendas de déficit con 44.000 en venta en una sola provincia sugiere que el desajuste no es de ladrillo, es de precio y de quién puede pagarlo.

Los que compran para alquilar y los que compran para vivir​

El comprador internacional de Aedas compra para usar, según el perfil que maneja la compañía: pareja madura, vivienda de tres dormitorios, terraza amplia, orientación sur. No es el inversor de pisos turísticos, al menos no en este segmento. Pero compite por el mismo suelo y el mismo stock que el residente.

La discusión derivada es la del alquiler. Cuando el turismo se paró, salieron al mercado de alquiler residencial miles de viviendas que estaban en circuito turístico. Al reactivarse el turismo, volvieron a salir. Ese movimiento pendular explica por qué el alquiler sube y baja sin que se construya ni se destruya una sola casa.

La conclusión que se impone es que el problema del acceso a la vivienda tiene al menos dos capas: la del precio de compra, tensionado por capital extranjero con capacidad de pago inmediata, y la del alquiler, tensionado por la rentabilidad turística. Atacar una sin la otra deja el problema intacto.

Qué se ha propuesto para frenarlo​

Las ideas que circulan van desde lo prohibitivo hasta lo fiscal. Hay quien propone limitar la compra de vivienda por parte de extranjeros, como ocurre en otros países, o reservar cuotas de obra nueva para residentes. También hay quien defiende construir vivienda pública y alquilarla a trabajadores a precio tasado, dejando el libre mercado para el resto.

Ninguna de esas medidas es indolora. Restringir la compra extranjera puede enfriar un sector que emplea a mucha gente y aporta divisas. Construir vivienda pública a gran escala exige suelo, dinero y años. Y el cortoplacismo electoral no ayuda: los beneficios de cualquier medida seria se ven a una década, los costes, en el trimestre.

Mientras tanto, el comprador local de 35 años con nómina media mira el escaparate de su propia ciudad y no reconoce el precio. No es una crisis de ladrillo. Es una crisis de a quién le sirve el ladrillo.

¿Cuánto tiene que subir el precio para que dejemos de llamarlo mercado y empecemos a llamarlo otra cosa?