Otro tópico burbujista destrozado ¿Queda alguno en pie?

El tópico mas usado entre los burbujistas es que si la vivienda no sube lo mismo que la inflacion en realidad baja el precio.

De forma que si tenemos una inflacion del 3% y esperamos a comprar 10 años tendremos que el precio "real" ha bajado un 35%.

Pero eso es totalmente falso.

Imaginemos que dos individuos uno opta por comprar y otro por vivir de alquiler y esperar.

imaginemos que el que compra solo paga los intereses y el otro solo el alquiler.
(o bien el que compra paga parte de la hipoteca y el que esta de alquiler ahorra ese dinero y lo mete al banco, -para el caso es lo mismo-)

bien, tenemos que que dentro de 10 años los dos estan en la misma situacion.

Al que esta de alquiler la vivienda le sale un 35% mas barata respecto de su salario.

Pero el que compro si solo ha pagado intereses esta exactamente en la misma situacion. deberia x millones que serian un 35% menores respecto a su salario inicial. (SU VIVIENDA HA PERDIDO VALOR POR LO QUE AHORA PODRIA PODRIA COMPRARLA MAS BARATA, PERO EN LA MISMA PROPORCION HA HA PERDIDO VALOR LA DEUDA QUE TIENE CON EL BANCO)


Dicho de otro modo.

El que debe dinero con la inflacion le disminuye la deuda en proporcion a la inflacion.

por lo que ese argumento que siempre se repite de "en estado unidos los pisos han bajado un 9% mas otro 3% de inflacion= es falso" si lo miramos bajo el prisma de comprar/alquilar y esperar.

Repito ese 3% que ha bajado tambien lo ha bajado la deuda pendiente de los hipotecados.

Pd: creo que queda clara la idea.¿no?

Es que ese argumento lo leo continuamente, ¡Si no sube mas de la inflacion pierde dinero, FALSO.
Si lo compro a credito, aunque suba cero gana la inflacion.

Ex burbujista, que si, que vale, pero que la burbuja va a explotar de todas formas, te pongas como te pongas.

Vidas Paralelas

a ver si nos entendemos, os lo pongo con un caso real, el mio. Este cuento pretende demostrar la rentabilidad economica y social de estar aluilado.

CUENTO DE LAS VIDAS PARALELAS,

Yo vivo alquilado en un apartamento por 66.000 pesetas, este mismo apartamento que esta a un minuto real del epicentro de zaragoza, me costaría (por lo bajo) 34 millones de pesetas, por que es muy pequeñito (42m2), lo que con una hipoteca a 20 años me saldria por 210.000 pesetas mes, tomando 4,2% interes, que es lo que me darian hoy aprox.

Pongamos ademas, por seguir tu linea argumental, que los pisos se congelan, y que el IPC sigue avanzando un 3% anual. Y analicemos que pasa si decido comprar o seguir alquilado durante un periodo de diez años por ejemplo:

1) Me convierto en PEPITO:
- Compro la casa con mi novia, que juntos ingresamos 7 millones de pesetas, a los que ha que restar 2,5 millones de hipoteca, 2,5 millones de gastos fijos, con lo que ahorramos otros 2. Que como bien dices, amortizamos anualemente.

En 2016, entre lo pagado y lo amortizado nos quedarian unos 7 millones de hipoteca. Y tendriamos una casa que vale 34 millones pero que respecto a precios de 2006, equivale a 24,2 millones (-30% IPC)

Ahora bien, ¿que hacemos mi novia y yo con 36 y 37 años en una casa de un dormitorio de 42m2?, obviamente procrear lo menos posible, porque como comprenderas un churumbel no cabe en esta casita, es decir, me debería haber cambiado mucho antes de casa... PERO tengo mi casita casi pagada, que gustazo, mis 42m2 de cielo, bueno mis 21, que los otros los ocupa mi novia, a la que por cierto despues de vivir con ella en el zulito 10 años, he empezado a coger manía... - Segunda opción-

2) Sigo de ALQUILER:
- Pues eso yo y mi novia decidimos seguir de alquiler, por lo menos hasta que decidamos ampliar familia, como somos jovenes, pues podemos aguantar 5 años más. Durante esos años pagamos 66.000 pts de alquiler, al año 800.000 que sumadas a los 2,5 millones, hacen 3,3 millones anuales. Como ingresamos 7m, pues ahorramos 3,7 millones al año. Como estaremos 5 años alquilados en el zulito, ahorraremos 18.500.000 de pts.

Transcurridos los 5 años con esos 18,5m, acudimos al mercado, decidimos comprar una casa de 2 dormitorios, con salon grande y tal, en 2006 nos hubira costado 44millones, menos el 15% de IPC, hoy equivale a 37,4m; por lo que lo compramos, con una hipoteca de 19 millones (le hemos restado 18,5 que teniamos ahorrado).

Nos plantamos en nuestro nuevo piso, con nuestra hipoteca de 19 millones, que representa una cuota de 120.000 pesetas mes, osea, 1.440.000 al año. Más gastos fijos de 2,5m, = 4m de gastos anuales, por lo que si ingresamos 7, amortizamos 3 anualmente. Nos quedan 5 años del periodo de 10 que habiamos hablado, es decir amortizamos 15 millones, y de los 19 nos quedaran poco más de 2 ó 3 millones, en 2016.

CONCLUSIONES:

Con la opción PEPITO, en 2016 tenemos una casa que vale 24,2 equivalentes al mercado de 2006, y nos quedan unos 7 millones por pagar. Por cierto la casa es un zulito de 42m2 y evidentemente scasi e nos ha pasado el arroz y no hemos tenido hijos.

Con la opción ALQUILO, en 2016 tenemos una casa que equivale a 30,8 (44- 30% IPC), y nos quedan 2 ó 3 millones de hipoteca. Por cierto la casa no es muy grande, pero tiene 70m2, y nos ha permitido tener el primer hijo. Además la terminaremos de pagar en poco tiempo y quiza nos vayamos a otra más grande porque tiene pinta de que mi novia me quiere hacer otro regalito por navidad en forma de segundo churumbel.

Como habeis podido comprobar, ni he subido costes de vida, ni he suibido ingresos, manteniendo así el supuesto equilibrio del IPC, lo comido por lo servido.

Para finalizar os transmito otra reflexión, y si no hubiera estos 10 años meseta, y si no hubiera crecimiento 0, y si lo que hay estos años es una bajada de precios por debajo del 5% anual... es esa coyuntura este mismo cuento de las vidas paralelas sería igualmente valida, solo que la rentabilidad del alquiler sería aún muchisimo mayor.

Un Saludo.

Otro tema repetido.
Resumen de las respuestas:
1. El salario no crece como la inflación desde hace 10 años.
2. La inflación va a la baja, y es probable que entremos en deflación, como en Japón. La deuda sobre algo que ha perdido el 50% del valor se va revalorizar en un entorno de crisis.
3. El que alquiló el año pasado en Madrid y ha decidido comprar este año, ha ganado dinero.

Bolita dijo:

a ver si nos entendemos, os lo pongo con un caso real, el mio. Este cuento pretende demostrar la rentabilidad economica y social de estar aluilado.

CUENTO DE LAS VIDAS PARALELAS,
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Yo vivo alquilado en un apartamento por 66.000 pesetas, este mismo apartamento que esta a un minuto real del epicentro de zaragoza, me costaría (por lo bajo) 34 millones de pesetas, por que es muy pequeñito (42m2), lo que con una hipoteca a 20 años me saldria por 210.000 pesetas mes, tomando 4,2% interes, que es lo que me darian hoy aprox.

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primer error, si tu de alquiler solo pagas el alquiler en el caso de la compra solo debes considerar los intereses. la diferencia se supone que tu de alquiler lo ahorrarias.
por lo que de intereses paga 120.000 pesetas. mientras tu pagas por el alquiler de esa vivienda 66.000 pts, en este caso esta claro que posiblemente no interese comprar, pero ni ahora ni nunca mientras haya esas diferencias, (otra cosa es que si tu alquiler lo suben y a el no le suben los intereses terminaran equilibrandose)

Es como si me dices que ir en autobus cuesta 2 euros e ir en taxi 1 euro. ¿que compensa mas? pues rompiendo todos los topicos mejor ir en taxi.

Lo que planteas ya esta mal por que posiblemente lleves de alquiler varios años y por eso tengas ese alquiler, entonces tendrias que ver cuanto costaba esa vivienda entonces para hacer las comparaciones reales.

pero seguimos. . . .

Pongamos ademas, por seguir tu linea argumental, que los pisos se congelan, y que el IPC sigue avanzando un 3% anual. Y analicemos que pasa si decido comprar o seguir alquilado durante un periodo de diez años por ejemplo:

1) Me convierto en PEPITO:
- Compro la casa con mi novia, que juntos ingresamos 7 millones de pesetas, a los que ha que restar 2,5 millones de hipoteca, 2,5 millones de gastos fijos, con lo que ahorramos otros 2. Que como bien dices, amortizamos anualemente.

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Creo que tienes que revisar estos numeros porque algo no cuadra o no entiendo. revisalos y luego seguimos.

eso de los 2.5 millones no se bien donde van ni porque.

Exburbu llevo un año de alquiler, no más, la diferencia además es relativamente pequeña si la comparamos con los pisos grandes, porque en Zaragoza al menos, por 750 euros alquilas un pisazo de 100 metros en pleno centro, o en un buen barrio un poco más alejado pero con piscina y garaje. Mientras que si lo compras no te metes por menos de 70 millones. Con lo que la cuenta es aun mas interesante cuanto más grande y mejor es el piso.

42m2 400 alquiler ----> 204000 euros ===== 510 meses

100m2 750 alquiler ----->420000 euros ===== 560 meses

ES DECIR, tal y como estan los precios, Siempre sale mas barato aquilar que comprar.

Respecto a las cifras que te refieres:
2,5 millones de hipoteca son: 210.000 pesteas multiplicado por 12 cuotas.
2,5 millones de gastos son: 210.000 pesetas multiplicado por 12 meses,
aqui meto coche, comida, luz, telefono, seguros, adsl, ropa, vacaciones, gasolina, agua, imprevistos, vicios...

Como ingresamos 7 al año, menos 5, 2 de ahorro para amortizar.

ex-burbujista

¿Porque mezclas conceptos?
Una cosa es que la deuda se devalue y otra que se devalue el precio del piso. Si la inflación sube, ocurre ambas.
Pero la cuestión es que si el piso se devalua, deja de ser atractivo como inversión AL MARGEN DE LO QUE PASE CON LAS DEUDAS DE LA GENTE ENDEUDADA.
Porque si bien las deudas se devaluan con la inflación, los intereses también varían en función del tipo de interés.

Si tú dices... te endeudas y compras. Tu piso se devalua, sí, pero también tu deuda....
Vale, ¿y?
Si lo que pretendes es demostrar que la compra es más rentable que el alquiler te diría que tienes razón SI EL PRECIO DE LOS PISOS NO DESCENDIESE Y SI EL RATIO COMPRA/ALQUILER PERMANECIESE CONSTANTE.
El juego del burbujista que compra el alquiler, aparte de sus otras valoraciones que le puedan dar valor añadido como la movilidad SON LOS DOS ARGUMENTOS DE ARRIBA.
LOS PRECIOS PUEDEN DESCENDER Y EL RATIO COMPRA/ALQUILER PUEDE VARIAR A SU FAVOR.
La cuestión por lo que se argumenta de que un piso cuyo precio sube por debajo del IPC DISMINUYE EL PRECIO, que ES UNA GRAN VERDAD aunque te duela, es que deja de ser interesante COMO INVERSIÓN. Por supuesto que si lo comparas con tener el dinero parado (en el calcetín) es más rentable, pero el dinero puede invertirse en cualquier otra cosa material que no se esté depreciando en mercado y ya obtendrás mayor revalorización.
Luego el inversor que meta el dinero en ladrillo en esas circunstancias, está "perdiendo dinero" (ganando menos que en otras oportunidades y lo que es más importante, DEPRECIÁNDOSE SUS AHORROS CON EL TIEMPO).
Así pues, ex-burbujista, no has rebatido el argumento, porque no lo has entendido.

VERDADES:
- Si los precios de los pisos suben por debajo del IPC, los pisos han perdido VALOR REAL
- La inflación EROSIONA LA DEUDA

¿Acaso una verdad anula la otra como pretendes argumentar?
No es cierto.
Si lo que pretendes es demostrar que por eso, el alquiler es menos rentable que la compra es FALSO (como argumento). La opción alquiler frente a compra depende de otros parámetros.

Pinchazo dijo:

ex-burbujista

¿Porque mezclas conceptos?

Así pues, ex-burbujista, no has rebatido el argumento, porque no lo has entendido.

VERDADES:
- Si los precios de los pisos suben por debajo del IPC, los pisos han perdido VALOR REAL
- La inflación EROSIONA LA DEUDA

¿Acaso una verdad anula la otra como pretendes argumentar?
No es cierto.
Si lo que pretendes es demostrar que por eso, el alquiler es menos rentable que la compra es FALSO (como argumento). La opción alquiler frente a compra depende de otros parámetros.

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El que mezclas eres tu que metes a los inversores. que podria ser que no les interese pero ese es otro asunto que no viene al caso.
(podrian alquilar el piso y asi recuperar esa perdida por que no suben , podrian tener intereses como que sea para los hijos que ahora tienen 2 años, para blanquear etc, ) pero prefiero no meterlos .

No mezclo conceptos, porque de lo que hablo es de que esperar o comprar. solo digo que la inflacion no afecta a los precios en tanto

jeje, en realidad releo tu mensaje y estas de acuerdo conmigo, jeje,

vamos que esperar compensará si hay bajadas sustanciales de precios,


Pd: yo hablo de precios y alquileres medios , se que hay cosas muy locas que ni entro a discutir, hace unos dias me hablaba un amigo de una ciudad donde vende un piso de 150 metros por 80 millones en una zona sin ningun valor, buscamos por internet y en esa misma ciudad en el mismo centro (que alli es muy valorado) alquilan plantas enteras de 300 metros por 1.200 euros.
En ese caso esta claro si solo hay esas alternativas esta claro que compensa alquilar, pero en esa ciudad hay precios muy aceptables que compensan respecto a alquilar.

Ya te he respondio en el topic de Marinaa dónde está el error de tus apreciaciones, pero si quieres dime un caso particular de un piso que te parezca con buen precio en relación con un alquiler, y el resto de variables que tú creas que podamos tener durante el periodo de estudio y lo vemos a fondo.

Saludos,
Juan.

Volvamos a la realidad...

Por la misma zona, hace cosa de un mes vi dos pisos idénticos, mismo tamaño, incluso mismo edificio. Compra: 320.000€ (+ 50€/mes de comunidad). Alquiler: 850€/mes.
Suponiendo unos tipos del 4% (que probablemente sería más, pero para simplificar lo dejamos así), sale a pagar al año 12.800€ sólo de intereses. En alquiler, descontando la comunidad para estar en igualdad, son 9.600€. Eso es un 33% más. Qué redondo, y eso que no lo he preparado (sólo he redondeado el precio de venta subiéndolo 1000 y pico €, pero no he tenido en cuenta los gastos).
Conclusión: comprar por ese precio es tirar el dinero.
El piso en alquiler ya no sale en idealista.com, supongo que se habrá alquilado ya (pero hay otro similar por 900€). El piso en venta sigue, aunque han contactado con él varias veces.
Como anécdota, tengo que decir que había otro piso igual a estos dos, pero un poco peor (menor altura y con un baño menos) y piden por él la friolera de 400.000 €. Evidentemente, nadie se ha puesto en contacto con él, pudiendo ahorrarse 80.000€ comprando el otro. Los 3 pisos tendrán unos 30 años, aunque la zona está muy bien comunicada. Hay otro más en otro edificio enfrente, que por 10.000 € menos tienes un piso con 10 metros más y 15 años menos. Aunque tampoco nadie ha contactado con él.

Bolita dijo:

Exburbu llevo un año de alquiler, no más, la diferencia además es relativamente pequeña si la comparamos con los pisos grandes, porque en Zaragoza al menos, por 750 euros alquilas un pisazo de 100 metros en pleno centro, o en un buen barrio un poco más alejado pero con piscina y garaje. Mientras que si lo compras no te metes por menos de 70 millones. Con lo que la cuenta es aun mas interesante cuanto más grande y mejor es el piso.

42m2 400 alquiler ----> 204000 euros ===== 510 meses

100m2 750 alquiler ----->420000 euros ===== 560 meses

ES DECIR, tal y como estan los precios, Siempre sale mas barato aquilar que comprar.

Respecto a las cifras que te refieres:
2,5 millones de hipoteca son: 210.000 pesteas multiplicado por 12 cuotas.
2,5 millones de gastos son: 210.000 pesetas multiplicado por 12 meses,
aqui meto coche, comida, luz, telefono, seguros, adsl, ropa, vacaciones, gasolina, agua, imprevistos, vicios...

Como ingresamos 7 al año, menos 5, 2 de ahorro para amortizar.

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oks, tus gastos son un tema aparte, pero oks

vamos a ver, primero en la provincia de zaragoza veo que la media de precios esta en 234.000 euros, y los alquileres en 650 euros. eso es lo que muestran algunos portales, en principio yo trabajaria sobre estos supuestos.

hay veces que veo que la gente rebusca el alquiler y lo compara con el primer piso que encuentra que se vende, en ese caso habria que rebuscar tambien pisos en venta muy por debajo de otros de la zona, (que los hay)




sigo con tu mensaje.

el primer error es

) Me convierto en PEPITO:
- Compro la casa con mi novia, que juntos ingresamos 7 millones de pesetas, a los que ha que restar 2,5 millones de hipoteca, 2,5 millones de gastos fijos, con lo que ahorramos otros 2. Que como bien dices, amortizamos anualemente.

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en realidad este no ahorra 2 millones puesto que de los 2.5 de hipoteca de intereses son 1.450.000 pts, por lo que como tu dices ahorran 2 millones mas el millon que pagan de amortizacion de la hipoteca.

por lo que si compras ahorras 3 millones.

Yo simplificaria todo lo que dices:

para mi la unica diferencia que veo entre que compres y que alquiles es:
de alquiler pagas 66.000 pts al mes
comprando pagas 120.000 pts al mes de intereses.
te ahorras casi 800.000 pts al año, esa es la unica diferencia.
pero tu pagaras cada año un 3% mas de subida y el no. de forma que el ultmo año pagaras casi 80.000 pts. =960.000 pts.

aqui hago un parentesis( pero el se desgrava 450.000 pts =220.000* dos personas.por lo que en realidad el alquiler del dinero le cuesta 1.000.000 pts al año,) aunque eso si quieres no lo tenemos en cuenta, pues tu te lo desgravaras mas adelante o en una cuenta vivienda.

en definitiva una persona puede pedir una hipoteca y pagar solo interes durante pongamos 5 años. durante esos años es como si hubiera estado de alquiler, si ha pagado menos de interes que de alquiler le compensa respecto de estar de alquiler.

hay que suponer que ahorra igual y mete los ahorros a plazo como si estuviera de alquiler, etc. al final del periodo tiene el mismo dinero en el banco que el que esta de alquiler y tiene un piso que debe todo, igual que el que tiene que comprar en ese momento,

Entonces dentro de 5 años si los pisos han subido el habrá ganado respecto de quien vivió de alquiler, si mantienen su precio, estan iguales, y si han bajado ha perdido dinero. (hablo de precios nominales sin considerar la inflacion, puesto que la inflacion tambien afecta al valor de la deuda)

Esa es la realidad.


Esto desde elpunto economico pero tambien hay otros aspectos a la hora de comprar. (por cierto yo no recomiendo comprar, hay que cuadrar numeros y situaciones personales) conozco una pareja que le toco una vpo pero tenian que esperar 3 años y prefirieron comprarse un piso que les costaba el doble. cada uno tiene unas prioridades.

Esa es la realidad.

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Se te ha olvidado un pronombre, Exburbu: "mi". Esa es mi realidad.

desmontando argumentos ex-burbujistas

ex-burbujista dijo:

imaginemos que el que compra solo paga los intereses y el otro solo el alquiler.
(o bien el que compra paga parte de la hipoteca y el que esta de alquiler ahorra ese dinero y lo mete al banco, -para el caso es lo mismo-)

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A mi entender, partes de unas hipótesis equivocadas, ex-burbu. Puede que los intereses se igualaran con el alquiler cuando los tipos eran bajos, pero ahora no, y cuando suban un poquito más... aún menos.

En mi caso, pago 780 euros de alquiler por un piso que a precio de mercado costaría 288000 eurakos (ver todas las cuentas en http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?p=165047#post165047).

Sólo intereses me gastaría (euribor 4% + 0,5%) 1.080 euros al mes durante los 10 años que tú dices: 129600 euros

Alquilando durante 10 años (con tu 3% de inflación) me gastaría 780*12+780*12*1.03+780*12*(1.03)^2...= 107301,9104

Tachaaan!!!



Bajo tus hipótesis y en un caso real como el mío, tenemos que es 22300 euros más caro comprar a sólo interés que alquilar.

Es la magia de los números.

Dios mio estas destrozando todos los tópicos burbujistas, nos vas a dejar sin argumentos. ¿Alguien por ahí tiene un clavo ardiendo?