Otro tópico burbujista destrozado ¿Queda alguno en pie?

[unvistazo.com]

Como se desinflara la burbuja

Cuando entremos en crisis (porque algún día entraremos), el gobierno de turno sacará las VPO como solución, para que el sector constructor no pare.


Y entonces es cuando la Burbuja se hundirá.


El que espere ver pisos por debajo de 100.000 euros me parece que nunca los verá.

Pero cada vez hay más gente que está fuera del mercado, y aprecen brotes racistas (los emigrantes no tienen culpa, pero indirectamente han fomentado la subida de precios).

 

[xtiago]

Exacto. Si suben la inflación el que esta de alquiler siempre pierde.

Pero tambien hay que ver que si sube la inflación, viene trichet y sube el Euribor, y los hipotecados aun pierden más.

 

[SolNaciente]

Ex burbujista, te comentare como esta por aqui, el el lejano oriente.

Mi casa, en la que vivo de alquiler, digamos que me sale por 150.000 yenes. Por poner un ejemplo. Si comprase la casa a 35 anyos, con tipo de interes variable (el tipo de interes ahora esta en 0.25) me saldria a pagar unos 87.000 yenes anuales. ????

Direis que me estoy confundiendo. Pero no es asi, en un mercado que ya se ha normalizado, las casas pierden valor con el paso de los anyos. Llegan hasta tener valor negativo, porque igual hay que derribarla. Por lo cual, si alquilas tu casa, tienes que ver que recibas una buena pasta de alquiler, que a saber que pasa manyana.

Direis que es un chollazo comprar una casa ahora en Tokyo. Pues no es mala idea. Lo que pasa es que los bancos se andan con mucho cuidado a quien le prestan dinero, y la gente tambien se lo piensa dos veces, porque sabe que los tipos de interes subiran. Hay gente que compra, y gente que no. Yo si me prestaran, compraria. En este mercado. Ahora bien, en el espanyol, ni loco. Si tengo que vivir hasta los 70 anyo de alquiler, vivo de alquiler. Yo no hipoteco mi juventud por mi vejez, ni pago el doble por algo que no lo vale.

Es asi de sencillo, yo no me compro un seiscientos por 5 millones. Yo no compro acciones de Microsoft porque "siempre suben". Las comprare si estan baratas. Si estan caras, no las comprare, y ya esta.

 

[Especulador_inmobiliario]

Yo creo que el ex-burbujista tiene mucha razón. Eso de las "bajadas relativas" es una mera merluzez. Una bajada tiene que ser nominal, si no no es una bajada.


Pero los que defienden el alquiler en determinadas circunstancias, también tienen razón. Porque lo que está pasando en España es que los alquileres son ridículos comparados con el precio del mismo piso.

En una situación de normalidad, un alquiler suele ser entre un 5% y 10% del valor del piso, y eso suele ser más caro que los intereses de la hipoteca. Eso es lo normal, porque el que alquila, normalmente quiere ganar dinero alquilando, y no como ultimamente en España, que eso se ha dejado a parte por las suculentas revalorizaciones.

Pero en España el precio de los pisos ha subido tan bestialemente que los alquileres se han quedado ridículos, muchas veces el 2% o 3% del valor del inmueble.

Siendo esto así, en una situación de estancamiento nominal de precios, no merece la pena comprar, porque estas perdiendo dinero, ya que si el alquiler es del 2-3% y los interes de la hipoteca son del 4.5%, entonces está claro que sale más caro.

Además, respecto al alquiler, también hay que fijarse que cuando te compras un piso lo haces con miras al futuro, y sueles comprar más metros de lo que necesitas en ese momento(con vista a tener hijos). Sin embargo, si alquilas durante unos años puedes perfectamente vivir en un piso más pequeño, ahorrándote aún más dinero sin tener que pagar por unos metros que no necesitas.


Y respecto al Excel que ha puesto "toledo", la verdad que yo no lo acabo de entender. No me salen las cuentas. Es decir, si el precio del piso sube el IPC, un 2.8%, pero lo que me ahorro alquilando respecto a los intereses de una supuesta hipoteca es mucho menos de eso ...¿donde está el ahorro? quizás se me haya escapado algo ... ¿alguien lo puede aclarar?

 

[ex-burbujista]

Pero tambien hay que ver que si sube la inflación, viene trichet y sube el Euribor, y los hipotecados aun pierden más.

Falso , no pierden mas , pagan mas pero su deuda se devalua al mismo ritmo.
Ademas al que vive de alquiler le suben mas la renta.

Lo que va en contra del comprador es el diferencial entre inflacion y precio del dinero.

inflacion=3 euribor=5 (diferencial 2%)
si ese diferencial aumenta si le perjudica.

 

[UNTROLL]

Pero en España el precio de los pisos ha subido tan bestialemente que los alquileres se han quedado ridículos, muchas veces el 2% o 3% del valor del inmueble.

Pero si los alquileres , hubieran subido exactamente como el precio de la vivienda, esta claro que no mereceria la pena en nada alquilar,si no comprar, precisamente esa diferencia es la que hace que hoy por hoy sea más rentable en un principio alquilar que comprar.

 

[ex-burbujista]

Yo creo que el ex-burbujista tiene mucha razón. Eso de las "bajadas relativas" es una mera merluzez. Una bajada tiene que ser nominal, si no no es una bajada.

voy a puntualizar:

Lo que creo que confunde al personal es que si yo compro una vivienda y la pago al contado. y hay inflacion y dentro de 10 años la vendo por el mismo precio NOMINAL pierdo dinero, pues pierdo la INFLACION

Pero si compro a credito no, PUES LA INFLACION DEVALUA EL PRECIO PERO TAMBIEN LA DUEDA.

Pero los que defienden el alquiler en determinadas circunstancias, también tienen razón. Porque lo que está pasando en España es que los alquileres son ridículos comparados con el precio del mismo piso.

En una situación de normalidad, un alquiler suele ser entre un 5% y 10% del valor del piso, y eso suele ser más caro que los intereses de la hipoteca. Eso es lo normal, porque el que alquila, normalmente quiere ganar dinero alquilando, y no como ultimamente en España, que eso se ha dejado a parte por las suculentas revalorizaciones.

Siendo esto así, en una situación de estancamiento nominal de precios, no merece la pena comprar, porque estas perdiendo dinero, ya que si el alquiler es del 2-3% y los interes de la hipoteca son del 4.5%, entonces está claro que sale más caro.

hay casos que realmente compensa alquilar, pero no te creas que es algo tan claro en la mayoria.
el caso de antes fijate que claramente no compensa.


no se de donde sale el dato de que el alquiler debe ser 5/10% del valor de compra. No se que variables maneja. Pero a simpel vista parece el negocio del siglo. MUCHA MAS RENTABILIDAD QUE LA RENTA FIJA, pero ademas tienes un bien que no se "devalua" con la inflacion,

Quiero decir que un piso siempre es un piso, ni se devalua Ni sube de valor, lo unico que le pasa es que se deteriora fisicamente. Mientras que el dinero tiene una cualidad extraña y es que pierde valor, al dinero le pasa como si una vivienda de deteriorara a un ritmo muy alto que no compensa el alquiler que cobramos.

Hablamos de en este momento y lo que parece que ocurrirá en este contexto economico. Hace 10 años con una inflacion del 5% y unas letras del tesoro del 10% estaba claro que compesaba ahorrar y vivir de alquiler por menos del 5% del valor del piso, era todo un negocio para el inquilino.

 

[toledo]

Pues a esto me refería de que los resultados son contraintuitivos, y sin embargo, correctos!

He aquí el por qué:

Efectivamente, al año de estar de alquilado el precio se ha incrementado la inflación, y ahora es de 240.552,00 €. Sin embargo, puesto que estamos ahorrando la diferencia entre el alquiler y la suma de la cuota y el coste de propietario (e invirtiéndola a un 4% TAE), un año después habremos de hipotecarnos no por el total, sino por 234.902,98 € .

Esta cantidad sigue siendo mayor (aunque prácticamente idéntica) que la cantidad a hipotecar a día de hoy, y todavía tengo que sumarle el coste del alquiler, así pues, ¿cómo es que me está saliendo más barato?

Sencillo! Pues porque el coste total de la hipoteca del año que viene es en euros del año que viene, que tienen menos valor puesto que a mí se me ha subido el sueldo también! Al actualizar el coste de la hipoteca a día de hoy, de hecho salgo mejor parado. Además, puesto que me estoy hipotecando el año que viene, que ya me subieron el sueldo, puedo afrontar una cuota ligeramente más alta y reducir en un año la duración de la hipoteca con un esfuerzo igual o inferior.

Pongo las cifras para que quede claro:

Comprar Hoy, en euros de hoy.

Coste hipoteca     :    288.573,18 €
Gastos constitución:     23.400,00 € 
Gastos propietario :        420,00 € (35€ * 12)
Total              :    312.393,18 € 

Comprar el año que viene, en euros del año que viene

Coste hipoteca     :    288.363,13 € (ligeramente más pequeño al reducir en un año)
Gastos constitución:     24.055,20 € 
Coste alquiler     :      7.800,00 € 
Total              :    320.218,33 €

Comprar el año que viene, en euros de hoy (para un año se divide por 1+inflación)

Coste hipoteca     :    280.410,10 €
Gastos constitución:     23.391,76 €  
Coste alquiler     :      7.800,00 € (no se actualiza el alquiler porque se pagó durante el primer año)
Total              :    311.601,86 €

Para ser honestos sí que he encontrado un error, y es que los gastos de constitución se mantienen igual, independientemente de lo que se ahorre, porque son un 10% del montante total y no del principal, así que la ventaja se reduce ligeramente, aunque sigue saliendo favorable a alquilar y esperar durante los seis primeros años. Los valores de ahorro en los casos de espera de 1 a 7 años quedan

791,32 €, 2.458,81 € , 2.881,89 €, 3.284,56 €, 2.481,70 €, 1.317,22 €, -198,07 €


Por último lo que quiero recalcar es que no es que se trate de que un ahorro de 791 euros en un año sea significativo económicamente. La mayor ventaja de alquilar ahora es que incluso en un caso muy conservador no sales perdiendo, y es una opcion mucho más flexible que te permite comprar más adelante si los precios se mantienen, o seguir esperando si como es más que probable los precios continúan bajando. Si compras hoy y los precios bajan habrás pagado un altísimo precio por una condena que no te quitarás en años de encima.

Subo la versión corregida de la hoja con los datos precargados para el caso de Zaragoza a un año vista.

VANCompraAlquiler.xls

Saludos,
Juan.

 

[Pinchazo]

Quiero decir que un piso siempre es un piso, ni se devalua si sube de valor, lo unico que le pasa es que se deteriora fisicamente. Mientras que el dinero tiene una cualidad extraña y es que pierde valor, al dinero le pasa como si una vivienda de deteriorara a un ritmo muy alto que no compensa el alquiler que cobramos.

Lo dices como si solo se pudiera invertir en ladrillo. E "invertir" se puede usar para crear riqueza en vez de especular parasitariamente en bienes cautivos.

Desde el mismo momento que tengamos productos de inversión garantizados por encima de la inflación, compensa estos fondos a los pisos al IPC, aún menos si los precios caen por debajo del IPC. En esa situación, los pisos "para invertir" dejan de ser rentables.

En esa situación que hemos alcanzado YA si se confirma la tendencia del último trimestre, ¿quien va a comprar todos esos pisos recien construidos?
Si los inversores se retiran la respuesta es clara... la demanda potencial... pero vendiéndoselo a precios que puedan asumir (por debajo de los actuales).
Y si aparecen inversores, pues harán un negocio ruinoso y solo sería cuestión de esperar un poco más a que a estos malos inversiones se les acabe la pasta y no puedan comprar más, y entonces las siguientes promociones tendrían que bajar de precio por fuerza. Pero no creo que este tipo de inversor abunde. A fin de cuentas, los malos inversores no suelen disponer de mucho capital.

 

[ex-burbujista]

Pues a esto me refería de que los resultados son contraintuitivos, y sin embargo, correctos!

He aquí el por qué:

Para no complicar las cosas debes eliminar tanto los gastos de constitucion como la comunidad.
realmente no son importantes en los calculos, simplemente con que el alquiler cueste 40 euros mas ya quedan descompensados, ademas hay alquileres que no incluyen la comunidad.

Al tema que vamos te falta una cuarta cuenta:

Comprar hoy en euros del año que viene.

tampoco has puesto el coste del alquiler del dinero ese año.

 

[toledo]

Para no complicar las cosas debes eliminar tanto los gastos de constitucion como la comunidad.
realmente no son importantes en los calculos, simplemente con que el alquiler cueste 40 euros mas ya quedan descompensados, ademas hay alquileres que no incluyen la comunidad.

Al contrario, cuando se está haciendo un análisis hay que tratar de acercarse lo más posible a lo que será la realidad del caso o las conclusiones pueden ser erróneas. Por ejemplo en este caso con gastos de propietario 0 parece que fuera preferible comprar, pero no me imagino qué piso hoy en día no paga al menos 100 de IBI al año y 25 de comunidad al mes.

Y no me cabe duda de que comparando según qué alquiler y según qué compra habrá muchos casos en que con la vivienda subiendo el IPC sea más rentable comprar ahora. Lo que yo quería plasmar es que utilizando los datos que tú mismo propusiste, y con otros muy conservadores de gastos propietario y tipo hipotecario aún puede salir más rentable alquilar.

Lo interesante de esto es que cada uno se coja la hoja y meta los datos que son válidos para su caso personal. Lo que le costaría la hipoteca y lo que le costaría el alquiler, con los gastos de comunidad correspondientes (en la finca donde vivo son 120 euritos del ala todos los meses). Y comprobar como a poco que la vivienda se deprecie la diferencia entre los dos casos se dispara.

Al tema que vamos te falta una cuarta cuenta:

Comprar hoy en euros del año que viene.

No, no es así. El cálculo del valor actual neto precisamente facilita el análisis al hacer las comparaciones siempre en unidades monetarias del presente. Si puse los costes del alquiler al año que viene no era más que para presentar los pasos intermedios que se obvian en la hoja de cálculo para hacer más claro el proceso.

En cualquier caso si comparas las dos cosas para euros del año que viene igualmente saldrá más interesante alquilar, puesto que los gastos de comprar hoy se habrán de multiplicar por la tasa de actualización para llevarlos al futuro.


Un último apunte.

Se podría argumentar que no es justo que en la hipoteca después del alquiler se ajuste la cuota al nuevo poder adquisitivo tras la subida salarial. Efectivamente si el tipo que compra hoy es listo (cosa que dudo, puesto que está comprando hoy ) utilizará los ingresos adicionales para ir recortándose la hipoteca aumentando su cuota en proporción también reduciría sus gastos.

En el manido caso particular de Zaragoza a 12 meses si somos justos y mantenemos una cuota igual nominalmente vuelve a salir más rentable por un pelo comprar que alquilar. Pero personalmente pagaría gustoso los 500 euros de pérdida como seguro ante la posiblidad de quedarme pillado. Y simplemente con que los precios se mantuvieran nominalmente ya volvería a ser más rentable alquilar que comprar.

Saludos,
Juan.

 

[ex-burbujista]

no digo que no metas la comunidad, el ibi o lo que quieras,

Digo que para entendernos en el procedimiento elimiar eso sirve para ver donde esta el DESENCUENTRO.

Tu hoja no sirve pues hace operaciones que no le encuentro explicacion.

Planteatelo de otra forma,

¿has leido las cuentas que se han dado antes?

¿donde estan mal?

 

[Albertini]

No os hagais caricias mentales, explote o no, ahy mucha gente como yo que no piensa pagar un vivienda a los precios actuales y se ira de alquiler, porque no les gusta tener deudas simplemente. De todas maneras, a este paso, toda la vida en casa de papi.

 

[Deadzoner]

Para no complicar las cosas debes eliminar tanto los gastos de constitucion como la comunidad.
realmente no son importantes en los calculos, simplemente con que el alquiler cueste 40 euros mas ya quedan descompensados, ademas hay alquileres que no incluyen la comunidad.

¿No quedamos en que los burbujistas simplificaban demasiado la realidad?

 

[danii]

Toledo, tu hoja es excelente. Como bien ha dicho exburbu, haces calculos que él no entiende, y por eso llega a la conclusion de que no le valen.
Y lo de argumento de que meter la comunidad lo complica mucho, jajajajajaaja, se le complica mucho a él que parece que las matematicas no son su fuerte.

Vamos, que tu a lo tuyo, esta muy bien la hoja y es de las mas completas que he visto.


Exburbu, de verdad que hasta hoy te tenia en mas consideracion.
Toledo, dejalo, si quiere aprender que vaya a la universidad.