Resumen del debate: El problema de la vivienda NO TIENE SOLUCIÓN

Vivienda: la mitad del precio de un piso nuevo ya es suelo e impuestos​

El sospechoso habitual —el gran fondo que compra edificios enteros— pesa mucho menos de lo que sugiere el relato. En Madrid, Blackstone suma 19.000 viviendas en alquiler, cifra enorme en absoluto y ridícula sobre el parque total. Más de la mitad de los propietarios que alquilan solo tienen una o dos viviendas. Si el acaparamiento fuera la causa, la aritmética no saldría. No sale.

Lo que sí sale es una suma de factores que se refuerzan: población que crece cada año —500.000 habitantes nuevos según unos cálculos, hasta 800.000 según otros—, promoción que no llega, miedo del propietario a la ocupación y al impago, turistificación pura y una ley de alquiler que, según cómo se mire, ordenó el mercado o vació la oferta de larga temporada. Lo segundo es lo que sostienen quienes recuerdan que muchos arrendadores retiraron el piso al ampliarse las prórrogas obligatorias.

¿Por qué sube el alquiler si hay pisos vacíos?​

Porque el piso vacío no está donde se busca y, muchas veces, no está en el mercado por decisión de su dueño. El miedo a la ocupación y al impago mantiene cerradas viviendas que de otro modo se alquilarían, y la promoción nueva no cubre el hueco: se levanta producto de 400.000 euros, no el de 150.000 que demanda la mayoría. La mitad del precio de la vivienda nueva es suelo e impuestos, según el desglose que se repite, y a eso se suman normativas crecientes que encarecen cada metro.

Hay un dato que descoloca: se habla de hasta tres millones de viviendas vacías frente a tres millones de parejas que podrían formarse. Si ambas cifras fueran ciertas, el problema se arreglaría con una mudanza masiva. No ocurre, y ahí está la pista de que el mercado no falla solo por precio: falla por ubicación, por seguridad jurídica del arrendador y por rentabilidad esperada. El propietario saca el piso para ganar dinero; si el riesgo sube y el retorno baja, lo esconde. Y lo esconde en el alquiler de temporada o por habitaciones, donde no llegan las prórrogas de cinco a siete años.

Los impuestos que se proponen: 0%, 25% y 50%​

La receta fiscal más repetida es un escalado por número de inmuebles: tipo cero para la primera vivienda, 25% para la segunda, 50% para la tercera y siguientes. En la misma línea, prohibir la compraventa a personas jurídicas y poner techo al número de viviendas por titular, con el argumento de que quien quiera invertir en inmobiliario lo haga en oficinas, naves o locales.

El paquete incluye más cosas: vetar la compra a quienes no tengan DNI español, dar plazos de seis meses o un año para que los propietarios no residentes vendan —con requisa del inmueble si no lo hacen, en la versión más dura— y créditos públicos al 1% fijo para promotores. Enfrente, la respuesta de manual: cerrar el Ministerio de Vivienda y derogar toda la legislación del ramo. La ironía es que ambos bandos parten del mismo diagnóstico, que el mercado ya está intervenido de facto, y solo discrepan en la dirección del intervencionismo.

¿Qué pasa si se topan los precios del alquiler?​

Un tope de 10 euros por metro cuadrado al mes y 1.000 euros el metro de compraventa suena a solución definitiva. El problema es que 1.000 euros el metro está por debajo del coste de construcción, y que un alquiler de 10 euros el metro al mes equivale a una vivienda de unos 2.000 euros el metro en venta. Con esos números, el promotor no construye y el propietario no alquila. La oferta desaparece antes que el precio.

Otra formulación, más suave, fija el alquiler en el 40% del salario medio del país y limita los inmuebles por titular. Quien defiende intervenir señala que la alternativa ya se probó y el resultado ha sido una década de subidas. La respuesta es la ley de la oferta y la demanda con un aviso: tasar o prohibir retira el parque del mercado y un cálculo recurrente cifra el efecto en un alza del 50% de los alquileres en lugar de una bajada.

La demografía, el argumento que parte la discusión​

Aquí el tono sube. Cada año entran en España del orden de 800.000 personas según una de las cifras que se manejan, sin previsión equivalente en vivienda, sanidad, educación o transporte. Es el eje de una parte de los análisis, que reclama vincular la compra de vivienda a la residencia y, en las versiones más duras, expulsiones masivas. La otra parte responde que el fenómeno no es español: Toronto soporta salarios medios de 70.000 dólares canadienses con casas de un millón, y Madrid camina hacia los 30.000 de sueldo medio frente a 800.000 de piso medio. Canadá no tiene un problema de suelo.

La coincidencia incómoda es que los países con más recursos y mejores datos llevan una década sin resolver esto. De ahí que una corriente sostenga que la solución no puede ser local: cualquier medida choca con un mercado de capitales global. En ese terreno, la desconcentración territorial produce el momento involuntario de la función: trasladar instituciones para vaciar las grandes ciudades suena bien hasta que alguien recuerda que mover una sola facultad implica reubicar a 14.000 estudiantes y 2.000 trabajadores.

Del «construye como en los 60» al estancamiento salarial​

La conversación se fue por donde siempre: si el problema es el ladrillo o el sueldo. Una corriente defiende que la vivienda barata está prohibida por normativa, igual que los coches económicos: hay campas llenas de vehículos sin vender y precios que no bajan, señal de que el producto asequible no se fabrica porque no es rentable fabricarlo. Trasladado al inmobiliario, el diagnóstico es que se ofrece lujo a quien no puede pagarlo.

El otro eje es la nómina. Se citan 30 años de sueldos estancados y cuatro millones de personas con problemas serios para llegar a fin de mes, con un detalle que duele: el salario mínimo español ronda los 21.000 euros anuales frente a los 26.000 alemanes y los 30.000 franceses. Y aparece la palabra maldita, productividad, definida con precisión: valor añadido bruto por hora trabajada. No es que aquí se trabaje menos horas, sostiene ese análisis, es que cada hora genera menos valor porque el capital por empleado, el tamaño de la empresa y la calidad de la gestión son menores.

En el tramo final alguien deja caer que quien hereda una posición resuelta no sabrá nunca lo que es pagar 1.200 euros por un zulo en Vallecas. Los diagnósticos están todos sobre la mesa y ninguno es falso del todo. ¿Y si el precio fuera el síntoma y no la enfermedad?