Zweitwohnsitze in Spanien: 2,9 Mio. Haushalte, Ø 174.000 €

Die Rückkehr des Zweitwohnsitzes: 2,9 Millionen Haushalte und ein Durchschnittspreis von 174.000 €

Sechs Prozent der in Spanien abgeschlossenen Hypothekengeschäfte dienen dem Kauf eines Zweitwohnsitzes. Dies ist keine gerundete Zahl oder eine reißerische Schlagzeile; es ist der Prozentsatz, den die Branche verwendet, um eine Debatte anzustoßen, die in diesem Land nie ganz endet. Derzeit besitzen 2,9 Millionen spanische Haushalte einen Zweitwohnsitz, und die bevorzugte Option bleibt unverändert: Küstenimmobilien, gebraucht gekauft, mit einem Durchschnittspreis von 174.000 Euro.

Das Käuferprofil weist ebenfalls Nuancen auf. Das Durchschnittsalter der Erwerber eines Zweitwohnsitzes liegt bei 44 Jahren, acht Jahre älter als das der Erstkaufenden, die im Schnitt 36 sind. Die optimistische Sicht besagt, dass man nach dem ersten Immobilienbesitz die nächste Stufe leichter erklimmt. Die skeptische Sicht besagt, dass man sich mit 36 zwei Hypotheken nicht leisten kann und dies mit 44 nur geht, wenn man auf anderes verzichtet hat.

Die realen Kosten einer Wohnung für zwanzig Nächte im Jahr

Das am häufigsten angeführte Argument für einen Zweitwohnsitz ist logistischer Natur, nicht finanzieller. Eine vierköpfige Familie, die ein Strandwochenende verbringen möchte, benötigt zwei Hotelzimmer, was in der Hochsaison mindestens 240 Euro pro Nacht kostet. Davon ausgehend rechnen einige vor, dass eine Wohnung mit monatlichen Kosten von rund 400 Euro für Hypothek, Versicherung, Strom, Grundsteuer (IBI) und Internet – etwa 5.000 Euro im Jahr – sich bereits nach zwanzig Nächten Nutzung amortisiert. Wenn einer im Homeoffice arbeitet und der Partner Lehrer ist, steigt die Anzahl der Nächte, und die Rechnung wird auf dem Papier unschlagbar.

Das Problem ist, dass diese Berechnung nur den Zähler betrachtet. Die jährliche Ausgabe ist klar; was in der Tabelle fehlt, sind die Opportunitätskosten für die Bindung erheblichen Kapitals in einem einzelnen, illiquiden Vermögenswert mit Fixkosten, die sich in schwierigen Zeiten nicht deaktivieren lassen. Hier bricht der Konsens zusammen.

Ist der Zweitwohnsitz eine gute Investition oder ein Familienprojekt?

Die Antwort hängt davon ab, wie man „Investition“ definiert. Ist das Kriterium die reine finanzielle Rendite, schneidet der Zweitwohnsitz im Vergleich zu fast jeder diversifizierten Alternative schlecht ab: Er bindet enormes Vermögen in einer einzigen Immobilie, generiert ohne Vermietung keine Einnahmen und verursacht Steuern sowie Instandhaltungskosten. Einige erinnern daran, dass das Finanzamt auch ohne Vermietung abrechnet, indem es einen Zuschlag auf den Katasterwert in der Einkommensteuererklärung erhebt.

Ist das Kriterium die Nutzung, ändert sich das Bild. Wer vor Jahren günstig kaufte und heute sieht, dass seine Immobilie das Doppelte oder Dreifache wert ist, braucht niemandem, der ihm die Rentabilität erklärt: Sie steckt in seiner Tasche, und er hat dort die Sommer verbracht. Das gewichtigste Argument in der Praxis ist nicht das des Investors, sondern das des Elternteils, der möchte, dass seine Kinder mit einer festen Sommerfreundschaftsgruppe aufwachsen und einen vertrauten Ort haben, an den sie jedes Jahr zurückkehren können. Das taucht in keinem Indexfonds auf.

Die Erzählung derer, die sagen, sie spekulieren nicht

Hier lohnt sich genaues Hinhören, denn die vorherrschende Rhetorik hat einen eigentümlichen Tick. Fast niemand gibt zu, zum Zweck der Spekulation gekauft zu haben; fast alle kaufen „um das Leben zu genießen“. Und dennoch verhält sich der Markt wie ein Markt: Manche behaupten, die Preise an der Küste und in Großstädten hätten bereits die Höchststände der vorherigen Blase überschritten, getrieben teilweise durch ausländische Nachfrage, die es zuvor nicht gab. Der nationale Käufer, der über die Preise den Kopf schüttelt, ist derselbe, der die Nachfrage stützt.

Der Vergleich mit 2008 taucht immer wieder auf, oft nicht ganz passend. Die Kreditvergabekriterien sind heute viel strenger als jene, die während der Blase Kredite ohne Einkommensnachweis oder Bürgschaft ermöglichten, und ein beträchtlicher Teil der Käufe erfolgt bar. Dies schließt eine Korrektur nicht aus, verändert aber die Art des Risikos: Das Problem ist nicht mehr die massive Verschuldung, sondern die Konzentration der Ersparnisse in einem Vermögenswert, dessen Preis andere bestimmen.

Die Familie, die nicht mehr so urlaubt wie in den Achtzigern

Das klassische Modell – Mutter und Kinder vom 25. Juni bis 5. September am Strand, Vater kommt im Urlaub dazu – passt längst nicht mehr. Mit beiden Eltern berufstätig, Kindern in Sommeraktivitäten und Wochenenden voller Sportwettkämpfe ist die tatsächliche Nutzung vieler Zweitwohnsitze drastisch gesunken. Manche argumentieren, dass der logische Zeitpunkt für den Kauf nicht die Kinderphase ist, sondern der Ruhestand: wenn Zeit im Überfluss vorhanden ist und ein Sonnenstrahl genügt, um ins Auto zu steigen.

Andere haben ein Haus im Dorf geerbt und empfinden es als Strafe: Ausgaben, Fahrten und Instandhaltung für eine geringe Nutzung. Die Pandemie hat einige Prioritäten neu geordnet und dem, was früher als Last galt, wieder Wert verliehen. Es gibt keine allgemeine Regel. Es gibt Berechnungen, und jedes Haus hat seine eigenen.

Tatsache ist jedoch, dass 6 % der spanischen Hypotheken bereits für Wohnungen abgeschlossen werden, die nicht der Hauptwohnsitz sein sollen. Und die meisten dieser Käufer werden mit voller Aufrichtigkeit sagen, dass sie es nicht wegen des Geldes tun.