La venta de segunda vivienda se dispara

La segunda vivienda vuelve: 2,9 millones de hogares y 174.000€ de media​

El 6% de las operaciones hipotecarias que se firman en España son para comprar una segunda vivienda. No es una cifra redonda ni un titular de brocha gorda: es el porcentaje que maneja el sector y que sirve de pistoletazo para una conversación que en este país nunca se cierra del todo. Porque ya hay 2,9 millones de hogares españoles con una segunda vivienda en propiedad, y la opción preferida sigue siendo la de siempre: la costa, de segunda mano y con un importe medio de 174.000 euros.

El perfil del comprador también tiene su gracia. La edad media del que adquiere segunda residencia es de 44 años, ocho más que los 36 del que compra su primera casa. La lectura optimista es que una vez que se pisa el ladrillo, subir el siguiente peldaño resulta más sencillo. La lectura escéptica es que a los 36 no te llega para dos hipotecas y a los 44, si te llega, es porque has renunciado a otras cosas.

El coste real de un piso para veinte noches al año​

El argumento más repetido a favor de la segunda residencia no es financiero, es logístico. Una familia de cuatro personas que quiera pasar un fin de semana en la playa necesita dos habitaciones de hotel, y a precios de temporada alta eso son 240 euros por noche tirando por lo bajo. Con ese punto de partida, hay quien echa la cuenta y le sale que un piso de unos 400 euros mensuales entre hipoteca, seguro, luz, IBI e internet —unos 5.000 euros al año— se amortiza con apenas veinte noches de uso. Si además uno teletrabaja y la pareja es profesora, la cifra de noches se dispara y el cálculo se vuelve imbatible sobre el papel.

El problema es que ese cálculo solo mira el numerador. El desembolso anual está claro; lo que no aparece en la hoja de cálculo es el coste de oportunidad de haber metido un capital considerable en un único activo, ilíquido y con gastos fijos que no se pueden desactivar cuando el año viene torcido. Ahí es donde el consenso se rompe.

¿Es la segunda vivienda una buena inversión o un proyecto familiar?​

La respuesta depende de qué se entienda por inversión. Si el criterio es la rentabilidad financiera pura, la segunda residencia sale mal parada frente a casi cualquier alternativa diversificada: concentra un patrimonio enorme en un solo inmueble, no genera ingresos si no se alquila y arrastra impuestos y mantenimiento. Hay quien recuerda que Hacienda pasa la factura incluso sin alquilarla, con un recargo en la declaración de la renta sobre el valor catastral.

Si el criterio es el uso, la película cambia. Quien la compró hace años a precio de derribo y hoy la ve valer el doble o el triple no necesita que nadie le explique la rentabilidad: la tiene en el bolsillo y además ha pasado los veranos allí. El argumento que más peso tiene en la práctica no es el del inversor, es el del padre que quiere que sus hijos crezcan con una pandilla de verano fija y un sitio reconocible al que volver cada año. Eso no sale en ningún fondo indexado.

El relato del que dice que no especula​

Aquí conviene afinar el oído, porque el discurso dominante tiene un tic curioso. Casi nadie reconoce haber comprado para especular; casi todos compran «para disfrutar la vida». Y sin embargo el mercado se comporta como un mercado: hay quien sostiene que los precios de la costa y de las grandes ciudades ya han superado los máximos de la burbuja anterior, empujados en parte por demanda extranjera que antes no existía. El comprador nacional que se echa las manos a la cabeza con los precios es el mismo que sostiene la demanda.

La comparación con 2008 aparece una y otra vez, y no siempre bien traída. Los criterios de concesión de hipotecas son hoy mucho más estrictos que los que permitieron las hipotecas sin ingresos ni aval de la burbuja, y una parte nada desdeñable de las compras se hace a tocateja. Eso no descarta una corrección, pero cambia la naturaleza del riesgo: el problema ya no es el sobreendeudamiento masivo, es la concentración de ahorro en un activo cuyo precio lo fijan otros.

La familia que ya no veranea como en los ochenta​

El modelo clásico —madre e hijos en la playa del 25 de junio al 5 de septiembre, padre incorporándose en vacaciones— hace tiempo que no encaja. Con los dos progenitores trabajando, los niños metidos en actividades de verano y los fines de semana ocupados por competiciones deportivas, el uso real de muchas segundas residencias se ha desplomado. Hay quien sostiene que el momento lógico para comprarla no es la crianza, sino la jubilación: cuando sobra tiempo y basta un rayo de sol para coger el coche.

También hay quien ha heredado una casa en el pueblo y la vive como una condena: gastos, desplazamientos y mantenimiento a cambio de un uso escaso. La pandemia reordenó algunas de esas prioridades y devolvió valor a lo que antes parecía una carga. No hay una regla general. Hay cuentas, y cada casa tiene las suyas.

Lo que sí es un hecho es que el 6% de las hipotecas españolas ya se firma para un piso que no será la vivienda habitual. Y que la mayoría de esos compradores dirá, con toda la sinceridad del mundo, que no lo hace por dinero.