Wohnungskauf in der Blase: Tipps gegen den Verkaufsdruck
Im Jahr 2006 drängten Verkäufer die Käufer, ohne nachzudenken zu kaufen. Die Daten sprachen fürs Warten. Wer wartete, erhielt 40 % Rabatt.
Deutsch · Ursprüngliche Diskussion auf Spanisch · Veröffentlicht
Die goldenen Regeln für den Wohnungskauf mitten in der Blase (und warum sie scheiterten)
Beim Immobilienkauf heißt es: schnell entscheiden, sonst ist sie weg. Das wiederholte ein Immobilienprofi mit zehn Jahren Erfahrung im Jahr 2006, als der spanische Markt jährlich 400.000 Neubauwohnungen verkaufte und die Preise explodierten. Sein Argument war einfach: Wenn du deine Traumwohnung zu einem guten Preis siehst, zögere nicht, denn ein anderer wird es tun. Die Daten erzählten jedoch eine andere Geschichte.
Der erste Rat: Vor der Suche zur Bank
Der grundsätzliche Rat ist weiterhin vernünftig: Wer vor der Suche weiß, wie viel die Bank ihm leiht, spart Zeit und Enttäuschungen. Doch in jenem Umfeld stellten diejenigen, die diese Maxime strikt befolgten, fest, dass die Bank ihnen fast jeden Betrag anbot, aufgebläht durch eine hemmungslose Kreditvergabe. Die Erfahrung eines Mannes, der 2004 zur La Caixa ging, um einen Kredit zu beantragen, zeigt, wie banal der Prozess war: Als die Beraterin von der Kaufabsicht erfuhr, ging sie davon aus, dass das Geschäft so gut wie abgeschlossen war. Das Problem war nicht die Zahlungsfähigkeit, sondern dass der Immobilienpreis eine spekulative Prämie enthielt, die sich irgendwann verflüchtigen würde.
Der Mythos der Dringlichkeit: „Nicht lange überlegen, sonst ist sie weg“
Der erfahrene Verkäufer betonte, eine Immobilie sei wie ein Kunstwerk: einzigartig und unersetzlich. Wer sich Zeit zum Nachdenken nahm, riskierte nach dieser Sichtweise, sie für immer zu verlieren. Demgegenüber wies eine vorsichtigere Analyserichtung darauf hin, dass diese Dringlichkeit die klassische Waffe des Verkäufers sei, um die Urteilsfähigkeit des Käufers auszuschalten. Die Entscheidung, alle gegenwärtigen und künftigen Ersparnisse in eine 40-Jährige Hypothek zu stecken, kann nicht unter Druck getroffen werden. Die Geschichte zeigte, dass diejenigen, die 2006 der Eile nachgaben, überhöhte Preise zahlten, die ein Jahrzehnt lang nicht wieder erreicht wurden.
Ein Indikator, um zu wissen, wann man kaufen sollte
Der interessierten Dringlichkeit wurde eine konkrete Zahl entgegengehalten: warten, bis die Neubauverkäufe auf 100.000 Einheiten pro Jahr oder weniger fielen. 2006 wurden 400.000 gebaut – eine unhaltbare Zahl im Vergleich zu den 100.000 in Frankreich (ein Land mit mehr Einwohnern und höheren Einkommen). Der Vorschlag lautete, Geduld zu bewahren, bis der Markt nicht mehr von Anlegern dominiert würde und wieder ein Raum für Bewohner würde. Wer diesem Rat folgte, konnte 2013-2014 zu bis zu 40 % niedrigeren Preisen kaufen.
Praktische Tipps, die die Zeit überdauern
Abgesehen von der Debatte über den richtigen Kaufzeitpunkt behalten einige praktische Empfehlungen ihre volle Gültigkeit: ein Fernglas mitnehmen, um die Fassade von außen zu inspizieren, die geologische Karte prüfen, um Gipsböden zu vermeiden, vor der Unterschrift einen Bausachverständigen (aparejador) hinzuziehen, alle Wasserhähne öffnen und schließen, um Lecks zu finden, und die Namen an den Briefkästen kontrollieren, um die Nachbarn kennenzulernen. Auch ist es entscheidend, im Vorvertrag (contrato de arras) die Identität des Verkäufers zu überprüfen: Auf dem Höhepunkt der Blase gab es Fälle ausländischer Eigentümer, die mit der 10-%-Anzahlung verschwanden, nachdem sie gefälschte Unterlagen vorgelegt hatten.
Der Preis der Geduld
Wer wartete, gewann. Aber Warten hat auch einen Preis: jahrelanges Mieten, die Unsicherheit, nicht zu wissen, wo man wohnen wird, und die Möglichkeit, dass die Traumwohnung vom Markt verschwindet. Wenn damals die Vorsicht sich auszahlte, kann sich der Zyklus heute wiederholen. Allerdings hat jede Blase ihre eigenen Regeln, und das Risiko, zu lange zu warten – dass die Preise wieder steigen –, besteht weiterhin. Die Lehre von 2006 ist nicht, dass Kaufen schlecht ist, sondern dass Kaufen unter Druck fast immer ein Fehler ist.
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Beim Immobilienkauf heißt es: schnell entscheiden, sonst ist sie weg. Das wiederholte ein Immobilienprofi mit zehn Jahren Erfahrung im Jahr 2006, als der spanische Markt jährlich 400.000 Neubauwohnungen verkaufte und die Preise explodierten. Sein Argument war einfach: Wenn du deine Traumwohnung zu einem guten Preis siehst, zögere nicht, denn ein anderer wird es tun. Die Daten erzählten jedoch eine andere Geschichte.
Der erste Rat: Vor der Suche zur Bank
Der grundsätzliche Rat ist weiterhin vernünftig: Wer vor der Suche weiß, wie viel die Bank ihm leiht, spart Zeit und Enttäuschungen. Doch in jenem Umfeld stellten diejenigen, die diese Maxime strikt befolgten, fest, dass die Bank ihnen fast jeden Betrag anbot, aufgebläht durch eine hemmungslose Kreditvergabe. Die Erfahrung eines Mannes, der 2004 zur La Caixa ging, um einen Kredit zu beantragen, zeigt, wie banal der Prozess war: Als die Beraterin von der Kaufabsicht erfuhr, ging sie davon aus, dass das Geschäft so gut wie abgeschlossen war. Das Problem war nicht die Zahlungsfähigkeit, sondern dass der Immobilienpreis eine spekulative Prämie enthielt, die sich irgendwann verflüchtigen würde.
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Der erfahrene Verkäufer betonte, eine Immobilie sei wie ein Kunstwerk: einzigartig und unersetzlich. Wer sich Zeit zum Nachdenken nahm, riskierte nach dieser Sichtweise, sie für immer zu verlieren. Demgegenüber wies eine vorsichtigere Analyserichtung darauf hin, dass diese Dringlichkeit die klassische Waffe des Verkäufers sei, um die Urteilsfähigkeit des Käufers auszuschalten. Die Entscheidung, alle gegenwärtigen und künftigen Ersparnisse in eine 40-Jährige Hypothek zu stecken, kann nicht unter Druck getroffen werden. Die Geschichte zeigte, dass diejenigen, die 2006 der Eile nachgaben, überhöhte Preise zahlten, die ein Jahrzehnt lang nicht wieder erreicht wurden.
Ein Indikator, um zu wissen, wann man kaufen sollte
Der interessierten Dringlichkeit wurde eine konkrete Zahl entgegengehalten: warten, bis die Neubauverkäufe auf 100.000 Einheiten pro Jahr oder weniger fielen. 2006 wurden 400.000 gebaut – eine unhaltbare Zahl im Vergleich zu den 100.000 in Frankreich (ein Land mit mehr Einwohnern und höheren Einkommen). Der Vorschlag lautete, Geduld zu bewahren, bis der Markt nicht mehr von Anlegern dominiert würde und wieder ein Raum für Bewohner würde. Wer diesem Rat folgte, konnte 2013-2014 zu bis zu 40 % niedrigeren Preisen kaufen.
Praktische Tipps, die die Zeit überdauern
Abgesehen von der Debatte über den richtigen Kaufzeitpunkt behalten einige praktische Empfehlungen ihre volle Gültigkeit: ein Fernglas mitnehmen, um die Fassade von außen zu inspizieren, die geologische Karte prüfen, um Gipsböden zu vermeiden, vor der Unterschrift einen Bausachverständigen (aparejador) hinzuziehen, alle Wasserhähne öffnen und schließen, um Lecks zu finden, und die Namen an den Briefkästen kontrollieren, um die Nachbarn kennenzulernen. Auch ist es entscheidend, im Vorvertrag (contrato de arras) die Identität des Verkäufers zu überprüfen: Auf dem Höhepunkt der Blase gab es Fälle ausländischer Eigentümer, die mit der 10-%-Anzahlung verschwanden, nachdem sie gefälschte Unterlagen vorgelegt hatten.
Der Preis der Geduld
Wer wartete, gewann. Aber Warten hat auch einen Preis: jahrelanges Mieten, die Unsicherheit, nicht zu wissen, wo man wohnen wird, und die Möglichkeit, dass die Traumwohnung vom Markt verschwindet. Wenn damals die Vorsicht sich auszahlte, kann sich der Zyklus heute wiederholen. Allerdings hat jede Blase ihre eigenen Regeln, und das Risiko, zu lange zu warten – dass die Preise wieder steigen –, besteht weiterhin. Die Lehre von 2006 ist nicht, dass Kaufen schlecht ist, sondern dass Kaufen unter Druck fast immer ein Fehler ist.
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Zusammenfassung einer Diskussion auf Burbuja.info - Foro de economía, actualidad y política., aus dem Spanischen übersetzt und vor der Veröffentlichung geprüft. Die ganze Diskussion lesen (62 Antworten).
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