Spaniens Zentralbank: 85 % der Mieter können nicht kaufen

Banco de España: 85 % der Mieter haben keine Kaufkraft

Von hundert spanischen Mietern können achtzigfünf keine Wohnung kaufen. Dies ist keine Aussage einer Gewerkschaft oder eines sozialen Netzwerks, sondern des Banco de España (spanische Zentralbank). Die jahrelang kursierende Zahl wurde nun zum offiziellen Befund. Dabei vereinfacht die oft zitierte Statistik einen noch komplexeren Bericht.

Was der Bericht des Banco de España wirklich sagt

Die Studie deckt den Zeitraum von 2016 bis 2023 ab. Ihr Ergebnis: Etwa 86 % der Haushalte, die zur Miete wohnten oder ihre erste Immobilie per Hypothek kauften, verfügten über eine zu geringe Vermögensbasis für den Erwerb einer „gewünschten“ Wohnung unter konservativen Kriterien. Konkret bedeutet dies: 20 % Eigenkapitalanteil, tragbare Nebenkosten und eine Rate, die das Gehalt nicht erdrückt. Nur jeder siebte erfüllt diese Bedingungen.

Hier liegt der entscheidende Unterschied zur Schlagzeile. Der Bericht spricht nicht nur von Mietern und behauptet nicht, dass 86 % der Kauf verboten sei. Es geht um die theoretische Fähigkeit, unter vernünftigen Bedingungen zu kaufen. Der Unterschied zwischen „ich kann nicht“ und „ich kann nur mit ruinösen Folgen“ klingt akademisch, markiert aber die Grenze zwischen einem reinen Preisproblem und strukturellen Defiziten.

Das Problem betrifft längst nicht mehr nur Geringverdiener

Neu ist, dass die Immobilienpreise auch Personen mit stabilem Einkommen treffen. Der Bericht zeigt, dass sich das Phänomen auf die Mittelschicht und sogar wohlhabendere Gruppen ausgeweitet hat – jene Schicht, die früher davon ausging, dass Kaufen nur eine Frage der Zeit und Disziplin war. Das gilt nicht mehr.

Skeptiker führen Gegenbeispiele an: In Städten wie Oviedo gibt es gute Wohnungen für 150.000 Euro, und in Gemeinden mit 50.000 Einwohnern finden sich würdige Objekte für unter 100.000 Euro. Die Kernfrage ist nicht, ob günstiger Wohnraum in Spanien existiert, sondern ob er dort verfügbar ist, wo Arbeitsplätze, Schulen und Dienstleistungen angesiedelt sind. Genau hier liegt das Dilemma.

Vermieter, Tourismus und Verdrängungseffekte

Ein Großteil der Unzufriedenheit richtet sich gegen konzentrierten Immobilienbesitz und touristische Nutzung. Der Mechanismus ist altbekannt: Wer im Zentrum kauft, zieht an den Rand, treibt dort die Preise, und die ursprünglichen Bewohner wandern weiter ins Umland ab. Orte wie Burjassot, Paiporta und andere Vorstadtgemeinden stehen exemplarisch für diese stille Verdrängung.

Berichten zufolge plant ein Entwickler, der mit der Familie des ehemaligen Premierministers José María Aznar verbunden ist, ein Gebäude für Ferienwohnungen im Zentrum von Valencia – genau die Art von Projekt, die den ohnehin teuren Wohnungsmarkt einer Hauptstadt zusätzlich belastet. Bei Prominenten, die Immobilien kaufen – Fußballstars, Moderatoren, Vermögende –, wird vermutet, dass dies kein Einzelfall ist und sich auf Gebiete mit dauerhaft hoher Nachfrage konzentriert.

Man sollte den Blick nicht verlieren: Mehr als die Hälfte der privaten Vermieter besitzt nur ein oder zwei vermietete Objekte. Große Fonds sind eine Minderheit. In Katalonien gilt man bereits bei fünf oder mehr Immobilien als „Gran Tenedor“ (Großvermieter); im restlichen Spanien liegt die Schwelle bei zehn. Konzentriert man sich nur auf den kleinen Privatvermieter, verzerrt sich das Bild.

Kostenvergleich: Kaufen versus Mieten

Die am häufigsten zitierte Berechnung ist erschreckend: Viele Mieter zahlen monatlich mehr als die hypothetische Kreditrate für denselben Immobilienwert. Die Miete verhindert das Ansparen der Eigenkapitalsumme. Und diese Last ist hoch: Im selben Gebäude lebt jemand, der seit über zehn Jahren 1.200 Euro Miete zahlt, neben jemandem, der kaum noch anders kann, als vorzeitig in Rente zu gehen, um sein Budget auszugleichen.

Das Ergebnis ist eine Generation, die sich daran gewöhnt, nach dreißig noch WG-Zimmer zu teilen, und Zimmermieten zwischen 200 und 400 Euro als akzeptabel ansieht. Kaufen kann nur, wer das Eigenkapital hat – und dieses besitzen meist nur jene, die bereits Vermögen hatten.

Was passiert, wenn der Immobilienmarkt selbst die vermeintlich Bessergestellten ausschließt? Darauf hat der Banco de España bisher keine Antwort. Nur die Rechnung.